最近很多地產商日子都不好過。其實仔細分析你會發現，出問題的地產公司大部分都不是好好發展事業。如果沒有暗地裡的一些東西，其實一家這麼大公司是不容易倒下的。

幾年就賺了1700多億利潤，這麼多錢都去哪裡了？有息負債5千多億又去哪裡呢？供應商跟承建商的6千多億又去哪裡了？400億的理財產品又去哪裡呢？

如果說負債的錢是虧掉了，那麼公司明明是賺錢的，一切的一切都需要等到有關部門去調查，我們才可以知道答案。

其實如果好好發展，就算是槓桿高一些也不會有特別大的問題，這一點看看融創就知道了。融創也是典型的高槓杆，如果融創不用槓桿，那麼他們就不會在最近幾年發展這麼快了。幾年之前，融創還是一家2線的地產公司，如今融創已經成為了全國第四的地產公司了。

融創2021年上半年業績依然亮眼，銷售額高達3208億，足足增長了64%，其中融創在20個核心城市銷售額都超過了50億，營收則是達到了958億，其中淨利潤高達119億。在行業利潤下滑的情況下，融創的淨利潤還是增長了9。4%。

很多人說融創的負債問題，事實上今年融創的三道紅線情況都是在往好的方向發展。目前融創手上還有1千億的現金。融創最近幾年可以實現跳躍式的發展，其實最重要的一關就是2017年了。

這一點孫宏斌冒險收購了萬達7萬畝地皮。很多人說當年孫宏斌不是買了萬達的13個文旅了專案麼，怎麼有7萬畝地皮。

我們回顧這筆交易，當時孫宏斌先是400多億，買下了萬達13個文旅專案90%的股份，之後孫宏斌又增加了幾十億，那剩下的股份都買下了。最初雙方約定是以萬達的品牌繼續發展，不過之後孫宏斌都改成了融創的品牌。

其實你單純從文旅專案的角度來看，如果是要靠著文旅專案來賺回500億，顯然是不科學的。融創文旅這幾年營收規模也才十幾億，而且一直在虧損。文旅專案基本上都是賠錢賺吆喝，真正可以賺錢的文旅專案也沒幾個。國內做得最好的，也就是長隆了。不過長隆一年的利潤預計也才10億左右。

那麼孫宏斌為何要這麼做呢？其實孫宏斌根本不是衝著文旅專案去的，而是衝著地皮去的。因為這些文旅專案總計有7萬畝的可售地皮，另外還有1萬多畝的自持地皮。這才是最核心的資產。

這些可售地皮都可以開發成房地產專案，這才是孫宏斌看中的資源。等於說孫宏斌花了500億買了7萬畝地皮，也就是說一畝地皮才70多萬。當年孫宏斌拿下萬達這些地皮之後，土地儲備一下就躍居全國第二。

同時孫宏斌用了2年的時間就利用這些地皮成功回款2千億了，不僅僅賺回了地皮的錢，而且還大賺了一筆。關鍵當時王健林給孫宏斌的付款條件也是非常好，首付大概是一半，剩下的一半是萬達貸款給孫宏斌分期買的。

500億買了萬達7萬畝地皮之後，孫宏斌又花了40億買下了李嘉誠214畝的地皮。這是2019年孫宏斌買下了李嘉誠位於大連的專案。孫宏斌在連續大手筆之後，目前手上還有1千億的現金，這就是孫宏斌的實力了。

孫宏斌創業時間比較晚，所以他如果要追上頭部地產巨頭，他就必須冒險，就必須用槓桿。有的時候就是如此，如果你扛過去了，那麼你就是王者，如果你扛不過去，你失敗了，那麼一切就成空了。

其實融創這幾年的路子還是走得非常正確的，利用房地產最後的黃金機會，加大槓桿賺錢。一些地產公司反而選擇去搞多元化。其實多元化才是真正錯誤的。如果用槓桿去搞汽車、養豬，那麼虧了就沒了。如果是用槓桿去搞地產，再不濟還有地跟房子。

當年孫宏斌在樂視身上踩坑，足足虧掉了150億，這個事情對於孫宏斌來說，也是一個血的教訓。如果沒有那次教訓，說不定今天孫宏斌也會去搞汽車、搞網際網路。所以說塞翁失馬焉知非福。孫宏斌就是如此。

那麼孫宏斌現在就絕對安全了麼？其實也沒有，畢竟誰也不敢說，自己就絕對安全。融創的負債情況在往好的方向走，挺過這一關之後，融創就可以躋身到碧桂園、萬科這個等級了。事實上萬科、碧桂園也曾經走過這樣的路。