鞭牛士報道 8月初，青島市民蔣先生準備賣掉舊房子，置換一套新房。以往這種置換交易，蔣先生需要完成老房出售，才有資金購買新房，如果老房賣不掉，新房也不敢輕易下定心儀的房源，這讓他有些苦惱。

事實上，今天很多居民換房置業都需要“賣舊換新”。資料顯示，在山東青島，需要賣掉舊房再購置新房的客群佔比近3成，而據貝殼研究院資料顯示，8月重點50城二手房業主平均賣房週期為65天，較去年同期延長3天，動輒數月的賣房週期讓“換房改善”一事充滿了不確定性。

9月26日，青島市房地產業協會發出《關於推廣行業“好經驗 好做法”案例的通知》，向全市開發企業、經紀公司推廣一項打通二手房售賣、新房認購流程的新模式——“優鮮賣”。這是現在青島房產交易市場正在進行的一種創新交易嘗試，試圖打破房子“不賣不敢買”的困境，為改善需求購房者兜底換房風險，激發市場活力。

據瞭解，在該模式中，購房者與開發企業、貝殼簽訂三方協議，與開發企業簽訂新房認購協議，並與貝殼平臺合作經紀公司簽署房源加速售賣協議。協議中會約定時間週期，該週期內，開發企業幫助購房者鎖定意向房源，貝殼平臺合作經紀公司幫客戶透過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣加速舊房銷售。若舊房成功售出，則客戶可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出，則開發商退還定金，客戶無需承擔違約風險。最終實現三方合力，共同幫助購房者成功置換，兜底換房風險、提升換房效率。

目前，該產品已經在青島市十幾家樓盤落地，陸續有使用者選擇該服務，在掛牌售賣二手房的同時就能認購心儀的新房。蔣先生也成了第一個透過“優鮮賣”而快速鎖定心儀新房的購房人。他認為，這個模式最吸引自己的就是如果將來自己房子沒賣掉，也不會產生違約損失，比較放心。

合作優鮮賣產品的青島國泰華府專案營銷負責人馬存浩表示，現在很多新房買家都是置換型購房人，在市場下行期，購房人為了儘量減少不確定性，更傾向於賣出後再買新，這大大拉長了購買週期，但優鮮賣拉通了開發商、經紀公司和購房人，為“賣舊買新”創造了快速通道，讓更多改善群體能放心購房。

青島市房產經紀人張穎也表示：“目前市場上，不少剛需客戶資金緊張，手頭非常寬裕的客戶僅佔少數，置換的需求比重較大。但大多數客戶不賣房子不敢買，房子賣不出去，就造成了‘死迴圈’。‘優鮮賣’模式很大程度上給了客戶一個定心丸，讓置換的客戶可以放心出手，現在很多客戶在諮詢這種模式。”

當前，中國房地產市場正處於築底修復期。7月28日，中共中央政治局召開會議部署下半年經濟工作，再次提出要穩定房地產市場，因城施策用足用好政策工具箱，支援剛性和改善性住房需求。據統計，三季度以來，全國121省市累計出臺148次放鬆政策，主要涉及放鬆限購、放鬆限貸、放鬆限價、放鬆限售、放鬆公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門檻等內容。

有業內人士分析，前些日子各地均確實出臺了一些政策去啟用市場，如部分城市二手房可以帶押過戶，北京也出臺了交易“連環單”業務，只要網上籤約就視為已經賣出，可以買新房。這些本質上都是在當前的環境中，進一步降低交易成本的舉措。這次貝殼提出的“優鮮賣”，直接指向縮短房產置換流程，打消賣一買一之間的顧慮，以此啟用二手房市場的流動性。看來未來一段時間振興房地產的著力點會落在二手房市場上，只有存量房市場流通順暢，才會有更多的人選擇用二手房去置換新房，新房市場才能開啟，二者並不是替代關係，而是協同關係。

對此，知名地產分析師嚴躍進也表示，青島“優鮮賣”模式，體現了非常好的“賣舊換新”導向，具有積極的示範效應。“首先，此次創新充分體現了企業或平臺積極最佳化的創新意識，為房東換房開闢了一條新道路。既加速了二手房交易，也促進了新房去庫存；其次，此類模式最大的亮點是，讓房東獲得了更大的選擇權。如果房東後續二手房交易失敗，其新房可買也可不買，沒有違約風險或心理負擔，增加了其積極性；最後，此類模式在啟用改善型住房需求方面非常值得借鑑，各地在四季度房屋促銷中，也要積極鼓勵企業創新銷售模式，更好地推進住房銷售工作，同時提升交易的便捷性和安全性。”