如果說，二手房是市場冷暖的晴雨表。

那麼，二手房的成交價格無疑是對市場最真實的反映。

我們統計了南通市區各板塊房齡相對較短的二手房成交情況，對比其歷史最高成交價和最新成交價，來看看到底誰最“抗跌”。

說明：

1、資料來源：鏈家

2、統計時間：2022。9。15

3、價格差距與單套房源樓層、戶型、新舊差異有關，僅供參考。

壹

透過上表的資料，我們發現了以下三點：

1、

大部分歷史最高成交價集中發生在2020年下半年至2021年上半年。

2020年下半年，南通樓市正處於上行階段，買房人對市場信心十足，出手也較為果斷。

從2021年開始，樓市開始回穩，但大部分買房人對後市還是較為有信心的，因此該時間段依然有高價房源成交。

但隨著樓市持續下行，買房人也開始逐漸轉變態度，二手房房價自然也開始迴歸合理區間。

2、對比最新成交價和歷史最高成交價，大部分小區跌幅都超過了4000元/㎡，跌幅最大超1.1萬/㎡。

統計資料中，跌幅最大的竟然是有著優質學區資源加持的老牌豪宅——蘇建學府雅居。

該小區最新成交的一套116㎡戶型，成交單價為30525元/㎡，而相同戶型在去年1月份的成交單價則是42242元/㎡，

僅約一年時間，單價暴跌11717元/㎡，總價跌掉了約136萬。

當然，二手房成交價格與單套房源的樓層差異、新舊差異等都有關係，但該小區這兩年的下跌趨勢也確實是明顯的。

圖片來源：鏈家

再看新房、二手房市場都超級“內卷”的市北板塊，以新城香溢紫郡為例，該小區在2021年3月24日成交的一套89㎡三房房源，成交單價22445元/㎡，同戶型在2022年7月31日也成交了一套，成交單價15801元/㎡。

僅隔了1年多的時間 ，價格卻相差了6644元/㎡，總價相差了約59萬。

圖片來源：鏈家

3、

即使是位置相鄰的小區，在二手房市場上的成交價也是相差很大的。

比如，華強城和崇川星光域，兩者僅一路之隔，但無論是歷史最高成交價，還是最新成交價，崇川星光域都明顯要高一點。

在配套相差不大的情況下，影響小區價格的就是房齡、密度、綠化、文體設施、物業等影響居住體驗感的各個方面。品質更好一點的小區，在二手房市場上的溢價空間更大。

再比如，萬科城市之光、佳期漫、冠城大通棕櫚灣、碧桂園時代悅城等新東區的二手房專案，萬科城市之光的抗跌能力相對要更強一些。

除萬科城市之光最近成交單價還穩在2字頭，其餘幾個小區最近成交的房源價格都跌到了2萬/㎡以下。

可以看出，房企的品牌和口碑，在一定程度上也是會影響二手房價的。

貳

雖然價格降了，但在市場整體下行的情況下，成交還是很艱難，買賣雙方的博弈還在繼續。

作為賣方，自然希望成交價能高出或者符合自己的心理預期。

但事實就是，

成交價普遍與掛牌價有著5萬-30萬差額，成交週期也比較長，基本都超過200天，甚至有房源要超過400天才能成交。

最新成交的三套房源資訊（圖片來源：鏈家）

賣方似乎也意識到了這一點。我們在二手房平臺上看到，賣方態度相當“誠懇”，多套房源數次調價。

比如，中港城世家的一套130㎡三房戶型，起始掛牌總價250萬，數次調價後總價降了近40萬元；新城香溢紫郡一套88㎡的三房戶型，價格從最初的150萬最終下調至129。8萬；盛唐公寓一套95㎡三房戶型，報價也從一開始的145萬下調至128萬；

這些房源雖然多次降價，但依然沒有打動買房人。

中港城世家一套房源報價（圖片來源：諸葛找房）

有中介表示：“如今是買方信心不足，不願出手，未來議價空間或將持續增長。”

叄

低迷的市場環境，讓賣方賣不掉，買方不敢買，二手房庫存持續上升。

資料顯示，南通二手房掛牌量已經超過6.7萬套，明顯供大於求。

圖片來源：諸葛找房

這這還不包括那些已經空置，但因各種原因沒有掛牌的房子。同時，市場上還不斷有新房上市，這樣無疑會造成住房供給過剩，存在庫存積壓風險。

但是目前市場對房子的需求已經沒有此前旺盛了，短時間來看，南通買房人有充足的房源可以慢慢挑選了，但長期來看，未來南通或將缺少買房子的人了。