金橋雙暴多少錢一包

前幾天上海網上房地產公佈了33個已過會近期即將入市的新房專案。

就在這些看似平平無奇的專案裡，嘉瀧匯徹底火了。

看似火得平白無故，卻真火得一塌糊塗。

無論是慕名而來的看房客，還是買菜路過的爺叔阿姨，或是開車經過的路人甲，都不免在嘉瀧匯的大門口駐足觀看順便暗中較量積分一番。

就連附近的中介朋友，也趁著售樓處開在浦西的檔口，把拓客戰場開設到了嘉瀧匯門口。

那麼問題來了，嘉瀧匯憑什麼這麼火，風頭甚至更蓋徐匯濱江的尚海灣呢？

可能是大家看錶的時候永遠第一行看的最認真吧，the end。

皮一下很開心，皮兩下被粉絲按住打。

本著環線諮詢真誠專業客觀的原則，拒絕千篇一律的資訊傳遞，今天將帶大家從三方面來“認清”嘉瀧匯：

1、金橋目前發展如何？2、嘉瀧匯的定位是什麼？3、嘉瀧匯憑什麼這麼火？

PD F4之金橋何去何從？

01

90年代開始，浦東陸續迎來了

陸家嘴金融貿易區、金橋出口加工區、外高橋保稅區以及張江高科技園區

。

以上組合簡稱PD F4或PD Boys，30年來都屬於浦東頂流。

金橋進出口加工區，因為主要承載的是汽車製造業、零部件加工元器件組裝的功能，因此提起金橋，不少人對它的印象就是“

大國工匠

”。

但是對金橋而言進出口加工區僅僅是外界以功能劃分給它貼上的標籤，不是所有人在金橋都是在進出口加工區工作。

更主要是生活。

金橋實際上範圍很大，按照行政區域來看可以大致劃分為三街一鎮：滬東街道、浦興街道、金楊街道以及金橋鎮。

而金橋鎮又包括了大名鼎鼎的碧雲國際社群以及金橋加工區。

三個街道目前發展都已經非常成熟，老房子居多，配套上也難有大的改變。

滬東街道

因為滬東造船廠而得名，處於中環附近交通也比較便利；但是街道內的小區都比較老破，也沒學區。

江邊的造船廠預計今年6月搬走，被佔據多年的滬東黃浦江一線也許能迎來發展。

但是就目前浦西的案例來看，這個發展可能來的會非常緩慢。

金楊街道

是金橋唯一一個位置在內中環之間的街道，因此交通便利程度不用說了，過橋過隧道到浦西都還算方便。

而且相對其它街道來說城市介面相對不錯，一個金橋國際是目前區域的商業中心，一個金橋瑞仕花園佔據金橋標杆小區的位置。

浦興街道

也就是新房專案嘉瀧匯所在的位置。

這裡既沒有一線江景待開發，環線位置也相對金楊差一點，但是老破小不比別人少，標杆小區又沒有，城市介面也相對差一點：

不過有意思的是，區別於金楊有雙學區、滬東沒學區，浦興的學區在於二選一，教育廣大家長們，魚和熊掌不可兼得。

所以說完了這三個街道，就知大金橋未來的發展空間也只能在金橋鎮了。

在去年釋出的《浦東新區Y00-1201單元（金橋副中心核心區）控制性詳細規劃局部調整》（草案）正式確立金橋為城市副中心，並且以這個身份組成了浦東金色中環的重要一員。

有規劃就有核心區，金橋城市副中心把核心範圍劃在九號線以南：

根據2035規劃，這裡將聚集商務辦公、文化休閒、會議展示、創意研發、生態遊憩等主要功能，成為高品質副中心核心承載區。

值得一提，剛好在核心區域之外的金科路和新金橋路的交叉口，將有中國第一家

啦啦寶都

預計今年開業。

應該能夠改善大金橋目前商業資源不足的狀況，緩解主要是廣大進出口加工區、金橋鎮以及浦興街道的燃眉之急。

但這個熟悉的配方讓人不自覺想到上次寫的九亭九科綠洲……

所以就大金橋來說，未來的主要發展潛力肯定是以金橋城市副中心來展開，無疑這裡是最有可能成就金橋下一輪的高光時刻的地方。

但是就目前來說，核心區建設的痛點除了老生常談的拆改建，更重要的是產業的升級與調整。

如何把製造變為智造，特別是定位

5G在手，AI我有

的金橋，在痛失華為主體之後，會有哪個新的企業崛起和金橋一起走向新的未來？

而這個未來又要多久才能來？

對於當下的購房者來說，金橋大盤未來尚且道阻且長，更被說嘉瀧匯所在的浦興街道，似乎正在經歷一個漫長的停滯階段，難有突破了。

生於浦興，小而美的嘉瀧匯

02

雖說浦興街道目前確實很難迎來很大的發展，但這與它渴求新房入市並不矛盾。

從專案本身來說，嘉瀧匯定位更偏向是這個區域一個小而美的社群。

最大的賣點就是

新

，即使產權時間已經過去將近10年，即使是在你買到之前別人租住過的房子；

物業採用也吊打區域一眾小區：

第一太平戴維斯

，每月物業費預計12元+/平。

小區環境優美，綠化錯落有致，雖然前有老破小，後有出租房。

雖說新房不承諾學區，但是按照附近小區的劃分情況來看，嘉瀧匯最有可能對口的是建平實驗小學和浦興中學（有房就能上的那種你懂的）。

專案一共5棟樓，在上海來說社群並不算大，兩梯兩戶和兩梯三戶的設計還算符合改善盤的定位。

這個專案放在上海別的地方也許就是一個普普通通的小區，但是問題是真是嘉瀧匯太好了麼？還是對手太菜了？

就以浦興街道為例，區域內最新的商品房是建於09年，蹭了不遠處國際社群名氣的碧雲天地三期，然後斷層到04年，除此外都是90年代的老公房。

排除老公房這些毫無競爭力的產品，版塊的次新可以按照特點分為：

比較新但是挨著中環高架的；

有小學（建平、福山）學區但是沒中學學區的；

有中學學區（浦東模範）但是沒小學學區的；

就是新一點，但是啥學區也沒得；

而過了中環到金楊街道，標杆花園的掛牌到了13萬/平。

除了這些，浦興街道乃至大金橋目前的小區很多都存在物業管理問題：

例如，你可以毫無阻攔地自由出入各個小區，欣賞堆滿落葉的地面。

所以現在再看看嘉瀧匯，襯托一下是不是擁有著高檔精緻的小區環境，高規格的物業管理，小學可能還是建平，是不是白菜一樣的價效比？

嘉瀧匯憑啥火，可複製嗎？

03

前面說了，對於金橋這個稀缺新房的版塊來說，嘉瀧匯不愁賣是毫無疑問的。

但是這個專案爆火的背後，並不僅僅只是因為這個專案存在套利空間，品質較好這麼簡單。

分析嘉瀧匯爆火的原因，我們能得到一些關於這個專案乃至大金橋漲幅的更深層邏輯。

每個地方都有適合的人群，購房者或為剛需，或為改善而定居。

對金橋來說，位置與環境都很宜居，大量的老公房使之成為二手成交量全市前幾的版塊；

但對版塊自身來說，最大的潛力不在剛需，而在無處釋放的改善客群購買力。

在前面我們說過，金橋的三個街道都趨於飽和，土地開發殆盡；90年代的統一建設使得大金橋的街道基本擠滿了老公房。

經過20多年的時間過去可以認為版塊的改善需求早已來臨，收入水平提高的人急需改善居住條件。

但是他們而言，早年有錢的已經過江到浦西，碧雲一直都是渴望不可及；所以他們的購買力釋放到了森蘭，到了仁恆世紀，也到了嘉瀧匯。

200多套房子顯然無法填飽這個巨大的市場需求，因此就算來五個嘉瀧匯，去化也不成問題。

但是問題是在2017年建成至今，捂了4年之久的嘉瀧匯實在吊足了版塊改善客群的胃口。

這樣的專案在金橋來說目前僅有一個，所以它不僅不愁賣，它也一定會火。

但是另一方面我們一直在分析，浦東現在的大趨勢是向南發展的，或者說浦東未來新的經濟增量主要依靠浦南的發展。

比如南匯新城、臨港自貿區，祝橋航空城，張江南擴等等。

金橋不是不夠好，只是這個時代已經不是它的主場。不僅僅是資本在輪動，板塊的規劃也被人為控制而輪動著。

滬東船廠、華為海思，還有殼牌以及其他一些外資企業搬離金橋，選擇到這個時代下更適合它們的地方去：也許是長三角示範區的西岑，也許是大虹橋商務區，也許是下一個有可能成為中國的發展中國家……

而對於在金橋版塊居住生活的人來說，一部分是生長於金橋的本地人，一部分是因為工作需要，在金橋買房或者租房的人。

對於後者來說，吸引他們定居的原因，不是從父母一輩傳承而來的地段認知，不是因為這個版塊環境特別好，而是產業。

很明顯，對於很多滬東船廠或者華為的員工來說，公司的搬離對他們的定居版塊也產生了影響。

而且可以預見的是，未來還會有更多的中低端製造業從金橋搬離或者被迫遷走，版塊目前的居住結構將進一調整。

那些300-400萬的老房子，未來可以找誰接盤？

無人接盤老房子，業主拿什麼談改善？

也許有人會說，這不是自相矛盾嗎？

一方面說大金橋仍然抑制了大量的改善購買力，一方面企業在企業升級調整的過程中，必然有人口隨著企業轉移，沒那麼多人接盤了。

當然，二者之間也是有分界線的。

新盤自然伴隨著高品質以及高價格；老公房品質低，沒有學區因素影響的話，價格一般較低，所以某個總價段就是兩個矛盾的分界線。

據周邊的中介門店統計，浦興街道目前的版塊均價就在8萬左右，所以用8萬的單價乘以一個能夠讓你或者你一家人居住能夠達到正常水平的面積，總價是多少？

目前按照市場行情看來是在400-500萬左右。

這個價位之上，改善客群有發力之處；而這個價位之下，剛需客群正在流失。

而嘉瀧匯的價格與板塊均價相差不大，所以對比版塊的次新而言，的確存在套利空間，但是還能套幾年呢？

一切發展看副中心，未來無疑是光明的；但是至於金橋核心區什麼時候能發展成熟，引領下一輪版塊的發展方式，沒有人能說準。

但可以肯定的是在遙遠的那時候，又將是大金橋板塊內生活居住方式的一次大洗牌。

分析到最後，我們可以這樣認為，

像這樣在某個年代集中建設，經歷2、30年的時間，改善需求到了集中並且急需釋放的地方，一旦有稍微不錯的新房出來，都能能為下一個爆款。

這樣的區域在上海來說太多了：田林、北新涇、曹楊……目前都沒有見到新房的身影。

他們之中誰能成為下一個爆款？我們拭目以待。

以上為正文

編輯/環線諮詢