02

01

從兩江四岸城市主軸到成渝城市群發展高地，從內環主城中心到外環新興板塊。

重慶真正的價值高點到底在哪兒？

03

在今年5月最新公示的《重慶市國土空間總體規劃（2021—2035年）》中，明確提出了對中心城區的發展要求：

“強核提能級”。

這相當於直接官宣了兩個重要資訊：

一是明確了主城核心區價值的迴歸！

二是強調了重慶對於主城核心區山水保護升級和限制開發的決心。

那麼核心區的山水到底將如何打造？

從《規劃》中我們不難發現，重慶對於山脈資源的最佳化升級和限制開發尤其嚴格：

第一，以南山一棵樹為典例，要持續打造和最佳化城市風光眺望點。

第二，以南山-渝中半島和大學城-縉雲山為典例，要持續保護和升級城市景觀視廊。

第三，以“四山”為背景，打造立體城市天際線。

第四，城中山體周邊的新建建築原則上為低、多層建築。

有沒有發現其中一座山的名字重複率特別高？

南山。

這不是南山第一次被限制開發了，早在2019年，重慶就通過了《主城區“四山”保護提升實施方案》：

《方案》明確提出主城“四山”範圍內，嚴格控制建設開發行為，未建設區域不再規劃居住用地。

也就是說，重慶對於南山的保護越來越嚴格，未來很難再出現新建住宅。

為什麼要這麼嚴格地限制南山開發？

最重要的原因是地段，就在內環邊上。

南山是距離主城內環最近的山脈，和渝中母城一江之隔。

其次，在城市規劃上，重慶對南山賦予了人文歷史和生態資源的雙重期待。

從《總體規劃》中可以看到，南山處於中部“歷史母城”和東部“生態之城”的交界地帶。

第三，在發展程序上，南山是主城目前發展最成熟、價值最高的山脈之一。

第四，在地理環境特徵上，南山是整個主城空氣指數最好的區域之一。

南山總面積約37500畝，平均海拔400餘米，森林覆蓋率98%，氧氣含量高出中心市區40%，是重慶最大的綠肺。

限制開發，是為了對南山進行最好的保護，充分保留南山的人文價值和生態價值。

而想必那些住在南山的人，選擇的早已不是一套房，而是一種生活態度和品味。

在限制開發的保護下，南山山脈一直保留著非常優質的山體景觀和生態資源。

但山脈既是最豐富的景觀資源，也是阻礙空間延伸的“絆腳石”。

過去，由於南山區域基建道路的開發一直比較緩慢，因此出行並不算便利，去渝中、渝北、江北、沙坪壩都要繞上一大圈。

後來軌道環線通車，把南山的交通網路從“2G”提升到了“4G”。

但附近的四公里作為交通樞紐是一個巨大的擁堵點，因此南山區域的車行依然有些吃力。

直到江南立交改造工程的規劃落地，終於看到了南山從“4G”提速到“8G”的希望。

江南立交的改造一共規劃了四段工程：

2021年全面貫通海棠溪片區道路路網。

2022年完成學府大道至內環、南坪至海峽路以及內環兩側輔道的拓寬改造。

2023年完成回龍路路口的拓寬改造以及四公里立交片區的下穿隧道建設。

2024年完成向家坡片區的所有高架橋樑建設及向黃路連線道的拓寬改造。

其中第一期的內環快速路至煙雨路匝道已於2021年6月底通車！

（江南立交改造工程示意圖，圖源網路）

一期完全貫通以後將實現南山跟南濱路以及南坪商圈的無縫連線，而等到2024年全線通車，將實現南山到渝中、江北、巴南等區域的快速直達。

同時，連線南山與茶園的江南隧道也已經開工，通車後可以從南山透過興塘路直達重慶東站，同樣預計2024年通車。

因此，再給南山三年時間，整個交通網路就能實現全主城覆蓋，進入真正的“8G”時代。

而37500畝的南山，真正適宜居住、能夠享受到最便捷的交通和生活配套的區域，其實並不多。

從地理位置和配套來看，壹華里夜景公園片區應該是最宜居的。

1）它是整座南山最適宜開發又離核心區最近的片區。

山上不宜開發，山中以旅遊為主，茶園山麓一帶偏離核心區，壹華里夜景公園片區是難得的既適宜開發又靠近內環的區域。

再加上江南立交改造完成後能夠大大縮短南山到南坪、茶園、渝中等區域的距離，並且由於靠近內環快速，不管從南到北還是從北到南，這個片區都是必經之路。

2）它是整個南山配套最完善的片區，居住屬性最強。

這個片區內有多所學校，並且靠近南坪商圈，住在這裡基本可以享受成熟的生活配套。

同時壹華里夜景公園正在進行升級改造，二期工程預計今年就會完成，升級後將為重慶帶來首個“動態極限夜景公園”。

住在這裡，推門可以見山，開車快速通達各個區域，商業、公園配套齊全。

既有悠然見南山的居住感，又不至於買到的是純度假房。

可惜的是，受限制開發的影響，目前這個片區在售的專案並不多。

山與城、南山郡、南山院子、山曉……基本就數不出來了。

這些專案本身的稀缺度非常高。

但受地塊本身和產品定位的影響，不少專案都存在社群圈層小、產品面積舒適度不足、競爭同質化嚴重等劣勢。

由此可見，要在城中山體的珍稀土地上，打造真正具有高居住價值的改善產品，這一題並不好解。

山與城，給了我們一個答案。

首先，山與城專案74萬方的超大體量，營造了南山上獨一無二的大社群。

這讓山與城自成一個大型的改善圈層，是其他專案難以匹敵的，同時整體容積率只有1。16，這種低密度的山居大盤在整個重慶都非常少見。

其次，山與城沒有因為控制總價而盲目壓縮面積，而是儘量保證了居住的舒適度。

與其他專案不同，山與城沒有把疊拼面積壓縮到150㎡以下，而是設定在了150-190㎡，這應該是把舒適度和總價段平衡得更好的一個面積段。

此外，山與城的疊拼選擇了舒適度最高的兩疊，並配置電梯，幾乎是聯排的既視感。

這個產品配置應該說相當優秀了。

但開發週期長達數年的山與城已經好幾年幾乎沒什麼貨源在售了，這一直是南山近幾年來的一大遺憾。

前幾天有訊息說斷貨好幾年的山與城終於要推出新組團，它會是南山目前難得一見的新專案，它也正好趕在了南山加速融城的最好時間。

它會給南山，給我們帶來怎樣的驚喜？

04

說起山與城，它是渝開發和復地兩家開發商聯合打造的專案。

作為最早進南山的一批開發商，從這幾年嚴格限制開發的政策來看，渝開發和復地真的很有遠見。

其中作為本地房企的渝開發，是重慶市最早的國有控股上市公司，已經深耕重慶大本營43年，是城市“元老”級別的“工匠”。

這些年渝開發全面佈局了北區、西區、南區，打造了格萊美城、南樾天宸、貫金和府、星河one等多個經典專案。

而復地作為一家以產城融合模式見長的開發商，除了在重慶打造復地金融中心、復地復城國際等商務寫字樓外，還一直致力於健康地產的住宅開發。

復地上城、復地天璽、復地君嶼墅、復地花嶼城……其中復地君嶼墅是2019年重慶銷量最高的別墅之一。

近兩年復地的最新動作是又進了中央公園，打造了復地公園和光專案，不僅引入了高階醫療，還創新了健康化的產品和智慧服務。

而下半年復地和渝開發在重慶的最大動作之一應該就是南山專案的全新亮相了。

我們瞭解到新組團的案名叫山與城溪山，容積率只有1。18。

這個專案不僅背靠南山，位於南山的門戶位置，據說專案內部還真的有一條溪流。

讓我想起了一聯有名的對句：雲水閒時常問月，溪山好處便為家。

目前暫定的產品是新中式風格的疊拼，預計今年9月份開售。

如果有機會住進山與城溪山，不知道能不能體會到那種滿眼盡是山花秋月的詩意。

但可以肯定的是，推門見山的生活一定是充滿治癒功能的。

從此，

見山不是山，是山色空濛。

見霧不是霧，是霧裡聽風。

回家，或許會變成一種充滿儀式感的詩和遠方。