01

人無信則不立，可在巨大的利益面前，一紙契約又能奈他何？

近期，

杭州一購房者髮長文痛訴，過去一年買二手房的踩坑經歷，條條直擊人心

。

看完全文的老王，回想起年初的經歷，仍憤憤不平。“多花50萬，為別人的不誠信埋單。”

今年1月，老王在中介的推薦下，下定了一套奧體融創時代奧城的房子，摺合單價6萬 ，不到7萬。

雙方很快簽訂意向合同，老王當天支付50萬定金。

待湊齊首付款，等著擇日網籤，卻被告知，合同籤不成了，房東不賣了。

老王隱約意識到，房東跳票最大可能就是覺得賣虧了。

就在定金交完沒兩天，奧體新房、二手房迎來一波集體高潮。尤其是二手房，隔天一個價，漲幅讓人咋舌。

房東一算，違約竟比硬著頭皮賣掉還賺，於是毀約。

老王無奈，只好拿著房東賠償的違約款（共90萬，含50萬本金及40萬違約金），繼續奔波在看房路上。最後以超出預算50萬，拿下奧體另一次新房。

02

老王不是一個人，杭州正進入“房東違約”的高發期。

“

現在買房子，付個5萬定金，就跟沒付一樣，房東說違約就違約了。”勾莊一箇中介告訴我。

越是大標的、熱度高的房源，房東違約越多。

為此，我又特地找了其他熱門板塊的中介諮詢，交談中得知，現在杭州買賣二手房的定金，數額普遍比往年高。

“

一般三四百萬的房子，定金按總房款的4-5%支付；1000萬以上的房子，定金50萬打底。

”市中心一中介表示。

熱門的奧體、未科，誠心買的客戶定金都是50萬、100萬的給。“吃虧吃出來的經驗，定金給的少了，房東分分鐘就違約了。”

五六年前，在杭州買套二手房，定金少的只需象徵性付個5千、1萬，房東還很開心。

在樓市下行週期，隨時可能出現“今天定了房，買套房價跌去5萬、10萬”。中介們擔心的，不是房東不肯賣，而是買家毀約不願意買。

但如今杭州樓市長紅5年，已沒人相信房價會跌。從去年下半年至今，杭州幾個網紅板塊更被人為控盤，二手房價幾乎每月一跳漲，連許多老投資客都“賣飛了”。

巨大利益誘惑之下，許多房東選擇了違約。

反制房東的惟一辦法，只能是儘量多地下定金。若違約需賠付的金額，超過房產增值部分，誰還會動這心思？

按照有關規定，

買賣房產支付的定金，最高不能超過房屋交易額的20%

。

打個比方，一套總價500萬的房子，定金最多可支付100萬。但實際操作中，大多數中介公司會建議定金不超過50萬，更多的是隻付一二十萬。

一來，杭州二手房價水漲船高

，動輒八百上千萬，上限定金就是一兩百萬，不是一筆小數目。

二來，正式簽訂合同當天，房東需將定金返還給買家。

考慮到數額過高，電子銀行會限額、現場轉賬手續又繁瑣。

03

如果約定的過戶週期在一兩週內，50萬定金基本保險。

但若約定的過戶週期有兩三個月，那50萬也不安全。想想創世紀，春節前後一個月，成交價就可以相差100萬，這個違約的誘惑太大了。

所以，

如果你看中一套熱門好房子，一定要儘量多地付定金，最好百萬起步，別管中介怎麼建議

。

違約雖然於道德上有虧，但既然《民典法》約定了定金罰則，本質上，違約這一行為和足球場上的“戰術性犯規”一樣，也是合法範圍內的操作。

所以，

現在在杭州買房，心態要放寬，要把毀約當成常態，提前做好預案應對。

何況有時候，惡人自有惡人磨

。

一中介私下告訴我，

去年未來科技城來了一群炒房團，靠違約金賺了幾百萬

。

操作很簡單，每套房子付個二三十萬定金，約定一個月後網籤。就在這期間，未科二手房價猛漲，房東一看房價漲了這麼多，違約成本又低，很爽快地就付了違約金。

看起來皆大歡喜是不是？

世間竟有這樣的好事，也不知道誰吃虧了，誰又賺了。

現實永遠比劇本更精彩。

04

開啟百度搜索“支付房產定金，結果房東違約”，類似的例子比比皆是

。

就拿杭州來說，今年1月有買家相中了城北富越香郡的二手房，89㎡約定總價440萬，摺合單價49400元/㎡。當時也算市場價，買方交納10萬定金，雙方簽訂合同。

次月，文瀾教育集團成立，富越香郡二手房價蹭蹭猛漲，不到一個月網籤價已高達60090元/㎡，房東直接違約不賣。

另一房東更過分，

其出售的蕭山一次新疊墅，協議價1400來萬，去年11月收了買家100萬定金

。

考慮到房子不滿二，需繳納5。3%的增值稅，加上買家賣房騰房票需要時間，雙方協議今年滿二後網籤。

不料，1月新政加碼，增值稅“二改五”，加上年後二手行情大好，房東覺得賣虧了，要求漲價50萬，否則延長簽約時間，讓買家多付一筆70萬的增值稅。

還有一起“定金違約”案例，尚在司法階段。買家去年定了套市中心的老破小，總價不到140萬，支付2萬定金。

但房東被其他中介忽悠，以為能賣更高價，這廂要毀約。由於無人高價接盤，房東就想賴掉違約金，雙方鬧上法庭。

根據

《中華人民共和國民典法》

第五百八十七條“定金罰則”：收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

違約了連雙倍定金都不想返還，這就有點太沒品了。

05

那麼，

接下去買哪些二手房，定金值得頂格交納

？

且不說是否有足夠多的活動資金，萬一買家覺得買虧了，那定金也就打了水漂。

相熟的中介給我支了一招：

一看地段、二看房源總價

。

若是熱門地段的優質次新房，二手房價還有可觀的上漲空間，毫無疑問定金按最高一檔交。

仍以奧體為例，今年1月二手房價還是6萬 一平，3月漲到了7萬多，假設漲幅高達一萬，最小的89㎡，漲幅近90萬。按照雙倍定金返還法則，只要定金高於45萬，房東違約即虧損，違約風險大大降低。

但像奧體這樣，一個月二手房價能飆漲一萬的板塊，鳳毛麟角。

更多板塊，哪怕是

熱門的三墩北、勾莊、良渚等，短期內（一兩個月）二手房價漲幅不會太大，加上房東急需賣房置換，基本很少主動違約。

一般而言，中介會綜合評估買賣雙方情況，再給出合理報價。房東毀約不光對買家是一大打擊，對中介亦是如此，後續協商事宜耗時耗力，非必要才不幹這吃力不討好的活。

但有時中介也有中介的利益，並不會完全為買家著想，自己的定力也很重要。

現在買賣雙方的違約意識普遍增強，定金能多付願意多付。哪怕總價兩三百萬的剛需房，付個二三十萬定金也很常見。

樓市持續上行期間，高定金更有助於維護買方權益；可一旦樓市下行，那就是另一番景象咯。

法律允許違約，其實是給了每一個人減少損失的救濟方式。