逆勢而行真的不能成功嗎

|@81大白話

今日頭條第315篇原創文章

從樓市中就可以窺見出一個新的週期或已來臨。

01

這兩天，全網都在熱議某龍頭房企欠債和大幅降價被監管層叫停的新聞，對於這個事不想過多的討論，因為實在是不堪其擾。

但從這個事情，我們更多的是應該思考目前這個時間節點，財富的模式是不是已經發生改變了呢？

居民的財富，大部分都是以房產的形式體現出來的，這背後的底層邏輯是，由於經濟的高速發展，一直是處於寬鬆貨幣週期，尤其是2008年以後，在這個背景之下，大量的貨幣以債務的形式流向社會，從而也造成了整個社會的負債率大幅上漲，究竟漲了多少呢？2008年之前我們的負債率不到20%，但截止到目前已經高達近70%。

其實，70%的負債率，相比於發達國家動輒就超過100%的負債率還是可以接受的，但我們最大的問題是，這個負債率是短時間內衝上來的。

有一個邏輯大家要明白，釋放出的貨幣是要創造出價值才可以保障經濟能夠正常執行的，而且以負債形式流向社會的貨幣要創造出幾倍的價值才可以，因為只要是負債，就會有資金成本。

目前來看，金融的大發展正在吞噬著這些負債，但金融本身是不產生任何價值的，只不過是一個把別人的負債變成自己的資產的渠道，這也是金融的本質。

理解了這兩點後，我們就可以清晰地看到，目前所面臨的問題的本質就在於，一方面透過高槓杆形成了大量的負債，一方面過多的財富正在向少數人集中，結果是創造出的價值微乎其微，但卻引發出很多社會問題。

從種種跡象來看，我們可能走到了一個十字路口，正在面臨著選擇，而且是要被動地選擇一條與以往截然不同的路，原因是之前的路實在是走不下去了。

02

說說樓市，樓市目前所面臨的一切問題，總結起來就三個字——-降槓桿。

從嚴查違規資金進入樓市，到深圳、成都相繼對二手房市場實行政府指導價，這背後其實都和資金有關係。如果樓市再透過高槓杆膨脹下去，那麼後果可能就不是幾個房企暴雷，法拍房數量翻倍那麼簡單了。

其實，房地產的底層邏輯就是透過債務轉化成資產的套路，說白點就是房地產已經完全金融化了，這也是監管層嚴壓樓市的關鍵因素，因為房子首先是要保證“住”的需求，但房價被炒的老高，高到已經超過真正需要房子住的人所能加槓桿的極限了。

所以說，樓市進入到降槓桿週期，基本上就是大趨勢，這一點從去年對房企融資端設了三條紅線以及銀行的房地產類貸款額度被限這兩件事就可以看的很明白。

很多人有疑問，監管層這麼大的力度打壓樓市，為什麼很多城市的房價依然上漲呢？對於這一點大家可能有誤解，首先，打壓的目的不是為了房價下跌，因為樓市的體量在那裡擺著呢，對於房產的擁有者和金融體系都沒有好處，其次，大家要知道，房價溫和的上漲是不太會造成炒房風潮的，只有短期大幅上漲才可能吸引炒房資金大量進入。因為房子的流通性是很差的，如果漲幅不大是不具備什麼吸引力的。

所以，目前監管的最終目的是要房價平穩，不要大漲大跌。

控制房價的穩定是第一步，第二步就是剝離房地產的金融屬性，也就是剛剛說的降槓桿。目前曝出危機的房企，就是因為降槓桿而陷入絕境的，因為他們之前的運作是靠高槓杆、高負債、高週轉的“三高模式”，“三高”中只要有一樣出現了問題，危機就立馬出現，這是明面上的，在這背後，很多房企甚至利用金融體系以外的資金大搞資產證券化，比如商票。所以，從這個角度看，我所能看到的危機，很可能只是冰山一角而已。

03

在降槓桿週期中，我們普通人要怎麼做呢？

最重要的一點就是不要逆週期操作，不然真的會死得很慘，因為一筆債務能夠執行的前提就是要有更多的債務為其接盤，在高槓杆週期中，這都不是問題，因為到處都是錢，銀行都追著你讓你貸款。但在降槓桿週期中，我們也看到了，銀行不但把房貸利率中的銀行加點部分一升再升，還時不時放出停貸的訊息，這對於負債擁有者來說簡直如同恐怖片。

這也不難理解，比如一個人花了100萬買了一套房子，等漲到150萬賺了錢要賣，買他房子的那個人的購房成本就變成了150萬，那麼第一套房的負債是70萬，而第二套房的負債就變成了105萬，房子還是那套房子，但負債就因為一次買賣就多出了35萬；如果這個時候銀行說額度不夠了，不能放貸，那麼這筆價值150萬的買賣就告吹了，房子的市場價依然是150萬，因為周圍同樣的房子就是按照這個價格交易的，但實際上如果不降價，或者資金端依然不提供支援，那麼就是有價無市。

我們目前就面臨著無法繼續高槓杆的情況，即使可以獲得高槓杆的資金，可以產生高效益的標的已經是少之又少了，這種情況下，負債就是負債，不但創造不出任何財富，還要面臨高昂的資金成本，這是誰也承受不了的，即使是大如頭部房企也承受不了。

所以，對於目前的現實情況，一定要有一個清醒地認識，還是按照之前的模式走，很可能就會陷入絕境。這個時候我們一定要做的就是提前降槓桿，因為，手中所謂的資產只不過就是時代的產物，這種東西一個時代一個樣，這個時代的資產，到了下個時代很可能就是破爛。尤其是靠高資金量維持的資產，到了收縮週期可能就危險了，這其實就是資金鍊斷裂的現實表達形式。

順勢而為，休養生息，才能等到下一次機會來臨的那一天。

@81大白話

感謝您的關注、點贊、評論、轉發！