上週，房姐實地探訪了上海寶山羅涇某樓盤，地段偏遠、周邊荒涼、配套不成熟，但是預計入市的價格不便宜~

與羅涇類似的區域，還有奉賢肖塘板塊。其實嚴格意義來說，肖塘並不能稱之為板塊，只能算是奉賢新城的一部分，只是這一部分位於奉賢新城的西北角，並不是新城的核心地帶，所以也很好理解這裡的規劃和城市介面如何了。

位置示意圖

偏偏有新盤想在這樣一個相對剛起步的區域打造標杆，覺得可以憑一己之力提升區域價值，那到底賣的怎麼樣呢？

不如來看看2度開盤都遭遇滑鐵盧的

華潤置地·賽拉維

。

專案效果圖

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水土不服 2開2敗

說起華潤置地大家都不陌生，在上海打造了數個商業廣場、樓盤，個別新盤賣的甚至還不錯，被稱為區域內的小標杆了。

華潤置地2017年拿下奉賢肖塘宅地，約樓板價2。3w/㎡。也就是現在的華潤置地·賽拉維專案。

專案一出世就有關於它“水土不服”的言論。據網上房地產資料顯示，專案分別於2019年的2月和7月2次開盤，至今過去將近2年的時間，

732套可售住宅去化率僅約40%

。而且說難聽點是在沒什麼競爭對手的情況下賣的還這麼慘，實屬不理想。

專案在售公寓房均價約3.45w/㎡、洋房3.65w/㎡、疊加4.93w/㎡。

第一次取證開盤認籌率慘淡，所以並沒有進行公證搖號，而是直接選擇開盤。也沒有在奉賢當地激起任何水花來。開盤3個月內只售出了31套。

套用奉賢本地購房者的一句話來說：要置換我們肯定想買到外面去，不想留在奉賢。

很奇怪，似乎連奉賢本地的購房者都不太認可本土的價值。

想置換手上資金比較寬裕能買得起疊墅的都考慮大虹橋、浦江那邊的房子了。首套剛需的又被肖塘目前的城市介面所嚇退。

華潤置地衝著標杆做專案，可沒有充分考慮到幾個標杆所需的因素：地段、規劃、產品型別、配套。

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區域擺脫不了工業區的命運

肖塘北連西渡，南接南橋，按照正常發展邏輯來看，位於兩板塊之間的肖塘發展當屬尚可，可是如今的城市介面卻非常非常一般，像是個被奉賢新城拋棄的棋子一樣。

唯一優勢是5號線途徑這裡，並設有蕭唐站點。

實景圖

但軌交所帶來的發展或也僅限於此，為何？

我們來看肖塘規劃圖：

規劃示意圖

這幅規劃圖顯示，在軌交蕭唐站點兩旁，規劃了住宅、學校以及與日常生活相關的配套設施，但也僅限於地鐵站兩旁附近，規劃面積實在不大。

值得注意的是，圖中大量磚紅色，也就是在住宅聚集區的兩旁，規劃了及其大量的一類工業用地（M1）以及少量二類工業用地（M2），這要比區域內的住宅和配套等設施大上許多，雖然不會對周邊住宅產生影響，但對板塊內的商品房開發以及商業等發展來說，是有一定屏障的。

規劃已定型，

所以說奉賢肖塘板塊無論現在、還是未來，都無法改變工業區的命運

。

你所看到的這些廠房，現在在，未來也依舊會在這裡，最多會不停的換不同型別的工廠和廠房，僅此而已，這樣的生活環境想想就覺得糟心~

專案周邊的配套很一般，一街之隔就是肖塘新苑一期安置房，也只有央企才有這麼大的自信和底氣，與安置房對門而居。在專案300米左右，還有另一個老安置房小區樂康苑。

實景圖

同時，房姐查了一下去年華潤拿地條件，發現根據土地出讓要求，

賽拉維規劃建築面積中5%需為保障房，且15%為永久不可售租賃住房。

所以你懂這是什麼意思吧？

這樣看來，華潤賽拉維處在安置房周圍也沒有什麼好尷尬的，未來業主們想開點吧！

圖片來源於網路

其實，若是按照地鐵沿線來看，肖塘的新房售價堪稱是5號線南延伸段最低價了。

就以沿線新房以及次新房為例，西渡的中鐵建專案公寓3。8w/㎡，地段更接近市區，價格比肖塘高也正常。

在肖塘以南的南橋區域，也就是奉賢新城，奉浦大道站、望園路站、周邊次新小區也同樣在3。8w/㎡居多。

而肖塘的華潤置地賽拉維精裝高層，配有中央空調、地暖等設施，售價也只有約3。45w/㎡。你覺得房姐是在誇這裡便宜嗎？

產品品質不輸其他專案，也同樣有5號線加持，為何房價還有如此差距？想必周邊規劃以及當前的現狀左右了這兒的新房售價。有時候房價低不代表就一定好，只能說區域水平不行，目前沒啥能力賣得貴。

實景圖

至於未來這兒的房價漲幅能否更高，或者說能否追平南橋或西渡，其實購房者的選擇以及上文的分析都已經給出了答案。