近期，我們接到很多當事人的諮詢。其實大家也都從媒體上看到目前山東省各個地方都在進行一些低效用地的整治和一些閒置土地的處置。現在陸陸續續有這樣的新聞報出來，也有很多當事人向我們諮詢。

諮詢的問題大致分為兩類：第一類是低效用地，低效用地的處置問題。還有很多企業主向我們諮詢，說我們的土地被定為低效用地，然後以一個極低的價格要強制的收回，並且不允許提出任何不同的意見。這是第一類問題。第二類問題是閒置土地的處置。在這類問題之中，表現比較突出的就是很多國有土地被認為閒置土地，很多企業主向我們反映說我們土地閒置的原因並不是我們自己造成的，但是相關的部門並不聽取這些意見，只是一味的要無償收回，甚至以極低的價格要收回。那麼下面針對這兩類問題，咱們來分析一下山東省低效用地處置以及閒置土地處置所涉及的一些法律法規的問題。

關於低效用地，其實到目前為止咱們國家的法律體系當中，並沒有任何一個法律法規規章作出低效用地的規定。這就引出一個問題，法律沒有規定地方的行政機關能不能做，那當然是不能做。因為行政法依法行政的一個最主要的原則是法無明確授權不可為。這是依法治國的核心內容，也是咱們國家關於依法治國的重大決定，以及建設法治國家的規劃綱要當中明確的規定。法無明確授權不可為。

如果只是用低效用地的名義，但是是依據法律來做事，比如說依據《土地管理法》第58條收回，或者依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》進行徵收，當然是沒有問題。但是，如果拋開這些法律法規，直接強制地收回，自創了一套方案、一套程式、一個標準，那麼這就明顯是違法的。那麼，咱們國家關於低效用地是怎麼規定的呢？國土部早在2016年就做出過關於深化推進城鎮低效用地再開發的指導意見。

這個並不是法律法規，也不是規章，它只是一個指導意見。既然是指導意見，那地方各級行政機關應不應該按照這個來執行？當然應該。咱們看一下這個指導意見的基本原則，也就是進行低效用地所必須遵守的基本原則是怎麼規定的。

第一個原則，堅持政府引導，規劃先行。

第二個基本原則，堅持市場取向，因勢利導，按照市場在資源配置中所起到的決定性作用要求，鼓勵土地權利人和其他力量參與改造開發。

這裡用的是鼓勵，並不是說可以，更不是說限制。但是在實際操作過程當中，關於低效用地的開發，地方行政機關很多都是直接把土地權利人排除在外的，根本不會考慮說要不要鼓勵你參加，是不對的。

第三項基本原則，堅持公眾參與，平等協商。

平等協商，充分尊重土地權利人的意願，提高工作的透明度，保障土地權利的知情權、參與權、受益權，建立平等協商的機制，妥善解決利益訴求，做到公平公正，實現和諧開發。這個原則就更清楚了，應當是平等協商，而且要充分尊重土地權利人的意見和權利。

第四項基本原則，堅持利益共享、多方共贏，建立完善經濟激勵機制，協調好政府，改造方，土地權利人各方利益，實現開發利益共享。

第五項基本原則，堅持因地制宜，規範運作。

一共五項基本原則，這五項基本原則，兩項是強調規範運作，三項都是在強調保護土地權利人的合法權益，尊重土地權利人的意願，鼓勵土地權利人參與開發。但是，有很多企業主反映，說我們那裡的低效用地就是想用極低的價格收回土地，再以高價賣出。土地權利人在這個過程當中得不到任何應得的合法權益，甚至合法權益被嚴重侵害。

所以低效用地，如果說按照土地管理法58條來做，按照國有土地房屋徵收補償條例來做，按照國土部的指導意見來做，應當能充分保障土地權利人的合法權益。如果說地方行政機關自創一套規則，自創一套方案，那麼。涉嫌嚴重侵犯土地權利人的合法權益。

關於閒置土地，要求盤活現有資產，當中也明確指出要對閒置土地，現有的這種低效用地進行盤活，但是強調的都是依法進行。那麼閒置土地咱們國家有沒有規定？有的。國土部在2012年就做出閒置土地處置辦法。在之前，其實也有閒置土地處置辦法。當時的閒置土地被認為是一個貶義詞，因為閒置土地就要面臨著處罰或者無償收回，但是2012年新的這種辦法第八條規定有下列情形之一的，就被認為是行政機關的原因導致的土地閒置。

第一，沒有按照合同約定提供土地。

還有很多企業主說，我們拿到土地了。這個不重要，關鍵是有沒有按照合同約定提供。比如說約定的如果是三通一平，有沒有三通一平提供，有沒有五通一平提供，有沒有七通一平。每個地方不一樣，看看有沒有相關的規定。其實國土部早就做出明確的規定，禁止毛利出讓或者現狀出讓，要求必須淨地出讓。我們很多這樣的案子是在拿到土地之後，上面有一個山丘，有一個房子，有一個樹林，有一個管線等等，這都不叫三通一平。這都意味著沒有按照合同約定提供土地。

第二，如果說土地利用總體規劃、城鄉規劃進行修改而無法建設的，也被認為是行政機關的原因。

第三，相關部門釋出相應政策導致原來的建設條件不符合的，也被認為是行政機關的原因。

第四，土地上有信訪、訴訟等事項。

這類情況有很多，有信訪、訴訟等等這類的。如果出現了這樣的情況，導致無法建設的，也被認為行政機關的原因導致的。

第五，土地上文物保護的原因。

這類案子也有很多，比如在開發過程中突然發現了文物，或者其他本來存在的文物進行了升級保護，無法進行建設，這也被認為是行政機關的原因。

第六，其他。

在這裡邊要注意一下，

自然災害等不可抗力造成的無法開發的，也參照前款規定

，也就是參照行政機關的原因造成的土地閒置進行處理。

那麼出現了這些應當如何處置呢？根據辦法第12條規定，因本本辦法第八條的原因造成的土地閒置，必須按照下列方式由土地權利人和相關的行政機關平等協商進行處理。按照哪些方式呢？

第一是簽訂補充協議，延長開發期限。第二，修改規劃條件。第三，提供週轉用地。如果都不能解決的，第四，那就要有償收回，根據土地管理法的58條，當然根據最高人民法院的典型案例是按照市場價格。第五是土地置換。同地同價進行置換。當然不一樣的土地要進行補差價。第六，其他。

所以看到這裡，大家已經知道了，其實好多閒置土地的原因並不是企業自身造成的，而是由於其他的行政機關的原因造成。那麼要處置的時候，就不能按照無償收回罰款，或者以極低的價格收回，這都不可以，必須依法處理。

各位企業主如果你們也遇到這樣的問題，建議大家一定要從以下幾個方面入手：第一，儘量多的蒐集事實依據，儘量多的查閱法律法規的依據。制定一個正確的維權方案，全面的維權。比如說要不要起訴，如果要起訴的話，訴誰？告什麼？憑什麼告？依據什麼告？為什麼告等等這些問題有沒有搞清楚。如果這些問題沒有搞清楚的話，那有可能會敗訴，有可能會輸得很慘，而且還會搞得很沒面子。這就需要咱們一定要找一個專業的團隊進行操作，我們可以為大家提供專業的法律服務。可以根據大家提供的證據，結合法律法規，結合我們手裡更多的類似案例，為大家制定一個正確的維權方案，制定一個高效的維權方案，制定一個全面的維權方案，以求達到更好的維權效果。