什麼是槓桿

2020年成績單

2

020年金科股份業績表現

銷售額及營收

：金科股份隨著全國化佈局逐步鋪開，成長能力顯現，2020年公司實現銷售額2232億元，同比大幅增長20%；營業收入實現877。04億元，同比增長29。41%，銷售額、營業收入均增長強勁。但在全國化佈局過程中，除大本營重慶外，銷售額分佈較為分散，且銷售額合理性差值下降明顯，深耕能力有待增強。

現金流

：公司隨著銷售額的增長，合同負債大幅增加，2020年較2019年增長17。4%至1346億元，隨之經營活動現金流量也出現大額正值為145。08億元，且較2019年增長548。06%。

三道紅線

：金科股份由2019年的紅色檔快速轉為2020年的綠色檔，但從公司的其他應付款、少數股東權益比例與損益比例、長期股權投資三方面看，隱藏有息負債嫌疑大，真實負債水平或將更高（詳見下文分析）。

淨資產收益率

：此外，2020年金科股份淨資產收益率在毛利率和權益乘數均出現下降情況下，較去年同期增長1。21個百分點，主要系銷售淨利率同比增長1。68個百分點，而引起銷售淨利率增長的原因則為期間費率下降及營業外收入大幅增長。

表：金科股份2020年成績單

另外，中科財金對金科股份的財務能力與發展能力兩大維度下的

規模性、成長能力、盈利能力、營運能力、資金與償債能力、土儲能力、市場份額、變現能力、企業性質

9大因素對應的33個三級指標進行評級，經評估金科股份

2020年綜合實力得分7.99分，綜合實力等級為A+

，具體表現詳見下文分析。

壹

公司戰略定位

緊密圍繞“三圈一帶”，“八大城市群”進行戰略佈局

：金科股份於1998年成立於重慶，緊密圍繞“三圈一帶”（即

京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶

）、“八大城市群”進行區域戰略佈局，業務主要分佈在

重慶、廣州、成都、杭州、蘇州、合肥、溫州、南寧、 南京、西安、長沙、無錫、濟南

等重點城市，涉及23個省份。

精耕主業、系統性打造“地產+”，“四位一體”協同發展

：報告期內，公司提出“

四位一體、生態協同

”的高質量發展戰略，即：精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，並在此基礎上進一步整合產業鏈生態圈；公司

在精耕地產主業的同時，系統性打造“地產+”競爭能力

，著力塑造智慧服務領先行業的科技賦能能力、大力強化科技產業投資運營能力、構建強大的商旅康養IP打造能力，培育新的業務增長極，形成地產與“地產+”業務的雙向發展與賦能，呈現協同發展的總格局。

貳

發展能力分析

（一）市場表現

▌

銷售額增長強勁，但分佈較為分散、深耕能力有待提高

2020年，金科股份實現銷售額2232億元，同比增長20%。年報顯示，公司

銷售額貢獻度最高的華東區域為41%

，其次為

重慶區域佔比為19%

，其中重慶區域較2019年下降10個百分點，銷售貢獻度下降度明顯；

此外，公司超200億區域為

重慶、江蘇、浙江

，超百億區域為

四川、河南、山東

四大區域。

值得注意的是，金科股份2020年

銷售額合理性差值（中科財金衡量深耕能力指標）為-1398億元，較2019年下降441億元

，銷售額分佈較為分散，除重慶外，深耕能力有待增強。

▌

銷售均價逐年上升同時，2019年土地獲取成本為最近三年最低，導致2020年銷地均價比（跨年）大幅高於行業均值，2020年銷售額對應的利潤空間充足

2018-2020年，金科股份銷售均價呈上升趨勢但增速有所放緩，其中

2

020年同比增長2.05%為9964.29元/㎡

；此外，土地獲取成本也波動上升，

從2018年的3411.58元/㎡上升至2020年的3773.27元/㎡

，但由於2019年土地獲取成本三年最低為2667。83元/㎡，故2020年

銷地均價比（跨年）大幅高於行業中位水平為3.73

，2020年銷地差價大，利潤空間充足。

▌

2020年較2019年拿地城市佈局變動量大，大本營重慶投資力度較弱，全國化佈局明顯

金科股份2020年

TOP10城市拿地佔比45.68%

，較2019年提高9個多百分點。其中

重慶

2020年拿地299萬方，佔比為12。65%，較2019年下降1個多百分點。

2020年

新增土儲前十城市除重慶外均為非2019年前十城市

，拿地城市佈局變動量大，全國化佈局明顯。

▌

新增土儲規劃計容面積大幅下滑，對銷售面積支撐力度減弱，投資金額卻略有提高

2020年金科股份

新增土儲計容面積2364萬方，較去年同期大幅下降28.96%

，投資金額由於土地獲取均價上升明顯而略有提高；

此外，公司的地銷比（面積）也直線下降，

從2019年的1.75下降至2020年的1.06

，新增土儲面積對銷售面積的支撐力度大幅減弱。

2018-2019年金科股份土地平均溢價水平均高於行業均值，

2020年溢價水平則有所下降為15.06%，略低於行業均值

，拿地節奏把控向好。

▌

新增土儲聚焦中西部、圍繞長三角、環渤海、珠三角進行佈局，城市能級分佈趨於均衡

新增土地儲備城市群分佈方面，公司聚焦中西部大本營，緊密圍繞長三角、環渤海、珠三角進行佈局。其中2020年新增土儲投資金額

中西部佔比達52.46%

，其次為

長三角為27.3%，環渤海居第三佔比為10.3%

。

城市能級方面，2018-2020年一二線、三四線城市新增土儲佔比趨於平衡，其中

2020年一二線城市新增土儲計容面積佔比為53.48%，三四線則為46.52%

，土儲結構城市能級分佈較為均衡，兩集中供地下，三四線城市投資價值凸顯，符合行業發展趨勢。

圖：2020年新增土儲城市群分佈

▌

2020年期末貨值儲備可支撐公司3.17年銷售，貨值儲備充足

2020年末金科股份總可售計容面積為7113萬方，主要集中於重慶、華東地區、華中和西南地區，其中

重慶佔比最高為24%，華東地區緊隨其後為23%

。

根據2020年銷售面積計算，

期末土地儲備可供公司3.17年銷售

，貨值儲備充足。

叄

財務能力分析

（一）

營業收入與銷售額

▌

營業收入、銷售額增長強勁，成長能力強，但營業收入對銷售額的結轉比例遠低於投資權益比例

2020年，金科股份實現營業收入877。04億元，同比增長29。41%，增長強勁，這得益於近年來銷售額的快速增長。公司

銷售額從2017年的630億元，增長到2020年的2232億元，複合增長率為52.45%

，使得公司的

營業收入也複合增長36.14%

。但在高增長下銷售額增速有所放緩。

營業收入對銷售額的結轉方面，公司2020年

營業收入結轉比例為39.29%

，而

投資權益比例為57.06%

，報表層面結轉比例和投資端土地權益比例差距較大，後期營業收入結轉情況有待觀察。

▌

房地產業務營收貢獻度占主導地位，其他業務營收規模也逐年增長，多元化成效顯現

營業收入構成方面，房地產業務佔比波動下降但仍為各項業務中的主導業務，其中2020年

房地產營業收入佔比為92.9%

，與去年同期基本持平。此外，公司物業管理2020年實現營業收入22。27億元，同比也實現較快增長25。04%，但營收佔比卻略有下降。

值得關注的是公司

新

能源業務

同比大幅增長，從2019年的4。15億增長到2020年的8。35億，

同比增長101%

。多元化成效顯現。

▌

毛利率亦隨行業大勢大幅下降，但得益於期間費率下降疊加營業外收入增加，銷售淨利率則有所提高，公司較同規模企業盈利能力處於中位水平

2020年，金科股份

淨利潤97.04億元，同比增長52.66%，歸母淨利潤同比增長23.86%為70.3億元

；而毛利率卻隨著行業發展趨勢出現較大幅度下降，同比下降5。68個百分點為23。16%，毛利率處於行業較低水平。

此外，公司

期間費率從2019年的11.11%下降至2020年的7.93%

，除期間費用把控嚴格外，銷售費用資本化及利息收入大幅增加也使期間費率大幅下降。

與同規模企業比較，金科股份的盈利能力處於行業中位水平，在五家同規模企業中，

金科股份毛利率排第二，淨利率則排第三

。

▌

淨資產收益率在權益乘數下降、總資產週轉率保持穩定下逐年上升

值得關注的是，公司

淨資產收益率逐年上升，從2017年的12.11%提高到2020年的15.61%

（根據報表資料計算），主要系在總資產週轉率保持穩定、權益乘數略有下降的情況下，

銷售淨利率波動大幅上升，從2017年的6.58%上升到2020年的11.06%

。

從2020年看，銷售淨利率在毛利率下滑下實現增長，原因為期間費率降低明顯且營業外收入大幅增加，從2019年度的9629萬增加到2020年的1。4億元，

淨收益運營指數也從2019年的98.2%下降至2020年的80.28%

，主營業務利潤貢獻度下降明顯。

（二）資金與償債能力

▌

三道紅線快速轉為綠色檔，從其他應付款、少數股東權益比例與損益比例匹配度、長期股權投資變動三方面看，隱藏有息負債嫌疑大

2020年，金科股份三道紅線從2019年的紅色檔快速轉為綠色檔。從負債構成看，公司長期有息負債佔比下降明顯，合同負債佔比逐年上升；值得注意的是，公司的其他應付賬款佔比也明顯提高，2020年

長期有息負債下降13.55億元，其他應付賬款較去年同期卻增加86.31億元至260.58億元

。

此外，公司少數股東權益比例持續高於少數股東損益比例，

少數股東損益比例由2019年的10.72%提升至2020年的27.56%

，但仍低於少數股東權益比例22個多百分點。明股實債問題仍明顯。

同時，2020年公司

長期股權投資248.94億元，為2019年的1.82倍

，體外合營、聯營規模大幅增加，合併公司範圍變動頻繁，表內有息負債由合併範圍外公司承擔的嫌疑大。

肆

銷售額預測

▌

▌

2021年金科股份土地儲備面積7113萬方，根據2018年-2020年期初土地儲備面積轉化為銷售面積的比例，推測2021年期初土地儲備轉化為銷售面積的比率為33。43%，故預測2021年銷售面積為 2378萬方。此外，根據公司2017-2020年銷售均價變動趨勢，測算2021年公司銷售均價為10168元/㎡。

▌

▌

金科股份鞏固大本營重慶的同時，全國化擴張明顯，2020年營業收入、銷售額逆勢大幅增長，成長能力強。但在高增長下，銷售額佈局較為分散，新拓城市銷售額貢獻度較低，深耕能力有待提高。此外，公司三道紅線相關指標快速進入綠檔，但從財務報表看，隱藏有息負債跡象明顯，真實負債水平或為更高。同時，在毛利率下降明顯下，淨利率卻有所提升，主要原因為期間費率下降及營業外收入較大幅增長，主營業務利潤貢獻度下滑，後期盈利能力值得注意。