上個月的北京第三批次集中供地，豐臺取代朝陽成為新晉供應大戶、新晉改善大戶。

供出的4塊地指導價最低是8。3萬/㎡。

造甲村6039地塊，指導價10。6萬/㎡；

大紅門0004、0008地塊，指導價9。5萬/㎡；

槐房新宮011B地塊，指導價8。3萬/㎡；

但是，在北京有句話叫，南三不如北五。

要說產業牛掰的海淀或大朝陽8w+可以接受，輪到豐臺大家都不願買賬了。

可以看到賣到8萬3的槐房新宮011B地塊，指導價竟和土拍中最火爆的海淀永豐差不多。

爭議實屬不小，有人說豐臺這麼定價，全當韭菜傻。

下面咱就給大家說說，

關於豐臺的定位與定價，有著怎樣的“傲慢與偏見”。

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規劃定位的基本面

豐臺，這裡土地面積很大，橫跨了大半個北京城。

一個區域的空間佈局會影響整個板塊的基本面。在官方公佈的2017-2035分割槽規劃中，豐臺被劃分為一軸兩帶四區多點的空間佈局。

一軸

即是南中軸；

兩帶

是永定河文化帶和生態融合發展帶；

四區

是首都商務新區、麗澤金融商務區、中關村豐臺園區、盧溝橋國家文化公園區；

多點

是交通樞紐、生活保障和人文生態三大類城市功能節點地區；

針對空間佈局，不同區域的

功能定位

也就清晰了。

第一，

首都商務新區：

以南中軸-大紅門為核心承載地；

第二，

科技創新和金融服務融合發展區：

中關村豐臺園區、麗澤金融商務區；

第三，

新型城鎮化發展區：

重點建設盧溝橋文化公園區；

第四，

首都高品質生活服務保障區；

第五，

對外綜合交通樞紐；

可以看到產業動能明晰的區域有兩個

，一是麗澤商務區，二是中關村豐臺園區。

這倆區域以科創和金融發展為主，可以說是整個豐臺的核心產區了。

除此之外的其他區域，主要還是以生活保障、交通樞紐為主，比如著名的豐臺新發地菜市場、豐臺站。。。等等。

在北京，一個區域的房價主要靠兩點支撐，

一是產業，二是學區。

學區豐臺就不用談了，產業又僅有那麼兩個，和海淀連片的大廠根基沒法比。

這其實就是大家

對豐臺高房價不認可的重要原因，

也是買房南三不如北五的說法來源。

至於南中軸的發展規劃，肯定有很多小夥伴存疑，官方是這麼說的：

南中軸地區，北京南城崛起的核心引領區、大紅門地區重點植入國際文化組織、藝術博覽等文化中心功能，文創創業叢集。

其實具體如何發展，目前看規劃層面的重點在文創、生態方面，對整個區域的房價推動作用微乎其微。

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偏見的來源

從大的規劃上看，豐臺的發展規劃確實趕不上北邊，房價無有力支點。

而落到實際來看，豐臺的城市介面也很一般。

老北京人多數認為，有菜市場，有火車站，

豐臺髒亂，其實這也不是偏見。

關於菜市場等生活保障區，儘管在2035規劃中，豐臺在盡力弱化這一定位的優先順序，但要徹底去除也很難。

豐臺早前就是各大市場的聚集地，不光有菜市場、冷庫、還有服裝、建材、花卉市場等等。

由於南邊交通樞紐的優勢，外地發來的物資先進豐臺再統一分發到北京各區域。

一旦定下了這種保障區的根基，即便是後期有一定的向外疏解，也給高階產業的發展帶來了不利的前提。

另外，由於交通樞紐的關係，

豐臺鐵路很多，

整個區域被高密度的鐵路路網

切割為很多小板塊。

這就導致豐臺各個板塊的

發展空間逼仄有限，開發難度大且速度慢。

這是無法改變的一點。

不知大家是否記得，我之前說過那批入市的環麗澤豪宅，有些即便身在二環，周邊城市介面也很一般，不是鐵路就是冷庫。

並且，由於板塊被切割嚴重，豪宅孤島效應很明顯，板塊的改善品質與介面極不明顯。

如果想上車豐臺，大家一定提前去地塊附近看看。

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傲慢的支點

為啥產業前景不樂觀，城市介面一般，豐臺還敢這麼定價？

豐臺的優勢有兩點，

一是面積大有餘量，二是環線位置好。

城區裡面五環內餘糧最多的，當屬豐臺。二環，三環，四環，別的區沒地，豐臺可以大手筆拿出來。

所以，豐臺的10w+，9w+，8w+和北邊賣的產業支點不一樣，這邊有環線優勢在，去哪都不算太遠。

很多人看不懂麗澤盤，問我為啥麗澤沒見啥起色，房價敢整這麼貴？

相比近麗澤，那最大的價值點是二環，是別處都沒供應的二環。

同理三環邊的造甲村、大紅門……有絕大部分的區位優勢在。

今年改善有了向南的趨勢，其實也很好理解。

海淀、朝陽太陽宮等地搶不上，手握千萬去荒地一片的朝陽五環外？還是去離哪都不太遠的南二南三？

我不是豐臺黑，我也不是豐臺吹。

以上給大家說了豐臺多個板塊存在的優劣勢，但我也不一棒子全打死。

豐臺很大，板塊很割裂多處城市介面很一般，但也有些板塊內配套不錯；

南二南三環線位置好，但也有人會為朝陽的產業預期買賬。

每個人做選擇的支點都不一樣。

房價漲幅除了要看大的基本面，也要講

增值空間，講專案品質，維度很多。

維度不同看法自然不同，最後，歡迎大家留言說說，對於豐臺你怎麼看？