“面對發展環境的高度不確定性，商業地產企業要摒棄‘一切照舊’的運營模式，”德勤日前釋出《2023年商業地產行業展望》，德勤中國房地產行業審計與鑑證業務主管合夥人倪敏認為：“面對未來數年整個行業的新方向，更應加強關注資產層面的戰略決策制定，滿足投資者、租戶和監管機構不斷變化的需求。”

此次德勤訪問了全球主要商業地產業主和投資公司共計450位首席財務官，邀請他們分享企業的發展前景和人才、監管合規情況和技術相關計劃以及2023年的投資重點和潛在結構轉型規劃。

受訪的450名主要商業地產業主和投資公司的首席財務官對2023年營業收入的預期有所差異，40%的受訪者表示營收應有所增加，48%預計營收應有所下降，12%預計營收維持不變。有更大比例的受訪者（33%）計劃於2023年削減成本。

總體而言，受訪者指出持續高通脹、勞動力管理、網路風險以及氣候相關監管行動最有可能影響未來12至18個月的營收前景。中國內地房地產領導者將氣候相關監管行動視為首要關注問題，其當前準備程度的平均評分為2。9分，5分代表準備最為充分。

房地產行業基本面指標方面，如資本成本、資金可得性、房地產價格、空置率、租賃活動、交易活動、租金水平，大部分受訪者（66%）預計明年情況將有所改善或穩定。

全球而言，受訪者認為未來12至18個月，市區寫字樓和郊區寫字樓提供最具吸引力的風險調整投資機會；亞太地區受訪者則以數字地產為首選，比例達到43%。

倪敏表示，未來寫字樓市場將出現進一步分化的趨勢，優質資產和不良資產的差距會逐步擴大，“就中國市場而言，核心區域、核心地段會繼續供不應求，注重綠色環保、有優質品牌加持的商場、寫字樓依然搶手，但其他區域則面臨一定挑戰，低品質寫字樓投資者要考慮老化資產的升級改造，否則就會被淘汰。”

德勤調研顯示，房地產企業在管理ESG合規要求方面仍處於早期階段。僅12%的受訪者表示其準備好立即實施變革以滿足監管要求，此外，僅7%的受訪者在投資戰略決策中使用ESG資料和分析。大部分受訪者計劃在來年或兩年內開始融合使用ESG資料。

伴隨全球稅法的不斷變化，行業的首要關注問題包括稅率上調問題、轉讓定價和利潤分配規則的變化以及自動化執法。商業地產領導者可致力提高報告透明度和資料要求以應對特定司法轄區的自動化監管執法，以及將ESG舉措的稅務影響納入考量，以助力企業為即將發生的稅法變化做好準備。

考慮到整體經濟問題以及持續存在的供應鏈不確定性，多數受訪者預計其公司將在一定程度上減少技術投資，不到一半的受訪者預計將增加技術投資。這與去年的調研結果形成鮮明對比，去年僅7%的受訪者預計將減少技術投資，三分之二的受訪者預計其公司將增加技術投資。在亞太地區，有42%的受訪者表示其公司計劃增加技術投資，近三分之一表示預計其公司將減少技術技資。

德勤中國房地產行業財務諮詢業務主管合夥人方棟表示：“技術投資不足或屬目光短淺之舉。具備一定靈活性和風險偏好的房地產企業可探索如何利用技術釋放潛力，以穩步向前邁進。”

“全球範圍內對房地產科技的投資在2020年顯著下降後於2021年出現反彈，並創歷史新高超過240億美元。亞太地區約半數受訪者認為房地產科技可帶來收益，關於氣候資訊披露的擬議監管規則也激發了對氣候相關房地產科技的興趣。”

智慧合約在房地產行業獲得發展勢頭，逾半數受訪者表示正處於試點、早期實施或生產階段。由於智慧合約是所有虛擬房產交易的基礎，這些發展可能與元宇宙的早期探索有關。

方棟總結道：“路線藍圖隨著公司規模、子行業和地點的不同而差異顯著。瞭解和響應變化僅是解決方案之一。商業地產領導者還應透過戰略伙伴關係和提升資料管理，以探索和開拓更多價值。此類舉措在目前看來或許有些進取，但當其他公司在合併或削減預算時，其可為部分公司帶來競爭優勢。”

作者：唐瑋婕

編輯：朱偉

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