嘉善有山嗎

原創阿卜教授掌樓

我最近不是在組織嘉善的團購麼，有人問了一個尖銳但關鍵的問題：

“買嘉善的預期漲幅，能有多少？”

直接上結論：

現在的價格是1。6萬一平；

我預計，五年後大約能到3-4萬之間。

年化收益率，大約是13-20%；足夠抵禦購買力貶值了。

這絕不是拍拍腦袋隨便猜的，我有很縝密的思路。

寫這篇文章，單純就是為了分享我的研究思路。

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為什麼要參考惠陽？因為兩者都有極強的“臨一線”概念。

深圳和惠州，同城化是大勢所趨。

畢竟，“深圳不可能用2000平方公里解決2000萬人的住房”。

惠州的行政區裡面，毗鄰深圳的惠陽，是最大的受益者。

連線深圳和惠陽的14號線延長線，已經提上了日程。

再看嘉善。

它和上海青浦，同屬於長三角一體化的“先行示範區”；

嘉善樓市的下限，是惠州的惠陽。

而嘉善的軌交也將和上海17號線銜接，並已在上週（7月28日）開啟了“工可研究”的招標。

同城化是國家意志。

嘉善和惠陽的房價也不高。

與各自毗鄰的一線（深圳坪山區，上海朱家角）相比，都只有不到1/3的水平。

這個瀑布般的價格落差，將來都只會逐漸縮小。

它們都有光明的未來。

再下一步就是環評公示，兩輪公示完就可以開工建設了。

但不得不說，嘉善的潛力，大於惠陽。

有兩個原因。

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嘉善非常節制，去年總共才出讓了12宗宅地，總建面40萬方。

而惠陽供地要多得多，去年賣了42宗宅地，總建面178萬方。

一是土地供應。

今年上半年，嘉善的高新技術產業同比增長40。6%，戰略性新興產業同比增長55。4%，研發經費支出同比增長44。3%。

均列嘉興市的第一名。

而惠陽則略顯沉悶，先進製造業和高技術製造業分別增長20。3%、18。1%，遠低於嘉善。

二是產業。

很多華為產業鏈企業，選擇佈局在嘉善，帶動了當地新興產業的發展。

嘉善也從一個“環滬”板塊，躍升為了科技成長板塊。

對比惠陽，嘉善的產業帶動了更旺盛的居住需求，而土地則更加稀缺。

樓市的潛力，當然也更大了。

現在惠陽較好的次新房，大概是2萬一平。

假設房價跟著M2（增速）走，五年後大約就是3萬一平。

所以對於嘉善同品質的次新，五年後至少也得3萬了。

考慮到現在嘉善羅星板塊，已經要2。5萬了；

3萬的預測非常實際。

區別在華為。

華為概念，我以前寫過很多了。

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但有一說一，松山湖6萬一平的房價，嘉善多半是追不上的。

畢竟，前者是“純華為板塊”，而後者只是“環華為板塊”。

所以我們得退而求其次：

五年後，上海的澱山湖華為，大概就與松山湖華為一較高下了；

所以不難理解，嘉善的上限，是東莞的松山湖。

寮步當下的次新房價，在3。5萬左右（離松山湖近的，更貴）。

要知道，東莞過去一年的行情，已經透支了未來幾年的漲幅，同時也觸發了“天怒”。

我保守一點預測，五年後，寮步的次新房價大概稍微上漲到4萬一平。

這也就是五年後嘉善房價的上限。

那麼那時的嘉善，就能參照“環松山湖”的寮步鎮。

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當下的一、二線城市正面臨嚴格的調控（譬如今早的杭州），樓市在逐漸“長沙化”。

嘉善大概能遠遠跑贏它們。

總結一下，五年後的嘉善，房價預計在3-4萬之間。

像我組織的團購專案，一直賣得很火，已經接近尾盤了。

儘管嘉善有很大的價值，但我必須提示，調控對樓市影響很大；

一旦嘉善也有了嚴格的購房政策，它的價值，可能要花更長的時間才能實現。

以上，就是我的（部分）研究思路。

某種程度上，市場已經預見了這點。

而研究的意義，就是發現溼雪和長長的山坡。