嗯，今天聊地塊哈，是前陣子雙十一那天成交的，先看地塊資訊和成交資訊。

地塊位置：環翠區竹島街道南竹島統一南路西、滄口路南。

地塊資訊：總建面4。61萬平方米，容積率1。3，起拍價1。82億，成交總價18194。4萬元，成交樓面價3946元/平，由環翠區城投置業有限公司低價競得。

這宗地塊去年的時候在那場威海“最後的土拍盛宴”之前就掛出來了，當時是2021年12月17號上拍，不過當時的結果是流拍。

去年同時掛牌的旁邊另一宗地塊當時順利成交了，即下圖當時編號8-5的地塊。

8-5地塊是住宅商服地塊，總建面是7。10萬平方米，容積率1。5，起拍價3。61億。

最終0溢價成交，成交總價36062。92萬元，成交樓面價5080元/平，由環翠區城投競得。

去年成交的8-5地塊和今年成交的3地塊，一南一北隔著滄口路，成交樓面價一個是5080元，一個是3946元，差這麼大的原因大概就是今年成交的3地塊開發條件太“苛刻”了。

比如條件之一：住宅面積≤40%，商業及配套面積≥60%，需配套零售商業及餐飲2500平，康養娛樂設施4500平，商務辦公12000平，體育場館3000平。

條件之二：無償轉讓給南竹島社群股份經濟合作社約6000平商業房屋。

商業及配套佔比太大以及無償轉讓這兩個條件從經濟方面來考量實在沒賬可算，而眼下的市場行情，單純依靠市場去衡量地塊價值也不現實。

當然以上種種都不在咱們的考慮範圍內，咱們只需要考慮開發產品以及地塊位置等等。

這宗地塊的位置屬於南竹島，作為這個方向由南向北進行城市化改造較早的區域，南竹島“過早”的過上了城市生活，因為它開發的較早，經過了這麼些年，目前來看實在沒有多少待開發地塊了。

東至大海邊，西至裡口山，這一片除了翠竹小學東側，氣象局北側還能拆點地塊出來，也就剩下這一片小區域了。

這就是大概很多人“夢寐以求”的主城區靠近市中心新建地塊吧，但是……

也許很多人也看不上這塊地。

從圖上來看，這宗地塊有點過於狹長，但是請放心，樓間距肯定是足夠的，根據開發要求來看，大機率也是需要建所謂的大高層，最起碼和南側的保利凱旋公館高度保持差不多。

單是大高層這一條估計就篩走了一批客群，還有就是地塊較小，體量不會大了，這也是很多人忌憚的一點，總覺得小地塊在公共綠化景觀方面做不出太大文章。

但是不管咋說吧，有的人還是喜歡傳統的比如南竹島、戚家莊、望島這樣的區域，尤其是在這種區域已經不多見的新房。

學區方面：根據現有劃分來看，小學是東側一路之隔的翠竹小學，中學則是北側的十中，至於學校如何，大家自行判斷哈。

公交配套方面：目前統一南路那邊有站點，線路大概四五條，日常出行肯定是夠了，但是相較於青島路的快捷方便還是差很多。

交通出行方面：周邊現有的保利凱旋公館和天恆龍澤府主要依賴於兩個小區之間較窄的流亭路和北側的滄口路轉到統一南路，再疊加翠竹小學和南側上下環山路主出入口，說實話早晚高峰這塊有點點擁堵。

說白了這邊的交通還是沒有廣度，只能向東再往南北，西側之前還有條小路可以上下環山，隨著環山路的完善那條小路也早已關閉。

生活配套方面：往北不遠就是四方路夜市，買東西很方便，保利凱旋公館東門有喜燕萬家超市，北側四方路一東一西都有家家悅，距此大概千米左右，步行有點點略遠哈。

空間放大看，去竹島大潤發大概3km，距離還可以，去市中心也還算可以。

說白了，這裡是好地段但是有些人會覺得不是好位置，其實我覺得還好吧，所謂“老威海人”還是比較認可這個區域的，不過隨著南側望島片區的開發以及經區近年的開發，盯著這裡的人越來越少了，不像前幾年那麼香了。

還有就是希望產品設計可以做好一點，不要讓這方面出現短板，當然此外還有個bug，就是北側山體的問題，大家淡然哈，只看自己是否可以接受。

下一篇再結合之前的周邊的地塊性質調整來聊聊哈。