文/樂居財經 鄧鑫妮

長沙銀盆路與嶽麓大道交會處，一座27萬平方米的奧克斯廣場佇立於此。藍色玻璃覆蓋建築的外立面，巨大廣告牌將過往路人的視線填滿。

不久前，這裡的商戶剛剛收到更換商業管理公司的告知函，新的商管公司——珠海萬達商管，很快就在官網上釋出廣場logo字及標識標牌更換工程的招標資訊。

五公里外的奧克斯繽紛廣場，也同樣被珠海萬達商管收入囊中。不過，後者的胃口也遠不止於此，同一時間，包括杭州、成都和青島在內的另外三座奧克斯廣場的運營管理也被珠海萬達商管包攬。

10月25日晚間，珠海萬達商管再一次更新招股書，其上市程序仍在繼續。緊湊的外拓節奏，其實也在為IPO的順利進行增加籌碼。

九月底，萬物雲登上港交所舞臺。繼蘇新服務上市後，時隔一個月，萬物雲再度敲響物管上市鐘聲，無疑為物管資本市場注入了一股信心。

萬物雲並未在物管估值高峰衝刺，而是市場逐漸冷靜才以合理估值掛牌上市。

外界期待萬物雲上市，同樣的，外界也期待在資本市場再次看到變“輕”後的珠海萬達商管。

資本市場有自己的評判標準，但當風口來臨時，也不免被高估值迷了眼。如今資本大門依舊敞開，儘管物管股的市值在縮水，但實力線上的珠海萬達商管依舊掌握著主動權。

“商管”比武

2020年元旦前夕，第一家名字中帶有“商管色彩”的物企——寶龍商業，衝進港交所。粗略估計，如今港交所中以商管著稱的物企已經有6家。

其他偏重住宅業態的企業，有的在上市前圈地商管，有的則在上市後佈局商業，“商管+物管”的雙輪驅動模式，是物企中最為常見的業態組合。

“商管”緊俏和多方因素有關，較高的盈利水平是其中一個原因。

樂居財經《物業K線》統計了部分物企商管業務情況，其毛利率從10%-60%不等，不過大部分毛利率集中在20%以上。

與其他商管類上市物企相比，珠海萬達商管無疑是這條賽道上的重量級玩家。截至2022年上半年，珠海萬達商管的在管面積已經達到6000萬方，期內收入134。8億元，在眾多商管類物企中排名首位。即便在所有上市物企中，其總營收也能排進前三。

珠海萬達商管的盈利能力也不低，上半年其整體毛利率約為48。9%，同比增長6。5個百分點；淨利率漲勢更為迅猛，同比激增23。8個百分點至30%。

珠海萬達商管的外拓也頗為迅速，第三方拓展勢頭正盛。最新的招股書顯示，珠海萬達商管上半年新增8個廣場，均為第三方專案，總在管專案425個，其中來自獨立第三方業主的專案數量為140個，在管面積達到6000萬方，第三方在管面積約為1750萬方，同比漲幅31。2%。

上市物企中，萬物雲商管業務的營收體量是最大的，2022年上半年其商企和城市空間綜合服務中的物業和設施管理服務營收34。5億元，營收佔比24。25%。其規模也不小，據2021年業績，商管規模已經超過1。2億方。

統計資料中，商管營收排名第二的是華潤永珍生活，上半年其商業運營及物業管理服務營收19。24億元，再往下則是卓越商企服務和寶龍商業，商管相關的收入分別為10。61億元和10。24億元。

輕資產外拓練內功

“現在還是物管股戳泡沫的時候。”有業內人士表示道。

從市值頂峰到低谷，物管股只用了一年時間。原本千億市值的碧桂園服務，如今只有270億元，資本變臉的速度讓人唏噓。與市值相對應的市盈率，也在一輪輪暴跌中斬了又斬。

不過，在這場估值回落中，實力線上的商管類物企依舊能打，如華潤永珍生活26倍市盈率，排在上市物企第三位。此外，商管規模僅160萬方的中駿商管，其10倍的市盈率也高於上市物企均值。

進入2022年，儘管物企上市的熱情在消減，但物業本身的輕資產屬性和發展邏輯並未發生變化，物企上市路徑依舊通暢。截至目前，今年已有6家物企透過招股上市，一家中天服務借殼“巴士線上”完成資本賽道的轉換。此外，還有包括珠海萬達商管在內的4家物企等待聆訊。

“若珠海萬達商管成功上市，其估值有望對標華潤永珍生活。”有業內人士分析，商管類物企憑藉著高水平的盈利能力，歷來受到資本市場的青睞，而珠海萬達商管不管是規模還是營收，表現都較為優異。

業內人士進一步指出，從另一方面來看，珠海萬達商管擁有家喻戶曉的萬達品牌背書，其市場認可度正在不斷提升，“若成功上市，也將進一步鞏固其位於行業前列的輕資產商管地位。”

而在資本環境變幻莫測的當下，修煉內功、保持狀態，不求速而求穩，以自己的節奏完成資本蛻變，或許才是最優解。

9月份，除了接手5家奧克斯廣場，珠海萬達商管還正式接管西安鑫苑大都匯購物中心。早在2022年初，珠海萬達商管就與鑫苑集團達成戰略合作。

更早之前，珠海萬達商管還拿下北京藍色港灣運營權，以及在今年3月，一口氣買斷建業地產手上全部商業專案的10年經營權，由珠海萬達商管全面負責招商、招租、運營和物管。

值得一提的是，珠海萬達商管自2015年起開始以輕資產模式管理獨立第三方商業廣場，2021年通過出售管理有關商業廣場的相關附屬公司，加速鞏固輕資產模式。

截至目前，珠海萬達商管已100%採用輕資產運營模式，與此同時資產狀況也在不斷改善。2021年上半年及2022年上半年，其ROA、ROE分別為35。9%、117。5%，同比分別增長32個和72個百分點，輕資產運營模式的優勢逐步釋放。

期內，公司的資產負債率降至68。1%，流動比率增長至1。3，負債壓力進一步減輕，短期償債能力提升，財務結構持續最佳化。

文章來源：樂居財經