文化與經濟“雙面繡”的蘇州，必定商業繁榮。百年曆史的觀前街，即是最好“見證者”。作為中國十大著名商業街之一的觀前街，不僅是蘇州的經濟地標、文化地標，更是蘇州人的鄉愁，“白相觀前”凝聚著幾代人的美好記憶。

然而，隨著新經濟的發展和城市化程序加速，百年曆史的觀前街，也沒能避開大部分傳統商業街區共同面臨的痛點難點——高額房租導致商家盲目逐利；老街文化個性缺失，處處充斥著臭豆腐、“黃眼皮”（黃金、眼鏡、皮鞋）等快銷品；同質化競爭，百年老街文化風格湮沒……“蒙塵”的觀前，常令專家學者扼腕嘆息。

對於“第一商圈”的打造和維護，蘇州歷來重視。1999年，市政府對觀前地區進行大規模改造，讓觀前煥發了魅力。新時代，肩負“做實做亮歷史文化名城之核”的重任，姑蘇區聚焦市民群眾的普遍關切和市場主體的重點關注，直面眾多困難和壓力，從2019年開始著手對觀前商圈進行新一輪改造升級。

古城區是“核”，觀前街是“心”。“核”硬“心”強，姑蘇活力無限。如果說，二十年前的觀前改造是對建築與街道的“生理雕刻”，那麼今天的觀前再造則是對街區文化精髓的“靈魂手術”。百年觀前，正孕育時代新生。

百年老街之“痛”——

“黃眼皮”撐起蘇州“第一商圈”？

逛逛人民商場，到大光明影城看場電影，再到玄妙觀去白相一圈……在76歲的老蘇州人吳永彪記憶裡，每逢節假日，“蕩觀前”是全家人最熱衷的一項休閒活動。而對於上海遊客葉佳來說，每年清明時節到蘇州踏青掃墓，觀前街是行程中不能遺漏的一站，黃天源的蜜糕、採芝齋的蝦子鯗魚、陸稿薦的醬鴨，是他們全家人最愛的“蘇州味道”。觀前街，地處蘇州古城中心，西起人民路察院場，東到臨頓路醋坊橋，全長780米，是蘇州“第一商圈”。1999年起，蘇州市政府對觀前地區進行大規模改造，煥然一新的觀前街一度呈現出商業繁華、市容整潔、管理規範的良好發展態勢。然而，隨著時代發展，電商興起、周邊商圈此起彼伏不斷對市場進行分流，觀前街也悄然發生了變化。

黃金店、眼鏡店、鞋店、服裝店漸漸充斥了整條街。曾在觀前街上同時經營眼鏡專櫃和某品牌休閒運動服飾專賣店的浙江人陳先生，對“黃眼皮”的說法毫不避諱。他說：“我當時加盟代理的品牌服裝，屬於快銷品。每逢新品上市時特別好賣，百把塊的T恤衫每天像發牌一樣。”

“發牌”的不僅是服裝。在觀前地區綜合管理辦公室主任遊奕的記憶中，觀前街航天大廈一樓隔出的幾間油炸食品攤，架上一隻爐子，氽雞排、烤魷魚、炸臭豆腐。那些串串用的竹籤每天堆得像小山一樣。遊奕說，雖然這些小門面只有3至9平方米不等，但數量可觀的銷售和高毛利，讓店主依然可以輕鬆應對一年上百萬元的租金。

姑蘇區政協委員、蘇州立達中學教師張培遷在今年遞交的提案中寫道：“蘇州觀前街、上海城隍廟、南京夫子廟，曾是華東地區三大旅遊集散地。如今再看蘇州觀前街，從黃金、眼鏡、皮鞋到手機、老銀鋪，重複經營，毫無特色，觀前街已失去了傳統的商業模式優勢。”

觀前街眾多商家業態不一，且層次參差不齊，衍生出的噪音擾民、環境汙染等問題，降低了觀前街的“顏值”。一些商家習慣使用高音喇叭、音響等播放音樂或進行宣傳。一些油炸、燒烤攤點每天排放油煙產生大量的垃圾。竹籤、包裝袋、一次性泡沫盒等常常將周邊幾個垃圾桶塞到“吐”。“觀前地區的保潔員每天要對地面進行沖洗，有的重汙染區域，還得拿著鋼絲球細刷乾淨。”遊奕說。

百年老街之“問”——

權屬關係複雜制約老街發展？

“面積太小，螺螄殼裡做道場”。在蘇州函式集團有限公司的未來規劃裡，美羅商業體將擴大很多。蘇州函式集團有限責任公司董事、副總經理孫波說，有世界頂級品牌看中觀前商圈的歷史地位與文化美譽度，紛紛伸出橄欖枝，但卻因為空間太小，無法施展。

商業區域受侷限、市中心交通不便、其他區域商業體形成市場分流，固然是客觀因素之一，而產權關係複雜也是不容迴避的現實難題。姑蘇區平江街道曾對觀前商圈主街沿街商鋪進行過一次調查摸底。資料顯示，截至2018年，觀前主街共有197家店鋪，其中最多的是服裝店，有71家；其次是美食小吃店，有31家；此外，還有珠寶店19家，數碼手機店10家，百貨商店8家，眼鏡店6家，老字號店6家，新華書店1家，等等。“這些店鋪權屬關係比較複雜。”據遊奕介紹，在這些店鋪中，私人產權佔比達85%；還有部分是直屬公房，佔比11%；此外，有4%的店鋪屬於姑蘇區國有資產。產權的多元化，造成一些產權方追求利益最大化，頻頻出現的“二房東”“三房東”忽視對產業的引導，導致不少產品毛利高、產業質量層次相對較低的工廠店、折扣店、“山寨名牌”專賣店等相繼搶佔觀前，同質化競爭愈演愈烈。

產權分散導致租金上漲，高昂的價格讓不少老字號、本土品牌的“生存”難以為繼。“最初獲評中國十大著名商業街時，觀前街上各個時期的‘老字號’分佈均衡，歷史的延續性全國少有。”蘇州市老字號協會會長、蘇州採芝齋食品有限公司董事長儲敏慧認為，“房租對經營業態影響很大，畢竟，經濟是個槓桿。”無論是早些年的“黃眼皮”，還是近兩年的“一手一足”（手機、運動鞋），都是高毛利商品。相對而言，經營傳統商品的老字號，在觀前街上的堅守就顯得困難重重。最終，一些老字號無奈撤出。

“生春陽火腿店、戎鎰昌皮鞋店等老字號紛紛在觀前街銷聲匿跡。”姑蘇區政協委員金文青覺得，觀前街路面以及商店建築雖然比過去“高檔”，但少了古城著名商業街的特色。

美特斯邦威品牌服飾在觀前街上落腳已有近20年，公司總經理錢文波也深有感觸：“觀前街上雖然商鋪林立，但街區管理還是比較粗獷。商戶各自單打獨鬥，各掃門前雪，缺少合作與相互支援，使得觀前步行街逐漸削弱了核心競爭力。”

而電商的興起也對百年老街商業模式帶來巨大沖擊。蘇州大學商學院教授沈健認為，觀前街“不平衡不充分”的商業供給，明顯落後於“人民對美好生活的嚮往”的市場需求，特別是管理與經營模式沒有跟上時代的步伐也是觀前商圈逐漸個性“沒落”的關鍵因素之一。“歷史悠久的另一面往往是固有模式不易打破，商業街偶像包袱重。”沈健認為，觀前街“供給側改革”迫在眉睫。

百年老街之“機”——

“四橫一縱”定位全新“打卡勝地”

華燈初上，霓虹閃爍。中秋節前夕，一長溜臨時支起的攤點，出現在古城核心的觀前街上。這一天，夜市重回觀前街的訊息，在微信朋友圈裡刷爆——久違的觀前夜市又回來了。

9月6日至8日，38家來自平江路的商戶相約“繁華姑蘇平江市集——觀前之夜”週末市集，現場展示的文創、絲綢、首飾、美食等產品創意無限。來自姑蘇區平江街道的資料顯示，此次為期三天的夜市集，共吸引遊客、市民50萬人次。事實上，這不僅是平江路、觀前街這兩條蘇州歷史名街重振古城“夜間經濟”的完美“牽手”，更是時隔20年後，政府部門對觀前商圈進行新一輪改造升級的深度試水。

“把觀前街打造成‘最富姑蘇特色的綜合MALL’，透過整合資源，統配‘動與靜，傳統與現代，文化、旅遊與商業，日間觀光與夜間旅遊’等要素，使觀前商圈成為人們休閒生活、文化娛樂新的‘打卡勝地’。”姑蘇區發展和改革局局長葛宇東介紹，根據《觀前商圈改造提升總體規劃》，觀前商圈將進行“四橫一縱”功能定位，重點打造喬司空巷“蘇式慢生活文化體驗街區”、觀前主街“精品名品、傳統老字號集聚街區”、太監弄—碧鳳坊“特色美食街區”、富仁坊巷“時尚夜生活街區”，以及宮巷“古今交融綜合性街區”。據悉，目前，姑蘇區已經制定出臺觀前街產業（業態）提升引導政策，明確了街區主要業態定位以及相關的優惠扶持政策；制定出臺《觀前街產業（業態）引導與控制目錄》，研究制定正負面清單，嚴格執行業態評審會制度，加強業態准入管控，堅決將負面清單業態、不符合規劃定位業態拒之門外。目前，已引進老字號“乾生元”、蘇州傳統工藝“舟山核雕”品牌、松鶴麵店等入駐觀前。

2006年11月入駐觀前街的海瀾集團，去年實現銷售3800萬元。此次，他們抓住觀前街提檔升級的機遇，迅速進行自我調整。“線上線下融合，聚焦個性化需求，全力做好佈局規劃，繼續深耕觀前街。”海瀾集團行政辦負責人吳佳駒這樣說。而位於觀前街西側的美羅百貨定位中高階，擁有相當數量的國際一線奢侈品品牌，孫波表示，藉助觀前街改造升級的契機，美羅計劃向南擴建，將現有的5。3萬平方米的面積擴大到8。5萬平方米，以吸納更多的精品、名品，為觀前提檔升級助力。

老字號在蘇州長期的商業文明發展過程中發揮了舉足輕重的作用。蘇州經貿職業技術學院教授王春蘭認為，老字號店鋪薪火相傳，堅守誠信的商業基石和專注的工匠精神，鑄就了觀前商圈的品牌根基。此次觀前街的改造提升，要挖掘老字號品牌的文化基因、品牌故事，開發IP鮮明的文創產品，進一步提高老字號的品牌影響力。

“蘇州觀前街對很多人來說，是一種情結。”姑蘇區委副書記、區政府區長徐剛表示，此次觀前商圈的改造提升，將對一些不到位的基礎設施進行更新，使之更符合現代人的需求，同時，姑蘇區將為古城最稀缺資源制定最個性化的政策，對觀前街現有的經營業態進行逐步調整，“透過對蘇式生活場景的逐步恢復，讓市民和遊客重新感受‘蕩觀前街’的樂趣，體驗精緻姑蘇的魅力。”