潘石屹跑了嗎

文：櫟祐

改革開放以來，我國經濟突飛猛進。順應潮流“下海”的人大多都成功了，同時也被貼上了富人的標籤。隨著中國富人越來越多，根據“胡潤全球富豪榜”釋出的資料顯示，中國人佔28。37%，成為全球富豪最多的國家。當他們變得富有後，許多富人開始移居國外。

移民大家都不陌生。簡單地說，就是改變國籍，住在另一個國家。但對大多數人來說，這是遙不可及的；對富人來說，這很簡單。因為他們手裡有很多錢，有自己的生意。他們在自己的領域有一定的影響力和地位，所以很多移民國家都願意接受他們。

在許多移民的名單中，就有一位富豪，家裡除了他自己，其他人都已經是外籍了。而最近，這個富豪也想跑計劃失敗了，他就是SOHO中國總裁潘石屹。

曾經在網上看到一段關於潘石屹的評論：“在中國的房地產大佬中，潘石屹應該屬於那種名聲大於商業成就的人。他一次又一次地表達了對這個專案的熱愛，但是一次又一次地變賣資產……這一切讓人覺得老潘很不真誠。

事實上，潘石屹的“不真誠”並不是近年來才暴露出來的。早在潘石屹宣稱“捐助美國大學是為了幫助國內貧困學生”時，無論是中國人和企業家都覺得潘石屹這個人“太精明瞭”。因此，潘石屹在中國是一個頗具爭議的富豪，主要是因為這幾年他一直在中國出售資產，而且一直專注於海外投資，所以很多人都說他要“跑”。

說起潘石屹，他的SOHO中國是中國知名的房地產公司，他和妻子張欣白手起家，用國內多個房地產專案打造了這家公司。據悉，潘石屹每年可收取超過10億元的國內租金。雖然這一資料不知道是否準確，但毫無疑問，潘石屹夫婦的財富自由在中國實現了。

中國人親切地稱潘石屹為“包租公”，但這個在中國收租的“包租公”仍在考慮從中國“變現資產”。不僅如此，潘石屹在美國捐了一大筆錢，而且他在中國一分錢都沒捐，也讓他備受爭議，讓越來越多的人相信他要“跑路”到美國。

他為什麼這麼匆忙地“跑”？

SOHO作為北京、上海等地著名的地標性建築相當漂亮，但如果仔細分析其財務報告，就會發現已經存在很多問題。自2012年轉型以來，SOHO中國的主要收入來自自有物業，從最初的“銷售”轉變為“收租”。

SOHO中國2019年財報顯示，在已入市的7個主要專案中，6個主要專案的入住率同比下降。目前，房地產的發展趨勢並不明朗。2020年一線城市的寫字樓物業是否會出現減值？

從這個角度來看，SOHO中國未來的盈利能力確實難以評估。作為領導，潘石屹應該很著急。顯然，無論是租賃還是出售房產，都不能成為SOHO中國未來的商業模式。尋找新的商業模式，無論是資本市場還是實體市場，對潘石屹夫婦意義重大。

老潘收錢，想退休？

尤其是自2014年潘石屹以82。8億元人民幣的價格出售上海SOHO海倫廣場後，他在接下來的5年裡繼續出售。據統計，SOHO中國5年來累計出售資產現金293。41億元。尤其是2019年10月底，SOHO中國將在北京和上海出售8個商業物業的訊息傳開，緋聞目標是黑石集團。當時，有媒體大喊“不要讓潘石屹跑掉”。

今年3月，SOHO中國被曝與黑石集團展開獨家談判，並提議以每股6港元的價格私有化SOHO中國，這也意味著潘石屹要在中國做最後的清場，需要注意的是，黑石集團此次提出的價格溢價已經翻番。此次，黑石集團還將接手SOHO中國現有的債務。

據瞭解，截至2019年6月底，SOHO中國的債務達到326億元，此外，如果最終交易與公佈的資訊一致，那麼潘石屹和張欣夫婦將能夠套現約600億元。

而就在人們以為潘石屹今年要實現“出走”的目標時，SOHO中國與黑石集團的談判出現了“新變化”。今年5月4日，一位知情人士透露，受風波影響，公司前景充滿不確定性，黑石集團關於中國SOHO私有化的談判也陷入停滯。果不其然，過去兩個月，SOHO中國並沒有繼續推動談判。總之，面對國內外複雜的不確定性，企業最重要的是安全。此外，外國在很久以前就發生了變化。他們是否仍有能力獲得是另一回事。

事情好轉了嗎？

既然談判已經結束，這是否意味著潘石屹不能再“跑”了？這可能是很多人的想法，但這取決於SOHO中國與黑石集團談判的終止。

在黑天鵝事件的影響下，近期已多次引起人們對債券市場的擔憂。為了避免風險，黑石集團暫停了談判。而且，在上一輪SOHO中國核心資產出售前，其營收規模大幅下滑。因此，考慮到私有化的安全性，黑石集團也終止了談判。

無論潘石屹跑還是不跑，，有一點不可避免就是國內租金回報率與高房價極不匹配是必然的。潘石屹曾說，當前的房價非常畸形，而其中最重要的表現就是房屋租售比的異常。租售比也是租金回報率，即房屋年租金除以房屋總價。它是世界上最全面的房地產市場指標。正常的租金回報率應該是6%或7%。現在以北京為例，住宅租金回報率只有1%。即使房租漲了四倍，房主還是會賠錢。

如此看來，並不是潘石屹不想“跑”，而是他在當前的經濟環境下不敢“跑”。至於潘石屹是否會“跑”，則要看SOHO中國私有化的完成程度以及中國的租金回報率水平是否已經得到解決，但種種跡象都顯示出他有意“跑路”，雖然今天的潘石屹沒有“跑”成，但作為商人，潘石屹賣掉很多資產也是合情合理的，至於跑，那就不僅僅是市場的話題了。對此，你是怎麼看的？

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