匯泉景悅城有升值空間嗎

01.

上次粉絲要求的西三環-西四環的盤點，我們決定分成高新區和常西湖新區兩部分。

今天，我們先從常西湖新區開始。

常西湖新區從成立到現在已有近9年的時間了，這段時間區域的變化很大。

比如地鐵1號線開通和14號線部分路段開通；地鐵6號線和10號線的開建；四大中心的建成，第十一屆少數民族運動會的成功舉辦……

在我的心目中，常西湖新區是鄭州所有新區中變化最大、各項配套落地最快的一個，畢竟這裡承接市府西遷、自誕生就含著“超前城市規劃”的金鑰匙。

同時，常西湖新區還是建國以來鄭州市最大規模的公共文化事業投資。

除了四大中心和4條地鐵，常西湖新區還有河南最大的下沉式商業體，預計2021年中旬開業。

該下沉式商業體串聯奧體中心、博物館、大劇院等16個鄭州“新地標”，空間長約1。75公里，寬約57米，專案體量12萬平方米，設定商鋪200餘間。

然後在2020年7月，中央科技活力區（CTD）規劃流出，常西湖CCD北部片區將進行全新規劃和調整，以科創為特色，重點發展科技服務於智慧應用產業。

總之，常西湖新區的未來潛力很大，在2020年全鄭州各大版塊商品住宅成交情況中，也能看出來購房者對它的認可。

下面，我們挑選常西湖新區內在售的熱門專案給大家做一個點評，希望能給大家購房提供一些幫助。

02.

裕華城

點評：

專案首開地塊與鐵爐地鐵口實際距離600米左右，另外專案還簽約了伊河路小學西校區。

該學校為總校直管，老師和管理體系均為總校直接負責，一個校長管理。這一點，比其他掛名或託管的名校好了很多。

伊河路小學西校區規模為36個標準班，計劃2021年施工，預計交房前投入使用。

首期佔地約112畝，雖是高低配佈局，但是洋房都集中在地塊的西南角，相比太師椅佈局，這樣高層社群裡面更利於做中央景觀。

產品方面，戶型設計的還不錯，89平小三房三開間朝南，動靜分割槽，115平和118平的戶型雖然兩開間朝南，但是客臥一體大陽臺，採光也不錯。

首期地塊的缺點也很明顯，南側有高鐵線穿過，周邊樓棟會有一定噪音影響。

碧桂園鳳凰城

點評：

作為城改專案，碧桂園鳳凰城總體量約6000多畝。首期地塊位置很好，臨近地鐵口，還與西流湖一路之隔，在樓上就可欣賞湖景，下樓就是公園。

教育方面，專案還簽約了伊河路小學，臨近專案的首開地塊。另外，首期南地塊的西側是規劃的商業地塊，後期購物也很方便。

首期位置靠近西三環，目前周邊配套一般，比較依賴自身規劃，後期坐地鐵去錦藝城購物比較方便。

該專案最大的問題就是碧桂園的精裝修，說實話看旁邊西湖的交房情況，讓人有些擔憂，感興趣的可以實地去考察下。現在首期剩餘房源不多，精裝價格1。6W左右，個人認為價效比還是有的。

華瑞紫韻城

點評：

目前專案在售的是錦園和雅園兩個地塊，其中錦園只有兩棟樓，容積率4。58，共有434戶。地塊小，戶數少，後期物業管理是個問題。

該地塊距離地鐵1號線市民中心站約500米，後期出行方便，周邊都是低層住宅，採光不會受到影響。

地塊稍大點的雅園佔地約49畝，規劃5棟高層，容積率4。09，共1156戶，地下車位1127個。

雅園西側是個市政公園，南側是規劃的300畝市民公園，所以周邊同樣沒啥遮擋，樓棟採光不錯。距離地鐵1號線與14號線交匯站鐵爐站約500米，出行方便。

另外，華瑞紫韻城剛宣佈簽約了伊河路小學，位於麗園北側。該校規模48個班，預計2023年投入使用，為伊河路教育集團直屬分校，由總校統一管理，對教學質量有一定保障。

目前，專案均價一萬三左右，相比裕華城價效比看似較低，畢竟兩者配套以及開發商品牌都差不多。但是華瑞紫韻城好在沒有鐵路影響，周邊配套也更成熟。

匯泉景悅城

點評：

在售的二期位於穎河路與西三環交匯處西南角，佔地約57畝，容積率高達5。49，規劃了10棟高層，共2231戶。

專案問題很明顯，西三環高架噪音、粉塵影響，另外小區容積率太高，樓間距最近的35米左右，看著密密麻麻的。

在配置方面，宣傳引進蒂森克虜伯電梯，園林配備霧森系統，室內鋪設地暖，配有直飲水系統及指紋密碼鎖等。

6號線的馮灣站與專案直線距離約800米，另外整個專案規劃有幼兒園、小學和中學，具體引進哪所學校還沒確定。

產品方面，小戶型依然是主流，戶型設計一般，槽點較多。目前價格在一萬四左右，這個或許是其最大的價值點了。

融信奧體世紀

點評：

專案優勢很明顯，已經開通的14號線蓮湖路站距離在售的二期約300米。

教育方面，一期南側是已經敲定的鄭州外國語小學，該學校由融信出資代建，後期移交給政府，是中原區教體局重點打造的公立學校。

北側與植物園隔路相望，後期散步、遊玩比較方便。產品方面，其89平小三房做到了兩個全明衛生間，非常人性化。

目前售價在一萬五左右，在售有89-144平的三房和四房。

世茂璀璨熙湖

點評：

專案在2020年底剛拿到三期的預售證，三期佔地約40畝，規劃4棟小高層、5棟洋房，容積率1。99。

看容積率，整個地塊屬於改善性質，但是高低配設計，再加上地塊本身較狹長，在居住舒適度以及中央景觀設計上會有一定影響。

三期距離14號線蓮湖路站較近，南側為規劃商業，周邊規劃有公園、小學和中學。

專案在售二期尾盤，小高層均價在1。5-1。65W，洋房均價2。1W。二期戶型設計多為三開間朝南，動靜分割槽，採光不錯。

恆大林溪郡

點評：

恆大蓋房子很喜歡造勢，首先大門整的非常霸氣，進門穿過巍峨的門庭，多層佈局，中央挖一個人工湖，再加上仙境般的霧森系統，真的很漂亮。

首期配有一個會所，後期可以在裡面健身游泳、畫畫跳舞、打檯球乒乓球，還有兒童樂園等等，整個社群給人的感覺就是“高大上”。

教育方面還簽約了常西湖外國語小學+中學，對於剛需客戶來說基本上已經很不錯了。但最大的問題是距離地鐵較遠，周邊現有配套差，需要時間完善。

目前精裝價格一萬四左右，一期剩餘房源不多，二期的規劃已經出來，位於一期北側，中央同樣規劃一個大大的水景。1。99的容積率，加上大面積的中央景觀，對地鐵不依賴，自住還是不錯的。

金科中原

點評：

專案總體量很大，首期地塊位於淮河路與凱旋路交匯處，佔地約83畝，容積率3。49，規劃了12棟高層。

專案配套主要依靠自身規劃，賈魯河體育公園已經在建，上次去工地航拍能隱約看到賈魯水城也在建設中。

賈魯水城是中原首家文旅商業綜合體，規劃圖很漂亮，一切都需要看落地咋樣。

首期距離地鐵6號線馮灣站超過1公里，整個專案規劃有16所幼兒園、5所小學、4所中學、1所高中。

產品方面，首期最小戶型96平，最大143平，全部為兩梯四戶設計。戶型設計還行，南北通透性較好，三開間朝南。

目前毛坯均價在1。3W左右，如果後期規劃的配套都能落地，這個價格價效比還是有的。

融僑悅城

點評：

專案位於整個常西湖新區的南部，屬於孤盤，周邊沒有競品與其組團開發。

專案內部規劃有一個9班幼兒園，周邊規劃有兩所小學、一所中學；商業方面社群自帶5000平商業，周邊還規劃有約30萬方中晟開發的商業綜合體。

值得一提的是，專案西側的一所小學已經確定是伊河路小學教育集團悅城小學，該學校由中原區教育局主導、財政投資建設，共設24個標準班，可容納約1080名學生就讀。

專案自駕很方便，緊鄰西四環與鄭少高速，地鐵還是規劃中，一切都是未知數。目前在售一期，高層成交價1。15W左右，洋房1。25W左右。

03.

目前，常西湖新區的在售專案主要分佈在四大中心北部和南部兩個區域。整個片區的專案定位以剛需、剛改為主。

如果比較依賴地鐵和學校的剛需客戶，建議關注裕華城和華瑞紫韻城，注意裕華城需要避開靠近高鐵的樓棟。

如果對品質看中，同時又兼顧學校、地鐵，可以重點關注融信奧體世紀，產品設計較好，基本沒有短板。

如果對居住環境要求較高的剛改客戶，可以選擇世茂璀璨熙湖和恆大林溪郡的洋房，其中世茂璀璨熙湖距離地鐵更近，而恆大林溪郡的園林景觀和教育比世茂要強一些。

最後，再說下個人對這個片區的觀點：

1、毫無疑問，背後有市政府推動，常西湖新區規劃的配套會陸陸續續的快速落地。

2、常西湖新區與老城區之間無斷裂帶，更易享受到老城區的成熟配套。

3、4條地鐵，2條通車，2條在建，僅這一點就已經超過大多數區域了，包括北龍湖。

4、目前區域內可以重點關注的樓盤：

融信奧體世紀、華瑞紫韻城、碧桂園鳳凰城。

同時，它依然有一些被詬病的問題，諸如配套階段性短缺、區域內暫無高新企業等等。但在我看來：

它不完美，完美的東西都很貴

。

就說這麼多，大家還有其他問題可以評論區留言。