內卷的老黃埔，又要迎來一場血雨腥風。

近日（11月24日），

黃埔區將軍山地塊

進行了

控規調整公示，對用地性質、交通以及公服設施掄起了“

大

刀”。

具體調整內容為：

·開發大道兩側地塊由原商業用地相容商務用地調整為一類工業用地/商業用地相容商務用地；

·開發大道東側地塊從原商業用地相容商務用地調整為二類居住用地；

·新增北側全互通高速立交，新增橫一路支路，延長縱二路、縱四路，新增橫四路下穿隧道，拉直規劃金竹山路；

·規劃新增九年一貫制學校1處、小學1處、幼兒園2處、養老設施1處。

是的，你沒看錯。

商地變成了宅地，又新增了幼兒園、小學、九年一貫制學校，優化了交通...儼然一座新城。

如此的

“華麗轉身”，背後發生了什麼故事？

1

將軍山專案前身為將軍山採石場，

分為

裕東、潤埔以及鑫璟

地塊三部分，

因土地利用效率低下，在2019年左右走上了收儲之路。

公開資料顯示

，2020年5月，夏園聯社名下的裕東公司國有土地使用權正式被收回。

按照規劃，開發區投資將攜手科學城投資，投資

超100億元

對地塊實施轉型升級開發。

專案擬建設為

“將軍山粵港澳大灣區創新園”，匯入IAB、NEM等戰略新興產業、新基建等數字經濟產業。

去年，鑫璟、潤埔地塊也分別加快了收儲的步伐。

2021年10月，開發區建設投資有限公司就發出了對鑫璟地塊收儲專案拆除工程招標公告，擬對其地上建構築物進行清拆；

12月，

受區土儲中心委託，南崗街

協同各方，也順利完成了

潤埔地塊剩餘用地收儲實施工作，

全面清退企業。

此次進行公示的AP0903、AP0706規劃管理單元，北至廣深沿江高速，

南至黃埔東路、東至丹水坑路，西至油庫路，包括了現萬科尚城、電力一局大院等。

但規劃調整的是金竹山路以西、橫五路以北、黃埔新港支線以東部分。

從今年

3月釋出的《

廣州市2022年建設用地供應正式計劃宗地表》來看，收回的將軍山地塊，佔地面積約44萬m²，計容建面高達177萬m²。

老黃埔的供應，不僅有舊改專案的陸續釋放，又多了一個“攪局者”。

2

提到舊改，就不得不說，環伺在將軍山地塊周邊的

夏園、沙步、筆村幾個“巨無霸”。

筆村（筆崗）與沙步

兩個專案推進得比較快，也進入了落地轉化階段。

其融資商品房富力新城與萬科黃埔新城，撐起了開發東區—南崗半壁江山。

但夏園進度較慢，

直至後來

合生創展和科學

城加入，才迎來了新的局面。

在

民企們

大多自顧不暇

的市場環境下，

接盤、兜底黃埔舊改的以央企、國企居多，合生

進場收穫專案也讓不少人覺得意外。

當時我們猜測，這或許

有出於市場規模擴充

的考慮

，也有草蛇灰線的佈局。

畢竟合生（或者說朱氏家族）在黃埔的運作，還有更大的願景。

早在今年年初，市場就傳出訊息，合生與黃埔簽訂2。3平方公里改造合作協

議，涉及多箇舊改專案。

而更早之前，在合生創展的城市更新展廳中，

今天提到的

將軍山專案，也赫然出現在其沙盤中。

說起來，參與將軍山收儲的科學城集團，與合生創展有著密切的合作關係，早已是公開的資訊。

如今地塊性質從商業變成居住用地，貨值實現翻天覆地的變化，會不會是當時

合生接手夏園和茅崗東的條件？

我們不敢下定論。

但可以肯定的是，截止至目前，在

舊改領域上，

朱家已在黃埔落子了

火村、逕頭村、宏崗、蓮

塘村、夏園、茅崗東等。

這些專案連點成線、連線成片

，會給市場帶來極大的撼動。

畢竟此前

由合生和珠光共同操盤的

黃埔

中央城，就是他們給樓市丟下的一枚“炸彈”。

270萬㎡的巨無霸體量，開盤3萬/㎡的價格，比周邊二手房低10%，

大盤+低價的模式，

橫掃整個科學城，

引發了區域板塊的房價地震。

回看將軍山地塊，在本就有諸多大盤割據的老黃埔板塊，如此新增的

大～規模土地，將來

入市，

勢必會掀起新的風浪。

黃埔新城、富力新城、星航、臻瓏府。。。拔刀吧！