作者 |

張文靜

編輯 |

田晏林

如果要用一句話形容剛剛過去的2022年，碧桂園服務執行董事、總裁李長江給出的回答是：“像過山車一樣，起伏很大。”

過去數月，李長江在很多場合公開描述過這種起伏的狀態。2022年11月，他在深圳物博會上坦言，自2021年下半年以來，房地產、物業行業受到挑戰，具體表現在資本對物業的態度及股價上，“這讓一部分人垂頭喪氣，對行業不看好。”

更早的時候，2022年8月，李長江在碧桂園服務中期業績會上開門見山地說：“2022年受大環境所限，物業行業也不例外地受到影響，過去容易做的，現在變得複雜了。”

據克而瑞物管的監測結果，過去的一年半時間裡，37家樣本物企估值均值下跌了六成。截至2022年10月21日，物業股估值均值降至14倍，而2021年上半年整體估值均值為37。26倍。截至10月份，物業板塊估值已跌至歷史最低值。

但讓李長江欣慰的是，行業起伏變化時，2022年上半年碧桂園服務向投資者交出了一份收入和利潤都實現增長的答卷。

2022年中報顯示，碧桂園服務實現收入200。55億元，同比增幅73。5%；毛利同比增長39。6%，達到38。6億元；實現淨利潤27。52億元，同比增長23。6%；股東應占利潤約25。76億元，同比增長約21。9%。

面對這份成績單，曾經帶著碧桂園服務執行了很多物業管理行業內的重大收併購行動的李長江說，“明年要繼續努力在穩定中發展，當然，這種發展不是以股權收併購實現的，而是強調內生質量的增長，把服務做得更好、更精細，成本把控、業務開展做得更到位。”

行至水深處，物業管理行業也走到了一個分岔口。2022年中報釋出後，各家企業紛紛就利潤、增長、業務模式等諸多問題展開辯論。

萬億規模的物業管理賽道，服務的邊界到底在哪？當社群增值服務被外界質疑是“神話”還是“妖魔化”時，作為物管行業規模龍頭，碧桂園服務又將如何應對複雜環境帶來的挑戰？在與市界的對話中，李長江給出了他的答案。

物業行業能不能有高毛利？

過去一年，物管企業被資本市場問得最多的話題，就是如何看待行業毛利率。李長江也經常面對這樣的質疑，“他們會指出我們的城市服務業務，利潤率不高。”

實際上，不只是碧桂園服務的這一項業務，克而瑞資料顯示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8。3%至27。7%。

高毛利曾是不少資本青睞物企的重要原因，但如今行業毛利率下行，成了資本市場質疑物管行業的靶子。與此同時，行業內部也發起了“毛利率之辯”。

李長江在深圳物博會上透過茅臺來反思“物業服務的價值實現”。

“同樣是白酒，成本都不高，為什麼茅臺零售單價可達兩三千元？並且，為什麼消費者願意去買茅臺？”他表示，自己希望能夠擁有更多物業行業中的高質量“茅臺”，“至少我自己看到的是希望在我們的團隊當中有以一當十的高效團隊。”

而他的這番言論，也被外界理解為他對毛利有較高追求。

“毛利高不一定錯誤，毛利低也不一定就正確。高毛利本質上就是成本把控問題。”李長江坦言，碧桂園服務在全國各地住宅專案物業管理費單價並不高。因此他必須在成本把控上精打細算、絕不浪費。

據悉，除中國臺灣、中國澳門外，碧桂園服務現在擁有全域專案，管理的6622個專案分佈各地。而李長江的“精打細算”體現在對全國所有專案進行動態管理上。

例如，在早晚業主出入高峰期，小區門崗需兩個人，但當車流高峰期過去，門崗工作不忙了，就可抽調其中一人去別的崗位，“這就是物業、人工的動態管理，並不影響服務質量。”

在成本方面，李長江注意到，人工成本佔比最高，因此他反對企業打人海戰術。“評判小區、寫字樓、商寫物業好不好，不是以人數評定，而是服務的用心及質量，多人服務效果未必有一人好。”

不要“妖魔化”增值服務

伴隨著毛利爭議聲一同出現的，還有外界對物業公司提供的社群增值業務的質疑。

克而瑞資料顯示，雖然2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑，但在細分業務中，社群增值服務毛利率較高，均值達42。4%。

的確，除了收取物業費外，社群增值服務一直是物企另一塊重要的收入來源。目前，部分頭部企業在該板塊收入佔比已超20%。

此前，萬物雲董事長朱保全公開勸誡同行，物業服務公司應踏實做好“物”的生意，不要被社群增值服務的高毛利矇蔽眼睛。綠城服務董事會主席楊掌法也曾表示，物企能夠提供的增值服務型別非常有限。

而行業裡，碧桂園服務做社群增值服務的態度最為堅決。介入增值服務僅四五年時間，該公司的社群增值服務涵蓋到家服務、家裝服務、社群傳媒服務、本地生活服務、房地產經紀服務等。

不過，李長江告訴市界，做增值服務的前提一定不是遠離業主，而是要結合B端和C端的需求去做。

在他看來，業內不必把增值服務“妖魔化”，畢竟增值服務也是服務的一種，“業主還是業主，服務還是服務，沒有變化。”

如果物業服務是萬億級藍海，那麼增值服務在他看來就是十萬級藍海。2022年上半年，碧桂園服務的社群增值服務收入同比增長51。1%。而李長江也對這塊業務的未來寄予厚望，期待貢獻的收入佔比能夠翻1~2倍，甚至更多。

不可否認，碧桂園服務做社群增值服務看中了這塊業務帶來的新利潤空間。但市界瞭解到，2022年，該公司推出了一個叫“樓下”的增值服務專案，抓住了打造“一刻鐘便民生活圈”的需求，主要向社群居民提供水、油、鹽等日常需要的用品，也包括乾洗衣服等服務。

而這個專案大多采取輕資產模式，與資源方合作，便民屬性更是決定了這個業務的毛利率有限。李長江表示，“這個不可能有很高的毛利率，但因為業主需要，我們就得做。”截至2022年6月末，“樓下”佈局網點已超1300個，覆蓋268座城市。

“（毛利率）有高有低，高低搭配，增值服務歸根結底是要圍繞客戶需求開展的。”李長江稱。

物業服務邊界在哪裡？

2022年，對於房地產行業來說，註定是不平凡的一年。作為從房地產行業派生出來的“下游”產業，物業管理與房地產開發有著千絲萬縷的密切聯絡。

當房地產行業重構底層邏輯和發展模式，物業公司的盈利重點也出現新變化。李長江認識到，未來開發商可以提供給物企的便捷增量，肯定會少，行業很難像過去那樣，動輒就是幾千萬甚至是上億平方米的管理面積了。

儘管受到開發商牽連，但李長江認為，放眼整個市場，物業行業的增量仍然存在，“並且這是穩定的”。

為了找到新抓手，這一年來，碧桂園服務一直在協同破解城市更新發展難題，開展了許多老舊小區長效管理及機制創新方面的工作。2022年上半年，公司在城市服務的收入為26。35億元，同比增長約25。8%，佔總收入比約13。1%。

但這項業務讓李長江喜憂參半。喜的是，2022年以來，碧桂園服務平均每天簽約專案數量為4。7個，部分城市服務專案，包括一些環衛業務，從業務量來看，已經超出年初設定。

憂的是，“環衛業務拿得越多，意味著我們就要墊更多資金進去。回款率低、回款時間長、是現在困擾很多物企的一個難題。”他說。

如此，城市服務到底還要不要做？李長江覺得，房地產形勢已經發生變化，難以複製過去高增長模式，物企規模增長來源收窄，缺的部分就可透過城市服務做部分補充。

在行業人士看來，住宅管理規模增長空間相對有限，持續打破物業服務邊界，就會不斷獲得增量市場。而這也是碧桂園服務這些年來嘗試探索多種業務的原因之一。

2022年，該公司中標的專案已經涉及醫院、學校、商業、旅遊景區、養老等領域。

其實碧桂園服務做養老業務已經有一年時間了。2021年，碧桂園服務在順德碧桂園小區進行試點，由物企進行人力、硬體、場地投入，同居委會、街道辦組織、發動，探索“物業+居家”養老模式。

據李長江透露，該專案已基本不虧，且這種模式正在被推廣、試驗，覆蓋了碧桂園全國6省12個專案。

在各行各業都忙著賺確定性錢的時候，碧桂園服務繼續尋找自己的業務邊界。李長江也經常思考，公司在萬億規模的物業市場裡還能做些什麼。

介入醫院專案之前，李長江一度覺得，服務範圍不過是清潔、園林養護、停車管理等，最多涉足衣服、床單清洗。但現在，他的設想更廣了。“未來醫生進入手術室的準備工作，能不能由物企做？那固然是一項高度專業的工作，但同時也的確屬於服務的範疇。”

“既然要做服務，我們就要窮盡所有思考如何做好服務。嚴格意義上講，只要是跟場地、跟人打交道的服務，其實物業都可以介入。”李長江說。

說到底，物業管理改革發展近40年，在這個賽場上，物企之間能夠比拼的專案還有很多。面對2022年行業增收不增利的現象，物企急需重新審視和定位自身的發展路徑。特別是隨著上游的房地產行業逐步度過困難期，如何贏得廣大業主和資本市場的認同，考驗仍在持續。