深圳「密度分割槽」的故事

這個緣起於20多年前。

當時，深圳的建設土地已基本消耗殆盡，土地資源難以為繼，同時還需要保障50%的市域土地用於生態環境保護，高強度開發是必然的選擇，但是高強度開發，也會給環境帶來壓力。

因此，必須確定適宜的開發強度，在滿足發展需要和保全環境質量二者之間取得平衡。

同時，深圳傳統的開發強度管控主要是在控規層面實現，亟需宏觀層面的開發總量控制，且深圳的生態本底差異大，“多中心組團式”的城市結構需要整體引導，實現原特區內外一體化發展。

所以，在2001年，深圳開始了城市密度分割槽研究，參考了當時美國、日本、新加坡等國家以及國內香港、上海等城市的做法，提出了深圳密度分區劃分的設想。

圖：《香港規劃標準與準則》發展密度分割槽

隨後2009年出臺的《深圳市法定圖則地塊容積率確定指引》，正式開展了城市密度分區劃分。

2014年《深標》修訂，增加了第四章“密度分割槽與容積率”。

2018年，《深標》進行區域性修訂，對各類用地的密度確定標準進行了修改。此版調整，提高了城市的整體開發總量：

對居住用地密度三區、四區小幅提高了基準容積率和容積率上限，促進居住用地開發強度的均衡發展；去掉了對商業服務業用地和工業用地的容積率上限的控制，使得深圳未來在產業、商業等方面能有更多的發展空間，將促進工業，尤其是新型產業的大力發展；取消了原密度六區，部分濱海、濱水地區納入密度五區。

總的來說，2018年容積率指標的調整，反映了城市密度的分佈，進一步適應了市場對產業的發展訴求。

「密度分割槽」是如何劃定的？

18年修訂的密度分割槽，採用了

規劃大資料分析手段

，以規劃一張圖為基礎平臺，整合現有各層次規劃、控制線、產權及現狀建設資訊，開展大規模資料分析。

規劃大資料平臺模擬、評估

然後模擬全市規劃建築總量空間佈局，再透過交通、市政、公共設施系統進行承載力評估，保障開發規模的總量與分佈的科學性與合理性。

最後採取多種手段，包括充分參考地價評估系統、生態敏感性研究、城市風貌研究、手機信令等方面的研究，多角度修正密度分割槽成果。

以下就是現在深圳的密度分割槽：

庫思規劃雲「密度分割槽」示意

其各密度區

劃定原則

是這樣的：

密度一區為中心體系中最核心的地區；

密度二區為中心體系中的重要地區；

密度三區為全市一般地區；

密度四區涉及水源保護、東部濱海二線地區、其它生態景觀較為敏感地區；

密度五區為大部分東部濱海一線地區、紅樹林保護區周邊地區、其它生態景觀高度敏感地區。

其次是從促進發展的角度劃定重要的一區、二區，從生態保護、安全的角度劃定需嚴格管制的四區、五區，其它地區為一般地區即密度三區。

「密度分割槽」是如何發揮管

控作用

的？

《深標》是深圳市規劃工作的綱領性檔案，寫在《深標》裡的密度分割槽釋出實施後，直接指導深圳市法定圖則、城市更新、土地整備、棚戶區改造等專案規劃編制中的容積率確定。

開發強度管控的核心：“密度分割槽+容積率”，其中地塊容積的計算公式是：基礎容積+轉移容積+獎勵容積。

其中的基礎容積就是在密度分割槽確定的基準容積率的基礎上，根據微觀區位影響條件（地塊規模、周邊道路和地鐵站點等）進行修正的容積部分，與密度分割槽直接掛鉤。

密度分割槽既以基準容積率進行了

底線管控

，以實現土地的集約利用，也對居住用地進行了容積率的

上限管控

，保證市民的居住品質。

對於城市更新專案來說，容積率的確定，還需參考2019年的《深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定》，限高、城市設計指引等因素也會對最後的容積率產生影響。

使用庫思規劃雲一鍵核查功能，用地對應的基準容積率和注意事項一目瞭然！

核查報告示意圖

拓展：其他專案的容積率如何計算？

密度分割槽直接指導各專案的容積率計算，小編在這裡整理了各專案的容積率計算依據，以供大家參考，可以新增雲小助領取，未來有需要也可以在庫思規劃雲的政策速查中查詢哦~

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