“我們過去聚焦在Residential（住宅）領域，今天向Commercial（商務）進行轉型。”

10月15日，萬科集團高階副總裁、萬科物業CEO朱保全在第四屆中國物業管理創新發展論壇上透露，萬科物業已經將“萬物商企”子品牌獨立出來，成立專門運營公司進軍商業物業市場尋求規模發展機會，這意味著萬科物業正式確立了“住宅商企、兩翼齊飛”的長遠戰略。

這項戰略調整的意義，堪比2015年萬科物業邁出市場化步伐。萬物商企的獨立，將有利於持續提升資源投入力度，夯實商企領域的客戶服務能力，這些投入包括各層級人力資源儲備、專業人才引進、內部機構調整、數字化平臺迭代、新服務產品研發等。

朱保全還透露，萬物商企的業務板塊主要分為兩大類：第一是商業企業的不動產管理，即寫字樓、購物中心、產業園區、特色小鎮等業態的資產運營與物業管理；第二是政府、企業機構的綜合設施管理。

實際上，萬科物業並不是商業企業物業服務領域的“新兵”。截至2018年8月，萬科物業已經佈局69個城市，合同專案共計2314個，其中住宅專案1833個，商企專案481個，服務物件包括商務寫字樓、政府機構、企業總部等。

“我們在商企領域進行了著重發力。”朱保全告訴介面新聞，萬科物業自2015年全面市場化後就進軍商企市場，現在對外公佈和獨立品牌，意味著我們過去幾年裡，已經有了一些自己的想法、做法和探索。

過去幾年時間裡，物業服務行業的主要“戰事”是併購以及增值服務，隨著碧桂園服務、綠城服務等公司在香港上市，物業管理規模與市值的倒掛，某種程度上宣告了“規模論”的破產。

“規模和增值服務的思路來自於網際網路，但並不是所有人都理解網際網路。”一位龍頭物業公司戰略負責人點評認為。

目前，中國物業服務行業已經擁有1家A股公司、8家H股上市公司、近60家新三板上市物業公司，以及萬科物業、龍湖物業等未上市龍頭物業公司，構成了整體的競爭格局。

在服務升級、資產運營意識覺醒的背景下，中國物業服務行業正在由規模競爭轉向多元業態下的服務內容、資產運營能力、科技解決方案的競爭。

一方面，住宅物業服務轉向高階化、個性化，如萬科物業、綠城服務等公司進行的高階物業體系搭建；另一方面，與萬科物業進入商企領域一樣，龍湖物業、碧桂園服務、綠城服務都先後宣佈，將在企業總部、政府機構、商務寫字樓、城市綜合體、產業園區、特色小鎮等商企細分領域裡尋求高速增長機會。

“基於人的生活能夠做很多事情，但物業公司與業主有一個紐帶叫做不動產的建築本身。”朱保全認為，物業服務行業的本質是對建築的打理，萬科物業希望以不動產打理和資產運營，來對自己做出一個業務的約束。

朱保全以紐約帝國大廈、克萊斯勒大廈舉例，帝國大廈在歷史程序中多次投入鉅額費用，用來進行節能改造，使得其能耗水平達到最初的38%；克萊斯勒大廈歷經8個業主，有些業主曾願意花這棟樓資產價格的50%來進行改造。

除了萬科物業比較擅長的運營管理之外，萬科物業在商企物業技術領域，希望將建築環境管理和能源管理作為重點發展的業態，以及被稱為“學習型業務”的空間管理和資產管理。

“無論是住宅領域，還是商企領域，都是一個龍頭物業公司應該做好的專業事情。”上述龍頭物業公司戰略負責人告訴介面新聞。

朱保全選出了萬科物業在商企領域年度三件大事：第一，年初成為了BOMA（國際建築業主與管理者協會）白金會員；第二，7月入股重新整合上市的戴德梁行，成為其第四大股東；第三，9月在IMFA（國際設施管理協會）年會中，正式推出“萬物商企”品牌。

商業地產物業服務市場，曾長期被國際“五大行”（仲量聯行、世邦魏理士、戴德梁行、Savills 第一太平戴維斯、高力國際）佔據。

“五大行在住宅領域做的並沒有中國企業做得好。”朱保全坦言，但在商業地產領域，中國企業要向五大行學習，中國物業企業才經過三十多年的發展，在技術與資本助力之下高速增長，世邦魏理世成立245年，仲聯量行成立235年，戴德梁行成立234年，他們經歷多次經濟週期依然保持專業。

與WeWork打破了傳統的寫字樓組織模式一樣，萬物商企在萬科物業內部的獨立，意味著物業服務行業也打破了住宅這一傳統競爭區域，引導行業在城市、商區、社群、住區等空間裡全面挖掘拓展市場機會。

由此看來，服務內容升級、科技賦能、資本競逐的物業行業，商企領域競爭變成了一場不得不打的“中場戰事”。