——對話中國奧園地產集團長沙公司總經理

“長沙市場我們是後來者。”是中國奧園地產集團長沙公司總經理朱亮的開場白，他簡單梳理了“奧園”在長沙市場的源流脈絡。

創立於1996年的中國奧園集團，已經在房地產市場搏擊了20多年，奧園地產集團是中國奧園集團有限公司旗下的7大業務版塊之一。由於種種原因，此前在長沙“奧林匹克花園”專案多被認為跟奧園地產有關，但其實它們是以品牌授權的形式開發的。所以雖然“奧園”品牌在早年間就已經出現在湖南，但直到2017年5月，奧園地產集團才算是正式進入。

“我是公司的001號員工。”朱亮笑稱，“長沙公司的註冊都是我親自去辦理的。”001號員工就位，從組建團隊開始到現在不到兩年的時間，奧園地產集團長沙公司已經涉足湖南省內的3個城市，佈局了5個專案，而且這些專案2019年都會進入熱銷階段。

“作為新的團隊，集團給了清晰的三年規劃，第一年站穩腳跟，第二年將要在好的城市佈局好的專案並實現銷售，後面就要更加精細化運營，這也是今年的重點工作。”

朱亮透露，奧園地產集團長沙公司今年的銷售目標是30個億。“我們是按照高週轉的思路來做，所謂的快週轉，是內部的一個管理抓手，是內部運營效率的要求，很多企業都有這樣的要求。而我們目標是，有一個專案就要把它實實在在地經營好，比如說從前期拿地後的產品設計到未來業主的換房成本，考慮得更長遠一些。”

2018年5月29日，奧園地產集團長沙公司拿下長沙雨花區一宗限價地，4個月後，在長沙主城區的第一個專案奧園譽景華府正式釋出，打出了“精築健康人生”的旗號。

雖然奧園地產集團進入長沙的時間還並不長，但是朱亮卻已經在房地產行業耕耘了十餘年，這其中大部分的時間都是在長沙。他曾經服務過的公司，包括萬科地產、中航裡城地產等，這些經歷也是他成長為一名職業經理人的豐厚基石。

對於如何讓“後來者”的奧園在已經群雄逐鹿的長沙市場打下一方天地？朱亮也有自己的思考。

“以我個人累積的經驗來看，企業經營從拿地到產品兌付的過程，它一定不是一個冷冰冰的產品，而是要有溫度一些。”多年的從業經歷被朱亮濃縮成為一句話，他相信，一所有溫度的房子才是真正的家；一個有溫度的社群才會更有價值。

對於“溫度”的解讀，或者來自於朱亮內心的“柔軟”。覆盤十幾年的房地產行業經歷，他覺得最大的收穫是見過了很多很多的人和事。也讓他見到了更多的人間冷暖。

“阻工的村民，討薪的民工，堵門維權的購房者，還有開開心心來送錦旗的業主……”這些人和他們的生活是有溫度的。

“我看到很多業主在我手中拿到鑰匙以後激動不已的樣子。當他們帶著錢來買房子的時候，就會油然而生一種責任感，畢竟對於大多數的人來說，買房置業是人生中的大事；房子會給他們帶來不一樣的生活。

“今年我們在梅溪湖外圍汽車西站樞紐對面的地塊，會開發一個定位高階的專案，預計今年上半年一期先推向市場的是商業性質的公寓，但是我們有不太一樣的思考。”朱亮舉了一個例子試圖解釋，如何讓一個產品更有“溫度”。

這個片區最大的價值是人口密度高，配套成熟，尤其是梅溪湖高階配套，未來流動人口也比較多。所以我們的考慮是，在目前政策下，這個專案的主力客群是購買用於投資。以投資為目的購買的，就是居住者不一定是業主，那麼在產品研發的時候，究竟要圍繞著誰來進行呢？

奧園的選擇是，圍繞著將來居住的人。因此，在社交、物業服務、精神生活等各個方面，都做了一些細緻的策劃。

“我們想要讓未來居住的人群，不管是租戶還是酒店客人，在這裡可以有歸屬感，享受到家的服務，讓他們覺得，即便是租來的房子也可以擁有同樣高品質的生活。我們想要營造的品牌烙印，是讓這些租客將來想要買房子的時候，第一時間可以想到奧園的品牌。”

朱亮認為這種溫度的實現，不僅僅只是在心理上感受，還會帶來物業的升值，帶來更多的品牌溢價。

真正關注到人們的生活的細節，貼合他們生活的狀態，從滿足居住者對生活品質的真實需求用心經營。朱亮個人對溫度的理解，也和奧園的企業理念找到了契合點。

中國奧園是全國最早提出“複合地產”概念的開發企業，“現在大家的生活水平提高之後，大家對健康的關注越來越高，奧園正是圍繞著構築健康生活，這樣一個非常核心的理念，來經營企業的，包括來打造我們的產品，去服務我們的客戶，這是我們比較引以為傲的，也是一個非常重要的品牌主張。因此奧園提出，凡是熱愛生活追求健康，關注健康的人，都是奧園的朋友。

就在2月27日，奧園健康生活集團在香港召開全球發售新聞釋出會，公佈分拆奧園健康生活上市。對於中國奧園而言，從地產主業一脈承襲，聚焦健康的業務延展，奧園正在進入新一輪的高速發展期。奧園集團3月初發布的盈利預告稱，截至2018年12月31日公司預期核心淨利潤與2017年相比有 40% 的升幅，該增長主要來自於銷售總建築面積增加以及物業平均售價提升。

如朱亮所說，奧園地產集團長沙公司今年也將進入業績兌現的時期，接下來奧園地產在湖南將有怎樣的動作，來看中國奧園地產集團長沙公司總經理朱亮接受樂居財經的獨家專訪對話精選。

談理念：聚焦健康 做有溫度的社群

樂居財經：

奧園在市場的品牌形象由來已久，這對於奧園在湖南的發展有何意義？

朱亮：

奧園地產天生的基因之中，就帶著健康生活的烙印。這個天然的基因，奧園不斷的提煉已然成為其鮮明的品牌標籤。奧園地產雖然進入長沙較晚，但是在品牌的認知度上陌生感會減少很多。

同時，在奧園多年的發展中，圍繞著健康這一主題樹立的生活價值觀也完整而清晰。目前奧園集團旗下除了房地產主業，還佈局了商管運營、物業管理，跨境電商，醫療醫美，文旅等與健康生活息息相關的產業。

在廣州總部，有些奧園開發的小區，已經落地了多種產業的整合，比如直營的社群醫美醫療、跨境電商實體店等， 一個基於健康生活的價值提升的服務生態鏈已經很清晰。長沙未來的社群營造，根據需要隨時都可以將這些資源匯入進來。我們更多的是想服務於消費者和購房者，真正的關照他們的生活需求，這也是奧園湖南開拓市場的主流價值觀。

樂居財經：

您提到的打造有溫度的社群，可以具體的闡述一下嗎？

朱亮：

舉個例子，比如說有一點：我們在做產品設計時，會提前考慮到未來業主的換房成本。換房成本包括兩個重要的維度，第一次投入的資金量和未來的資產價值，要從這兩個方向去考慮。

我們目前的開發策略是服務更多有需要的客戶，所以我們很少去做非常高階的產品，大部分以剛需客戶為主。就剛需來說，我們在產品的打造上，更多的是滿足客戶的生活基本功能和他的基本需求，比如說長沙奧園譽景華府專案，我們會把它的面積和空間研究得比較極致，這樣購買成本和入住成本都會比較低，這是第一個維度。

我們覺得“剛需”這個客群畫像還不夠精細，用“第一次買房”更精準，對第一次買房的客戶來說，換房成本是需要重要考慮的，但很多客戶反而不去考慮。一個家庭都有自然裂變的過程，當兩口變成三口，變成四口，第一次購房之後通常3-5年，他一定要考慮居住上的升級，所以第一次買房考慮的不單是價格，還有換房成本。當他有換房需求的時候，舊的物業無論是出售還是出租，可以帶來更好的收益，就可以衝抵他購房初期支付上的成本，降低換房成本。

我們在做產品的時候這一塊有更多考慮，想的更遠一些。 從產品定位到規劃設計，流線佈局到生活配套引進，再加上奧園優質的終端售後，物業服務這一塊，來尋求業主未來換房成本的可以得到最大程度的衝抵。在小區增值的保障就會有個系統的考量。最直觀的說，如果你有一個良好的，入住率很高的小區物業，在二手市場的成交率都會高一些。所以說無論從理念上還是從服務上，還是從產品打造上，奧園的開發邏輯是比較清晰的。

戰略：

從下往上，重心移到長沙

樂居財經：

在湖南市場的佈局有怎樣的安排？

朱亮：

奧園地產集團到長沙以來，已在岳陽、常德、長沙三個城市佈局了5個專案，對於一個剛進入市場只有一年多的公司，對此我個人是十分滿意的，但這還是完全不夠。今年更多的是側重於調整佈局結構，更多的把資源放在長沙的主流市場上來。

我們在長沙的策略是從下往上做，就是做好每個專案，當這個量夠了，品牌自然就打開了！

今年的貨值已經足以保證今年的銷售目標的實現，但明年繼續發展的話，還將繼續在目標城市和目標區域大力的拓展，在現在土地市場開始有所抬頭的情況下，我們還是會更加保守和謹慎一點，會選擇更加優質的地塊來開發。

樂居財經：

土地的獲取怎樣進行？

朱亮：

我們主要是透過併購和企業合作，但在長沙，這樣的存量土地很難找到優質的土地，更多的還是聚焦於一手市場上去拍。

但是目前在長沙土地市場物美價廉的機會基本沒有了，更多的是看企業的成本控制，產品定位，以及精細化的運營管理，透過這些來在有限的盈利空間內，爭取更大的利潤空間。

談行業：這是一個很辛苦的行業，但特別有成就感

樂居財經：

從業10餘年，你在這個行業最大的收穫是什麼？

朱亮：

是單位時間的經歷和成長速度， 我最大的收穫到的是心智的成長，還有這份職業成就感和責任感。

房地長行業很辛苦，房地產行業會越來越細分，有很多專業的跨度，推動著你必須不斷成長。這個行業會讓人很充實，也會覺得有自己有一定的責任和義務。當業主用自己辛苦的錢買你的產品的時候，你是有責任的。我認為房地長是非常重要的行業，還是應該值得受人尊重的。

談預期 ：持續看好長沙市場

樂居財經：

如何看待今年的市場？

朱亮：

長沙土地市場農曆新年後有個開門紅，這也標誌著長沙今年的市場被一致看好的。長沙是省會吸附力很強的城市，擁有的是8000萬人口的湖南市場，這一點非常重要。近年來，長沙經濟發展的也是有目共睹，房價還是“價格窪地”，未來大有前景。

樂居財經：

想對長沙的購房者說什麼？

朱亮：

有需求就買，特別是在現在限購政策下，有需求就可以買。對第一次購房的人來說，要看終端的服務，考慮一下置換成本，看看物業公司的口碑，開發商的實力，這些都很重要。房子是用來住的，在居住的時間裡，真正陪伴你的是服務你的人，更多的考慮自己居住的體驗，不要過多侷限考慮未來的增值空間，城市發展自然會有很多資產增值的紅利。（來源：樂居買房）

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