近兩年來供應量缺乏的松江泗涇板塊，終於又“補貨”成功了。

隨著第五批、第六批過會樓盤的官宣，泗涇板塊陸續將上市3個全新盤，這其中既包括堪稱特週轉的中國鐵建雙子專案，以及“捂”成現房的格力公園海德。

此外，它們的取證價格也隨之曝光，格力公園海德均價約54876元/㎡，直接重新整理區域房價天花板。讓人不禁發出感概，泗涇板塊到底還是不是剛需的福地呢？

板塊配套：雖完善 但能級不高從地理位置上來看，泗涇東與九亭接壤，西側就是佘山自然景區，北側約5公里就是大虹橋。當然很多人會將泗涇和九亭相提並論，不過這兩個板塊都很大，兩站地鐵之間距離也很長，因此這兩個板塊相互獨立，它們都有自成體系的配套，彼此並不共享。

由於泗涇板塊的發展比起九亭更晚，這裡主要以新建商品房和成片的拆遷安置房為主，屬於大型的生活住區，道路和城市介面相對較新。

交通方面，整體的交通是不太方便的，僅有一條地鐵9號線，且只有一站是在板塊內，目前上海早高峰限流的有8站，其中9號線就佔了三站，而其中一站就是泗涇站。

商業方面，基本上都集中在泗涇地鐵站附近，沒有太大型的商業體。三湘商業廣場體量約10萬方，作為社群商業足夠，不過定位偏中低端，主要以快餐品牌為主，內部還包含一個大潤發超市，能滿足市民的基本生活物資採購。開業不久的保利悅活薈品牌相對更年輕化，不過依然屬於社群型的商業，體量也不算大。

而正在建設中的泗涇金地商業廣場在今年6月已經結構封頂，預計年底前有望開業。其位於金地自在城的社群範圍內，可以輻射周邊社群居民，無奈體量才2。8萬方。

醫療方面相對比較匱乏，僅有一家一家二級乙等醫院——泗涇醫院，可提供基本的綜合醫療服務。如需更高的醫療條件需前往松江區內的三級甲等醫院松江新城第一人民醫院。

教育方面，雖然板塊內教學資源比較多，但是缺乏優質的教學資源。目前板塊內有泗涇幼兒園、泗涇小學、泗涇二小、松江四中等中小學資源，能滿足小孩從幼兒園開始到中學的教育需求。

相比於九亭、松江新城板塊的熱鬧喧囂，泗涇板塊新房市場近幾年發聲不多。

一來是因為前期新房供應量少，僅幾個樓盤在斷斷續續的供應；二來土地市場聲音也少，也就今年第一批、第二批集中供地時才出現。

不過，最近的泗涇板塊又開始熱鬧了，原因是板塊內一次性上架3個樓盤，供應1586套房源。

一個是從拿地到取證用時140天的中國鐵建花語天境。

專案目前認購已結束，其官微顯示，專案在認購期間共收到344組意向認購，認購率約為76%。

76%的認購率在逢開必清盤的泗涇，倒是頗讓人意外。

畢竟泗涇一直是近些年松江賣得最好的板塊之一，上一波新盤潮還要追溯到2021年初，9號公館二期296套房，1465組認購，緊接著入市的泗水和鳴收官128套，拿下了泗涇最高的68分入圍分。今年初入市的同濟晶萃雖然沒有太多驚喜，不過也觸發了積分。

有業內人士認為，中國鐵建花語天境表現不佳或是因為，其售價過高外加周邊短板太多導致，據悉，專案距離泗涇地鐵站約2。1公里，周邊空地比較多，配套弱，生活便利性一般。

再看專案自身，專案由洋房和聯排組成，洋房（裝修）均價49422元/m，毛坯均價約47476元/㎡，聯排均價約62327元/㎡，雖然價格低於格力公園海德，但是價效比並不高。

今年年初入市的同濟晶萃三期，洋房（毛坯）均價僅有為44508元/㎡；聯排均價約53410元/㎡。

一個是中國鐵建星樾雲棲，相比較花語天境，星樾雲棲的位置還算不錯，距離地鐵站約1公里，算的上是地鐵房。

周邊有萬業夢立方、綠地香緹、山水四季城等住宅，整個片區基本都是新建住宅，還有一些已經開業的底商，能滿足不想出遠門的業主基本生活需求。據悉，專案目前也已經過會，將推出公寓，均價為48090元/㎡。

還有一個就是”鴿“了6年之久，從期房變成現房的格力公園海德。

相比中鐵建雙子專案，格力公園海德的故事頗為豐富。

2016年5月11日，格力地產以總價19。65億元競得松江泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊（公園海德），成交樓面價37675元/㎡，溢價率109%。

那時候，泗涇板塊新房金地自在城的售價還僅有3。75萬/㎡。

因“麵粉貴過麵包”，高昂的地價成本讓格力地產一直無法狠下心來，讓10-05號地塊殺入被限價的市場。

所以該專案開發節奏非常緩慢，拿地14個月後，地塊的設計方案才出來；19個月後，才舉行開工儀式，拖延了整整6年才開盤，硬是給熬成了準現房。

至於價格方面，雖然未達到當時業內預測的6萬元/㎡保本售價，但是專案取證價格還是突破了目前泗涇板塊的房價天花板，為54876元/㎡。

值得一提的是，格力公園海德是典型的塔樓結構，雖然從外立面上來看還是相當有設計感的，但是從專案戶型可以看出，與常規板樓相比，有部分戶型會存在稜角，甚至還有暗室。

塔樓的產品，市場接受度有多少？

以中興路一號為例，2020年5月，專案開盤，雖然專案銷售均價遠低於此前業界估價超15萬元/㎡，為12。98萬元/㎡，然而去化率僅有33%。

現如今，經過產品更新，塔樓已經淡出新房市場，二手房市場一律將塔樓打入“老大樓”行列，據悉，塔樓產品的掛牌價格也在顯著下滑。

例如位於長寧區的新聯大樓一套70。8㎡的房源，該小區上一套房源成交的時間是2022年的1月，房源成交價單價在67232元左右，總價為476萬，而市場價在520萬左右，這套房子成交價就已經低於市場價接近50萬了。

同樣的行情，在其他板塊和片區也存在，比如普陀的富麗大廈，徐匯的梅隴X村，古美X村的塔樓，房源的價格都在顯著下跌。

前幾年，泗涇，憑藉低總價、近地鐵的優勢，成為了眾多剛需甚至是部分改善類購房者非常青睞的地段。

然而，現如今，當價格不在佔有優勢，還會被剛需青睞麼。