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本文來源於微信公眾號介面新聞（ID：wowjiemian），作者 | 牛鈺，編輯 | 彭飛，鈦媒體經授權釋出。

隨著房地產行業進入深度調整期，尋找新發展模式成了房企的必修課，代建業務成為其中一個火熱賽道。

近期，仍處於債務重組階段的華夏幸福也開始了代建業務，在王文學提出要向“產業新城服務商”轉型後，他們8月份成立了一家代建子公司，隨後9月13日，就中標了瀋陽市蘇家屯區的恆大專案。

該專案屬於瀋陽恆大文旅城的一部分，如今專案建設資金由政府相關部門負責，華夏幸福主要提供工程管理、造價評估等輕資產運作服務，從中賺取代建費用，以中標費率1。15%來看，華夏幸福能夠獲取的管理費、利潤等費用較為微薄。

替恆大“保交付”只是華夏幸福代建業務的敲門磚，半個月後，華夏幸福又拿下一宗廊坊市的片區綜合開發專案。

不止是自身面臨資金危機、無法承受傳統拿地開發模式的華夏幸福，在新的市場週期中，除了早有佈局的綠城和建業，越來越多房企開始進入代建業務。

據CRIC釋出的資料顯示，目前發展代建業務的品牌房企已經超過30家。其中既涵蓋綠城管理、中原建業、金地管理等早一批入局者，亦包括旭輝、朗詩、雅居樂、金科、世茂、龍湖、中梁等新入局的民營房企。

代建其實並不是一條嶄新的賽道，在國內已發展多年，除傳統意義上的“代為建設”外，房企還需要為委託方提供部分或全程的融資、設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利。

中指研究院指出，未來5年，代建市場新增合約總建築面積將保持23。5%的複合年增長率，合約銷售額將達3。2萬億元~7。3萬億元之間。而且未來滲透率的增長空間很大。

這意味著，在未來房地產行業仍超過10萬億的整體市場規模中，代建業務的佔比會越來越高，這也是多數民營房企加入這個賽道，幹回“包工頭”老本行的原因之一。

高速增長的代建業務雖有廣闊的市場空間，但能實現的收入體量與盈利，相比房地產傳統高槓杆開發模式相較甚微，這也是諸多房企此前並不看重，也不會完全依賴的原因。

不過，作為輕資產模式業務，在目前的房地產行業形勢下，代建既不用投入大量的買地資金，又可以維持原有建設隊伍的運營，能讓房企在低槓桿中實現保持較高利潤率來賺“小錢”，以抵禦市場週期變動的風險。

“房企轉型服務商是行業發展的必然規律。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水對介面新聞表示，在海外成熟房地產市場，房企業務重心日益從前端開發向後端服務和資產管理轉移，而隨著國內市場進入存量階段，房企便積極向代建、物業服務、商業管理、金融服務等多領域轉型。

行業週期成代建新機遇

目前國內的代建行業主要分為三種模式：政府代建、商業代建和資本代建。

政府代建是興起於最早的一塊業務，最初由各地政府對安置房建設的需求而來。後發展至2010年左右，隨著大型房企開拓下沉市場，中小型房企在激烈的競爭中面臨去化及資金壓力，轉向與頭部房企合作，商業代建模式因此開始興起。此後在AMC、地產基金等資本方處理不良資產時，又出現了資本代建業務。

在此過程中，萬科、融創等頭部房企早有類似業務，但一直未拆分成獨立的業務線，而綠城、建業則較早拆分代建業務並完成上市，綠城管理和中原建業也成為市場中排名頭部的代建公司。

2021年下半年以來，房地產行業發生一系列變革，部分房企現金流壓力增大使得不良專案數量增多，AMC、信託等機構在承接不良專案後需要盤活資產，由此引入房企代建提供物業開發等方面的諮詢和管理服務，推動了資本代建的進一步發展。

例如中國信達已跑通的“接管+代建”紓困模式，今年以來落地恆大安徽陽光半島、佳兆業廣州南沙悅伴灣等一批受困房企風險化解專案。代建方信達地產和中小型房企華宇集團成了其中的受益者，在獲得代建費用的同時，還可獲得所佔小額股份的收益。

今年以來在“保交樓”這一保民生政策主旋律下，存量市場資產盤活的需求不限於AMC機構，政府部門和已陷入現金流危機的房企，都需要代建公司去完成專案建設、修復專案信用並提升收益空間。

綠城管理在7月底的中期業績釋出會上表示，為紓困類專案提供代建服務，將是未來2-3年的市場機會點。綠城管理已經聯合中糧信託等多家金融機構落地多個資方代建專案，如攜手債權方及奧園集團，落地奧園廣州雲和公館專案。

龍湖切入代建賽道的原因則是增量市場主體的變革。龍湖CEO陳序平表示，“今年開始做代建，我們發現這個機會確實比想象中來得快。因為今年多地城投平臺進入土地市場，實際上他們沒有操盤能力，對我們來說是一個機會。”

中指研究院日前釋出資料顯示，在今年重點22城的一、二批次集中供地中，央國企拿地金額佔比達40%，地方國資佔比為31%。其中瀋陽、無錫、廣州、溫州、鄭州等幾個城市的地方國資拿地金額佔比均超過50%。

深耕河南市場的中原建業披露，目前已與12家政府平臺公司簽訂合作協議，同時與8家國企達成合作意向，併成功落地1個管理諮詢專案。對中原建業來說，研究政府代建、資本代建已成為他們上半年的工作重點。

綠城管理上半年新拓代建專案中，來自政府、國企委託方總建築面積顯著提升，佔比達62。1%。其中，政府代建業務收入3。8億，佔整體收入比例30。3%，較去年同期增長超70%。

由此可見，在原有中小房企客戶拿地壓力大時，地方城投、國企的委託增多，使得商業代建依然保持較為旺盛的生命力。

而一些地方政府依然在推進的舊改，同時大力發展的保障房供應，讓政府代建需求日益增多。

行業週期成代建新機遇

代建業務發展的20餘年間，雖為一些房企帶來了轉型機遇，但受制於收益規模，仍無法成為民營房企的主業。

目前，房地產代建市場上參與代建的企業，主要是以大型的全國性房企和具有較強品牌影響力的區域型房企構成，參與主體差別較為明顯，且商業模式仍處於持續的探索和創新階段，市場的不確定性較大。

“ 在當前的大環境下，房企佈局代建業務是相對保險的選擇，但代建是否能成藍海還有待商榷。”奧緯諮詢董事合夥人李劍騰對介面新聞表示，目前行業集中度還不夠高，每個公司都認為自己可以去做代建業務，但代建方往往需要有明顯的議價能力和管理能力，使專案品質、溢價都能得到提升。

代建企業規模越大，其成本方面就更享有優勢，質量和標準化程度也會更高。所以行業亟待整合，中間還有很多的合作模式需要進一步的規範。

劉水指出，代建市場存在的風險主要集中在兩方面，一是品牌受損，如果代建方代建專案出現施工質量等問題，或委託方若因為資金問題無法進行設計、施工等環節，專案交付困難，對代建方的品牌也會帶來較大的影響。

“另外是未能履約風險。由於委託方和代建方在產品開發理念、管控理念以及後期營銷等環節不可能完全一致，委託方可能對代建方進行干涉，導致導致專案難以推進或中途解約。”劉水對介面新聞指出，政府規劃調整帶來的設計、工程調整、進度干預等變數也在政企合作中時有發生。

今年6月份，綠城就被唐山當地一家房企天鴻舉報，涉及雙方2019年的代建合作，天鴻因專案去化質疑綠城虛假宣傳代建能力，並且因為銷售冷淡，天鴻無法支付綠城前期提供的相關融資，導致貸款利息逐日增多，由此質疑綠城管理“融資+代建”的合理性。

目前唐山天鴻與綠城的糾紛還在法院審理之中。

一位接近綠城的人士告訴介面新聞，從唐山專案的案例中，也讓他們感受到整體市場環境變化對商業代建業務的影響。市場整體下行、專案去化緩慢，會讓以往在行情好時的融洽合作關係出現變化。現階段，他們的代建業務拓展會更為謹慎，對委託方和進入的市場也有了更高要求。

相似的代建業務糾紛，也發生在同屬一地的國企身上。2021年底，上海陸家嘴集團旗下一家子公司因7年前的代建交易對綠地提起二審上訴。該糾紛在於代建方綠地逾期履行合同義務，故陸家嘴方要求綠地金融投資支付違約金合計約4。64億元，一審被駁回訴求。

業內人士認為，隨著代建市場競爭日趨激烈，以往的高毛利率優勢或許會在激烈的競標中衰退，代建企業也需要更多自身的發展特色獲取委託方青睞，提升自身競爭力。

比如處於債務重組中的華夏幸福能獲得代建業務，主要靠其產業新城開發模式所積累的資源。

一位知情人士對介面新聞表示，華夏幸福能在瀋陽獲得第一個代建業務，是因為十年前就進入瀋陽市場打造產業新城專案，與當地城投公司有著多年合作的信任度，並且對當地公開的招標流程比較熟悉，涉及恆大文旅城專案後續可能還會拓展。

其他進入代建領域的房企，也會各有側重點。如龍湖會主打TOD+數字化的長鏈條服務。剛剛更名為“朗詩綠色管理”的朗詩，則側重於綠色建築經驗。央企華潤置地則是依靠其片區統籌、商業綜合體、場館、公建代建代運營等方面的實踐。

在代建這個還需要完善的市場，部分房企對拓展目標也相對保守。

龍湖CEO陳序平就指出，“龍智造”還是會在龍湖已聚焦的城市和板塊中發展，不會為了規模和單純的專案數量去衝，會考慮每個專案的商機與龍湖的匹配性。

代建的機遇不止屬於原本有積累品質和口碑的房企，一些經營穩健的地方性中小型房企也在尋求機會，但盲目的擴張會脫離代建輕資產服務的本質，如何“有保有收”則是當下入局代建業務房企面臨的成長性難題。