題外話

不做馬後炮，不做鍵盤俠，也不學福爾摩斯去探案。抵禦風險的最佳方式不是準備好爬坑的梯子，而是離坑遠遠的。

在二手房市場裡，糾紛最高發的就是置換房問題。什麼是置換房呢？簡而言之，“以房換房”，你手中有一套房子，同時也有“房票”（即購房資格），想要置換一套面積更大的、地段更好的、或者學區房。再更復雜點，可能會形成連環置換，假設你看中了一套滿意的房子，而這個房子的人也跟你同樣在“置換”一環又一環，就很容易出問題。目前上海置換房大量出現是有一定原因的，畢竟現在單純拿現金買房的人很少，價格又放在那裡，大家基本上都是置換，你不置換也騰不出多餘的房票。

如果你要是在行情好的時候，比如金三銀四、金九銀十里要置換房子的，切記當心，現在有個專門針對置換的套路，隱蔽性極強，一旦中招極難反轉。

上海楊女士名下有一套50平的“老破小”，是父親留下來的遺產，過戶到她名下了，在老閘北。楊女士談的物件也是上海人，名下也有一套房子，在郊區，不值錢。這兩個人的父母名下也都有一套自己住的房子。

現在兩個人打算結婚，楊女士打算把老破小賣掉，物件家裡再出點錢置換一套婚房出來。

楊女士找了中介，終於找到了一套心儀的房子。

中介說，先付定金再網籤。

楊女士再不懂法，也知道自己其實沒有購房資格，老房子萬一沒有賣掉，豈不是有風險？

中介說，伐要緊，我可以幫你操作，你們先付了定金30萬，然後等過3個月付首付，現在市場這麼好，你們老房子地段好，肯定好賣。到時候，房款出來了，房票也出來了。

楊女士聽的心動，中介又加把勁：你這老房子我幫你看著，這兩天掛出去，問的人也多，一有訊息我馬上跟你講。

楊女士也瞧見了房價一天一個價，好不容易看好的房子，對方萬一坐地起價，又是打水漂。所以就聽了中介的話。

中介這邊馬不停蹄，第二天好訊息來了，市場價980萬的房子，950萬談妥了。楊女士當天付了定金30萬，也辦了網籤，還付了中介費15萬，約定3個月後付首付。

合同網籤後，楊女士才發現，中招了。

上海的限購資格審查是根據網籤來確定的，並不是根據過戶時名下是否有房。

楊女士在這之前不懂，也沒問，中介說能搞定，但是問題出現的時候，又開始推責任，拖時間。

這下子，定金30萬和中介費15萬是沒了。

但是，還沒完，你簽了合同，你說不買，到了付首付的時間，你不付錢，就是違約，違約金20%，你現在解除合同，也是自己原因無法繼續履行合同，也是違約。

於是，楊女士跟房東和中介協商，

房東說，你再拿20萬賠償我的損失，我就解除，不然等著被告吧。

我為什麼會說這其實是一個陷阱呢？

有少數的中介這麼玩，在你籤合同之前，對你名下的房子做到心中有數，他知道你是置換的，再聊聊你們家庭的房產情況，找到另一個賣家然後串通一下，騙一筆定金和中介費。

好多人都以為只要過戶的時候房子賣了就行，或者一味的相信中介能搞定的口頭承諾，不會想到賣家有時候會跟中介串通一氣。

想要堤防這種陷阱，你可以上午過戶，下午網籤，或者是合同先簽，但暫時不網籤，等自己房子置換出去了再網籤。你一定要保持置換的心態，自己買的房子不一定是高價，買的房子不一定是低價。千萬不要相信中介所謂的“內部操作”。

他們在競爭激烈的這個行業裡，成一單特別不容易，楊女士就是一個活生生的例子。要打官司也可以，法院會少判違約金，但是你要說中介費能要回來嗎？實踐中，很難。

不怕騙子多，就怕騙子太懂法。