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上篇文章我寫到一個盤，

園嶺新村

。

現在深圳房子的成交價，確實大部分都在指導價上下，但是願意按指導價賣房的業主，畢竟還是極少數，大多數業主還在生扛。

所以各小區的掛盤價都還是高於指導價，大家在中介官網上看到的還是指導價。

但有一個盤就很神奇，小區31套掛盤，竟然有21套掛盤價低於指導價，業主在踩踏式爭相出貨，這個盤就是園嶺新村。

園嶺新村的指導價是10萬，掛盤價多在8萬+到9萬+。

為什麼別的盤都還扛在指導價之上，園嶺新村卻率先崩了？

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園嶺新村是深圳最早最大的公務員福利小區，將近40年的樓齡，是典型的老破大。

這麼一個老破舊，高峰期卻賣到了十三四萬的高價，原因有三：

一是福田不錯的地理位置。

二是有名校概念。

園嶺新村對應的小學是園嶺小學、園嶺實驗和園嶺外國語，對口的中學是紅嶺中學園嶺校區。中學在福田算二類，小學算中等偏上一點，自稱是雙學位。

三是拆遷概念。

園嶺新村從2002年開始傳拆遷，傳了20年長盛不衰，入坑人無數。

靠這三個概念，園嶺新村在2020年踩著油門高歌猛進，從8萬多漲到13萬多，還一房難求。

208的指導價，把園嶺新村定到10萬，說明政府看在公務員小區的面子上，給它匹配了10萬的價值。

可現在就它跌的最猛，大部分跌到了10萬以下，非常不給指導價面子。

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原因也很簡單。

第一，園嶺新村帶的學位只能算二流。

炒作高峰階段，只要帶學位概念的房子，全部一飛沖天。一旦被政策和信心打壓，二流學位房根本扛不住，它不像一流學位房，一是替代性強，二是學位利好實在有限。

前年被炒上天的眾多二三流學位房，比如大沖，前海，福田保稅區，今年都現出了原形，漲上去多少退回來多少。

到這個時候，那些口口聲聲說不為炒房，只為孩子的家長怎麼不出來抄底了？不是說教育大過天嗎？

所以，一切都是資本的貪慾，

學位房剛需和居住剛需一樣，都是偽需求，偽概念。

第二，賭拆遷，終於賭不動了。

我之前寫過不止一篇文章，讓大家不要再賭舊改賭拆遷，因為深圳拆遷大躍進的年代已經結束了，只要不是危房，會用修修補補的方式，讓它再挺30年。

10月31日，財政部發了一個針對深圳的檔案引發熱議，和房地產相關的原文是這麼說的：

加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，加大中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區改造的支援力度，推動解決大城市住房突出問題。

表達很清晰，在房地產方面，中央願意出資支援深圳做的只有兩件事。

一是公租房的建設，二是老舊小區的改造。

公租房就不說了，只說支援老舊小區改造，這說明中央不鼓勵深圳再搞大拆大建和舊改拆遷，只鼓勵深圳推動老舊小區改造，透過改造、加固、加裝電梯等方式，延長老舊小區的使用壽命和居住滿意度。

深圳的老舊小區，樓齡普遍30-40年，大多是5-7層的磚混結構，正常使用壽命是70年，如果再加固改造，活到百歲老人不成問題，大家可掐指算算等拆遷還要等多少年。

現在的深圳，是嚴格執行高層指令的優等生，令行自然禁止，說不拆就不拆，說改造就改造。

更不要說疊加房地產急速下行，開發商全部躺平了，新房都不願建了，誰還會碰舊改這塊爛膏藥呢？

所以，園嶺新村傳了20年的拆遷，以前是鏡花水月，霧中樓臺，現在可以完全當它不存在了。

沒有舊改和名校加身的園嶺新村，只剩下了40年樓齡的老破大，怎麼值的了10萬呢？

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第三，園嶺新村太大了，太老了，房子太多了。

深圳最大最老的公務員老小區，那可不是浪得虛名，園嶺新村有112棟老樓，6000多戶業主，戶數多必然拋盤多，高峰期追漲，低谷期踩踏。

老業主早年的購入成本幾乎可以忽略不計，和龍悅居一樣，賣多少錢都是躺贏，缺少了成本價的束縛，拋盤價自然可以一套比一套更低。

當下，深圳勉強還能扛的住的只有深圳灣，香蜜湖部分高階盤，和少數居住屬性強，盤子又偏小的產品，其他的大多在踩踏式出貨。

像園嶺新村這種產品，樓盤老破大，房子老破大，靠著二流學位和拆遷預期漲到十幾萬，現在預期破碎，跌回8萬恐怕只是它的起點。