小區全體業主包含門頭業主嗎

根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。”

一、業主的分類 根據該條的規定，業主包括兩種，一種是根據《物權法》規定取得專有部分所有權的人，另一種是基於買賣行為和合法佔有的事實，被認定為業主的人。

第一類業主：依法取得專有部分所有權的人。 《物權法》第二章第三節內容中規定了幾種依法取得建築物專有部分所有權的方式，具體有依法登記取得、依據生效法律文書或者繼承、遺贈，以及合法建造房屋等事實行為，透過這些方式取得建築物專有部分所有權的人屬於業主。

第二類業主：基於房產買賣行為及合法佔有的事實被認定為業主。 對於這一類業主，需要注意的是房產買賣行為是一手房的買賣，也就是買受人與建設單位之間的商品房買賣，至於二手房買賣，情況比較複雜，在交易中也存在很大的不穩定性，如果僅透過一般性的規定很難覆蓋具體的個案，這也只能具體案件具體分析了；再者需要注意的是本條第2款所稱的”佔有“指的是”控制“加”支配“，此處的佔有是繼受取得（自建設單位轉移而來）、合法佔有、自主佔有、公然佔有，可以是直接佔有也可以是間接佔有（存在承租關係、借用關係）。

二需要注意的幾點問題

1、承租人、借用人、非法佔用人沒有合法買受商品房的行為，不能被認定為業主。

2、條款中的主體應作廣義解釋，”人“不一定單指自然人，可以指法人、合夥以及非法人團體，甚至國家（依法徵收的情況）

3、業主和專有部分所有權人的關係，可以用下面的韋恩圖示來表示。也就說，只要是建築物專有部分所有權人，就一定是業主；但反過來，是業主的不一定就必然是專有部分所有權人。透過上文的分析也是可以得出這個結論的。

三、業主身份認定的意義

無論是基於依法取得專有部分所有權應當認定的業主還是根據司法解釋第二款規定”可以認定“的業主，都是業主團體的成員，都應當享有成員權（包括自益權和共益權），均有權對有關共有和共同管理的重大事項進行表決，有權參與分配共有部分收益，同時也有遵守和接受業主管理條例等規約的義務。因此，業主身份的認定對於業主權利和義務承擔具有前置性作用，因之發生爭議的，可以向人民法院提起訴訟解決。

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