這個月初，師妹給大家說了接下來我比較看好的三個新房板塊。

從區域規劃及兌現實力出發預判前景，當時有人留言說，這些板塊看著都像在畫餅。

其實所謂的“畫餅”問題，也是買新房多數都要面對的。尤其北京的新房在成熟片區的很少，板塊基本都處於開發階段。

這種情況下，

買新房很大一部分就是買預期。

比較難的是，需要大家對餅有個判斷。

不是所有規劃聽起來很牛的板塊，都值得買入。

比如，我下面要說的這個，北京餅王，腳下遍地是黃金的，親兒子通州。

NO.01

前幾天通州出了一個

北京城市副中心拓展區規劃草案

。

主要針對155平方公里副中心外的

宋莊、潞城、張家灣、臺湖等9個城鎮

，共751平方公里。

根據草案，要將9個鄉鎮打造成

特色小鎮

。

宋莊-藝術創意小城鎮；潞城鎮-生態智慧小城鎮；張家灣鎮-文化休閒小城鎮；臺湖鎮-演藝文化小城鎮；馬駒橋鎮-科技服務小城鎮；西集鎮-生態休閒小城鎮；漷縣鎮-文化健康小城鎮；於家務鄉-科技農業小城鎮；永樂店鎮-永樂店新市鎮。

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大家看了描述也都知道，所謂的特色小鎮主要還是以生態、文化為主。這種規劃的

含金量就沒那麼高了

。

別人要造科創基地，引入的是各大廠總部，拓展區發展文化演藝，區別顯而易見了。

並且，這751平方公里的拓展區大部分都是“真城鎮”，會趕大集那種，待開發的面積大，還有很長的路要走。

NO.02

開頭提到的腳下遍地是黃金的地方，和上部分的拓展區也沒多大關係。

12年北京

155平方公里城市副中心

概念的出現，喚醒了

運河核心區

。這也是通州規劃最牛的地方。

整個核心區分為三個中心；其中

行政辦公中心

，也就是19年北京市政府搬遷到通州的新址。

商務中心

也就是副中心的CBD區域，如今你可以看到高高的寫字樓已經立起。

像新光大中心、富力中心這些新建成的寫字樓，外觀都很氣派。

但存在一個比較大的問題是，這邊產業匯入比較慢，寫字樓的

企業入駐率並不高。

並且搬遷過去的多是國企，真正可以

產出高淨值的企業不多

。

一個板塊從“無”到“有”，不是高樓平地起那樣簡單，強勢板塊需要強勢產業叢集推動。

運河商務區或者說副中心，聽起來非常高大上，但實際是有點“空”的。

所以，我們常會看到說，

副中心的發展要長線去看。

長線，你可以理解為一種高情商發言。能不能等得起，自行判斷。

NO.03

另外，為何不建議買入通州，還有很重要的一點。

購房雙限。

15年那會，北京市政府搬遷的訊息傳出，徹底引爆通州樓市。

當時大批投資者眼睛冒光一樣的望著副中心的發展紅利，進軍通州地產市場，通州房價迎來大漲。

但不到兩年，著名的20173·17政策落地，通州全域實行雙限購房資格。炒房客遭到打擊，市場一下子涼了。

直到今天，通州房價都在陰跌。

目測這種趨勢，三年，五年，十年都不好說。

雙限一日不取，通州樓市很難有起色……