我是雕叔，房地產從業15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰經驗幫大家答疑解惑。

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提問：雕叔大大，我想問一下，昨天看到有媒體說成都二手房成交量依然維持在3400多套，這個雖然是很低，但是沒見著冰封或者持續下降腰斬的狀態啊？怎麼看呢？

回答：這個問題不好細說，簡單給你說下真實的情況吧。主要是三方面，第一是資料的延遲，很多今年三四月份的二手房客戶，都因為銀行網籤、放貸等原因，拖到了八九月份才去過戶，所以當下的資料還能體面地維持。第二，目前雖然看著有3000多套，但是內部分化非常明顯，主城區的成交量實際上已經很低了，當下主力是二圈甚至三圈層。第三，在總價上也存在很大的變化，以前主城區是主力，但是現在市場萎縮，尤其是指導價出來後，高總價的成交，泡沫大的板塊成交量，其實是下跌很嚴重的。大家都在觀望，徹底進入了買方市場，不過二手房東負隅頑抗的還是很多，比如南門某些板塊，前期嚐到了甜頭，雖然怎麼看怎麼賺夠了，但是人心永遠是慾壑難填。

提問：雕叔你好！新人首問？我在金牛有兩套房，離地鐵站都很近，周邊生活便利。一套房齡15年的小兩室，出租中，房租穩定。一套三室房齡8年自住。現在想把房齡長的小房子出掉在高新區置換一套投資。子彈80w。但是今年賣房賣不上價，而高新區價格很高，如果不賣房又沒有購房資格。看了高新區兩個公寓，不限購總價也比較低，但是不懂，心裡沒譜。可以投公寓嗎？如果投資住宅哪片兒有潛力？怎麼操作比較好？雕叔給點兒建議。

回答：首先作為公寓投資不要買，今年可以進行置換，建議出手15年房齡的小戶型，買入高新區住宅，最佳化資產配置。為什麼不建議買公寓，許多人投資公寓的理由，是公寓的價格低，租金回報率相對較高。的確如此，成都住宅的租金回報率在2-3%徘徊，而公寓卻可以達到5%以上，接近國際平均水平。但問題在於，5%的年化回報並不高，貨幣基金的無風險利率也有3%左右。更關鍵的是，買房看的是房價上漲的收益，而不是漫長的租金回報，手裡拿著一堆變現能力差、回報週期長的資產，也不是什麼好事。你普通資格自住加投資，買在高新長期看升值是沒有太大問題的，其他區域能買到新盤也可考慮，這兩年時間，成都的新房品質提升非常明顯。

提問：雕叔你好！關注你很久了，想問下洋房和高層哪個更適合投資？

回答：洋房以自住為主，得房的機率更高，面積大，由於樓層低、容積率小，單價通常高於同一小區的高層建築。但在二手房市場，只要你看過幾個小區，洋房的狀況就很尷尬，高不成低不就的。如果投資，我建議選擇高層電梯房。洋房還有一個產品叫做疊野，也是坑的很。投資沒有價效比，上下單層面積不大，自住性非常侷促。屋裡還要爬樓。我建議如果你投資保值，應該儘量選擇市場普遍接受的產品。洋房、別墅只是身份的象徵、財富的標誌，但相信我，這些絕不是投資的好標的。

提問：雕叔你好！搖號搖到了合能鉑悅華庭，看到網上評論對樓盤都很差，糾結想退房了，我是自住，想請雕叔點評下這個小區的優缺點，以後發展怎麼樣！

回答：客觀來說，合能的口碑確實不太好，但是在價格面前這些都不重要，你如果退房了，你還能買哪裡?價效比低的樓盤還能買得到嗎?鉑悅華庭本來就賣的是一個剛需價，你不可能以豪宅的標準來要求它，所以降低預期，買了就安心了，至於那些網上說的不必糾結。

提問：雕叔您好，請問新津區的雅居樂錦城、城投中南智在雲辰、領地天府蘭臺、融創翰林學府和恆大林溪郡怎麼選？投資+自住，謝謝！

回答：從地段上看新津區融創、花源城投無疑是最優的，但你是投資自住肯定要考慮交房時間，這兩個盤都要等兩年才能拿房子，看你能不能接受，領地是現房+洋房，居住品質不會低，但離快鐵遠了些，如果不開車走路還是惱火，恆大的盤太大開發週期長交房時間晚位置也偏了些，好在價格是所有盤裡最便宜的，如果那裡沒有特別好的資源規劃，相信也漲不了多少價格起來，最後是雅居樂，盤源大小合適，聽說今年底會有一批次就交房，趁這個機會可以瞭解房子品質如何，缺點就是位置不算最優，發展潛力沒有花源大。

提問：雕叔你好，請問雙楠悅天地的價效比高嗎？用於自住。170平的設計和149的設計哪個更合理？

回答：整體樓盤的地段是很不錯的，雖然周邊稍顯老舊，規劃、配套以及價格並無多大優勢，但是綜合配套都很好，畢竟是熟透了的二環邊。但也帶來了一些問題，那就是存在一定噪音，如果你的本區域的改善型自住客戶，那麼是可以入手的哈。170戶型整體是朝西南方向，位於中庭，噪音較小，而且橫廳比較大，外圍陽臺贈送比較多，各房間也分佈均勻，整體來說，除了總價高沒啥槽點。149戶型臥室朝南(非正南) 是最大優勢，但廚房空間太小，客廳挨著的書房比較小，只能當做書房的樣子，而不是非常純粹的闊綽套四。

提問：雕叔，您好。目前在華僑城純水岸有一套清水房，91平的三居室，比較小，其他還有一套商品房。目前小孩要在附近中學讀書，想賣掉這套小房子，在附近換一套大點的房子改善一下居住條件，請問下目前這種市場環境下，這個時機是否合適？房子目前掛中介了，想知道目前指導價下，最低大概多少合適？目前各大中介APP查不到歷史成交價。

回答：華僑城說實話，算是金牛區好的一個成熟的品質板塊了，你在這買房也必然知道它的綜合配套，尤其是地鐵都趕上來了，加上環境和改善的純粹度，我認為如果要買金牛，如果要買在中學附近，那麼這裡是一個很好的選擇，支援小換大。當下各大APP的確下架了歷史成交價，但是你完全可以去線下門店，比如鏈家的找你掛牌的經紀人查詢近期的成交資料走勢，他們系統內會有走勢圖，也是可以作為一個比較好的參考的。預估大概是2.49-2.52萬之間。當下這個大環境，確實不太利於賣家，但如果你是急著置換的話，低賣低買未嘗不是一個好的方案，而且現在處於二手房下降通道的早期，最近1-2個月出手，總比年底或者明年底到冰封時候出手，更划算。

提問：雕叔你好，我是新人，資金能力有限，目前現有資金共計45萬（首付+稅費）。我在中醫大工作，想購買一套小房子作為自住。根據有限的資金，單純按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置（核心區老破小）和房屋品質之間該怎樣抉擇呢？想聽聽您的意見，感謝！

回答：有40+萬的預算,怎麼可能要去買這樣的老破小呢?如果願意多花一些通勤時間，甚至可以去城鄉結合部買個三房。如果買二手房一定要看房齡，房齡太久會有一系列的問題。假如你買了一套1990年的房子，房齡已經30年了，50-30=20，意味著你最多能拿到20年的房貸。每個月扛的利息會更多一些。而且你買了房後，即使未來決心要置換，那也是幾年後的事情了，到時候下家所能貸款的年限會更短，也註定這種房子流動性會越來越差。所以買老房子，最佳的時間段是房齡在15年之內的，也就是2005年之後建成的房子。第二個是房子太老的話，維修成本太高。曾經一個網友買了一套90年的老房子，結果屋內潮溼，牆體結構塌陷，每天掙扎在修下水管道和抓老鼠的焦慮中。為此還要擔負了很大一部分經濟支出。

提問：雕叔你好！請問回遷房可以買嗎？1公里內有地鐵和學校公立醫院。

回答：回遷房是開發商徵收土地的時候，以賠償的形式賠給拆遷戶的房子。一般情況下，這種房子拆遷戶拿到在以比市場價稍微便宜一點賣，這種房很多是沒有產權證的，即使有，也是賣房者在取得房產證幾年後才能上市交易，如果在這中間房價大漲，賣方是很容易違約的。還有個就是小區人員素質和品質，很多人要房的大多都是老人居多，本來原本就是附近的居民或者農民，難免以後樓道雜物堆成廢品場，所以我個人建議謹慎購買。

提問：雕叔你好！首鋼景辰裡和華西528都在順銷，有2個問題請教老師，1、入手哪個盤以後升值空間更大，2、以後如果要脫手，在同一時間段內哪個盤更好出手。

回答：首鋼璟辰裡是剛改的，華西528是改善的,定位不一樣。目前來看，528的單價偏高，總價偏高，首鋼比較符合其板塊的定位，528則比較飄，類似板塊內的CEO盤，我們看好首鋼，未來接手的人也更廣。

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