其實去年的土拍總結，我們就發現！2018年甚至是2017年，對比2016年最大的特徵就是，

土地市場降溫了！

降溫的不止是樓板價，還有各大房企“奪地”的熱情。

那麼，2019年度土地市場仍是持續降溫麼？樓板價是維穩還是繼續走低？19年哪個板塊最被看好？

2019年上海土拍年終報

在總結開始之前，先給大家幾個關鍵詞：

供應爆表！寶山+大華！高價地水逆年！

全年65幅宅地拍出 供應爆表

2020年 一大波新盤即將來襲

不得不說2019年的宅地，真得很多！多到什麼程度？

2016-2019年地塊供應量對比

2016年純宅地24幅，商住辦類10幅；2017年純宅地31幅，商住辦類4幅；2018年純宅地27幅，商住辦類7幅；到了2019年，純宅地

竟然有59幅！

商住辦類6幅。

19年的純宅地數量，翻了往年一倍！

2018和2019年各月份宅地出讓對比

2019年全年，每個月都有宅地供應，

後半年更是供應量爆表

，7月、9月、12月都在10幅宅地左右。其中，

成交總價最高的宅地

為：寶山區大場鎮聯東村等“城中村”改造區域E1-13A、E1-14A、E1-14B地塊，成交總價

42.12億

元，大華拍得；

樓板價最高的宅地

為：靜安區天目社群C07-0102單元20B-01地塊，上海大寧拍得，

樓板價約5.5w

。

下半年拿地放緩？不存在的

比較有意思的是，今年上半年，貨幣政策放寬，房地產企業融資環境放鬆，資金壓力減小。各大房企拿地的積極性也明顯活躍不少，尤其在今年5-6月份，

9成以上的宅地均有3人（房企）以上競標。

5月份之後，房企境內融資環境出現明顯收緊態勢。

今年8月底，

融創、萬科、富力等房企均表示下半年會放緩節奏

，除非遇到“特別好的機會”，結果6-12月成交宅地45幅，僅有2幅宅地終止出讓。（9月融創就拿下了19年拿的第三幅宅地，也是趙巷自2016年以來的首幅宅地。）

2020年的入市潮 你準備好了嗎

而近年開始，土地出讓合同第十七條顯示：開發商拿地後，必須於10-12月內開工，36-48月內竣工。

2020年各區預開盤分佈

其實，今年成交的地塊，已經有很多開盤或者即將開盤。比如：

大華朗香臻園、錦繡四季、中建悅瀾山、禹洲雍錦府、上海派+

等等……剩下的50餘幅宅地，再加上16年至18年還未開盤的專案，2020年及以後，恐怕會迎來一波

巨大的開盤潮

！

連拿7幅宅地？瑞虹新城搬到青浦？

大華+瑞安 當屬於2019全場最佳！

今年59幅宅地+6幅商住辦地塊中，要數誰最搶眼？排行第一的，當屬於

大華集團

2019年大華拿地情況

2019年寶山土拍地圖

（若要檢視土拍完整地圖，請點選《2019上海土拍地圖》）

今年，大華拿下7幅宅地，分佈於寶山各個板塊，作為

寶山本土開發商

又參與了不少本地

城中村

改造專案，大華集團的拿地價格，也十分“合算”，我們來看近年來寶山宅地樓板價的漲跌幅。

2016-19年寶山地價走勢

其中，跌“最慘”的大概就是顧村宅地，這個我們下文再說。共康共富板塊，樓板價較18年有

3千/平米的微跌

（同樣是大華拿地），楊行的地塊，在今年樓板價普遍低於往年的大環境下，反而就18年的地塊（四季都會）

上漲了3-5k/平。

18年與19年楊行宅地位置關係圖

2幅地塊均位於1號線周邊，四季都會距離富錦路站直線距離約300米，大華的地距離友誼西路站約1km。四季都會距離白沙公園更近些，居住環境相對更好，而大華的地周邊小區和學校比較多（如華師大附中、楊行小學等），生活氛圍更高些。

今年6月17日，萬科首批房源入市，

報價4.4w+，

留給大華的空間並不大（除非四季都會在短時間內清盤）。

來說一說瑞安吧就是新天地的開發商

說起瑞安，大家可能不熟，但是

上海新天地

，北外灘的

瑞虹新城。

18年很多明星參與搖號的

翠湖天地雋薈，

大家想必並不陌生，它們的開發商，就是

瑞安。

瑞安今年拿地其實不多，但是……陣仗挺大的。

瑞虹新城整體鳥瞰圖

賣了20多年的瑞虹新城已經開到第八期，

明年據說第九期會入市，

對於虹口北外灘的開發，那叫一個風生水起，如火如荼！那麼，瑞安下一步的發展在哪裡？今年的土拍或許已經給出了答案。

徐涇4幅宅地位置圖

徐涇這4幅地均位於

蟠龍古鎮內（西虹橋商務區）

，本次也是青浦區政府與瑞安地產聯合，

對蟠龍古鎮及周邊區域進行城市介面提升

。想想以前的北外灘。。。虹鎮老街。。。瑞虹新城對於板塊城市介面的整體提升都有目共睹，未來瑞安的陣地，或將移步

西虹橋商務區

。

該來的還是來了

2016年的高價地塊 迎來了水逆年

對於

2016年的高價地

，不知道大家還記得多少？幾塊比較有名的：

泗涇雙子宅地、周浦宅地、中興路宅地、浦東祝橋宅地、顧村宅地

。。。雖然17年、18年地價普遍走低，但是這些高價地塊，區域土地出讓並不活躍，所以，對比就不太明顯。2019年，就不太一樣了。

泗涇、祝橋、顧村、馬橋

均有宅地出讓，讓我們來看看價格：

2016年各高價地塊對比

從上表中可以看到，相比2016年，18和19年地塊都有了一定的跌幅。其實像中興路壹號、禹洲府等地塊其實“還好”，比如，禹洲府的地塊位於馬橋大居區域，19年的地塊則更靠近旗忠別墅區；中興路壹號為於內環，19年靜安的宅地，則在中環市北高新那塊兒；

同區域，地理位置也會對地塊成交價格有所影響

。

不過，有些地塊就遭受了“貼臉大招”，就以

泗涇2019年新雙子宅地

來說：

泗涇4幅宅地位置圖

目前融創地塊的融創壹號公館已經清盤，當時

開盤的價格在5w左右

；而格力地塊，17年底才開工。目前高層在建設中，但是暫未有入市以及售樓處開放的訊息。今年泗涇的2幅宅地，就

2w+的樓板價來說，價效比已經非常之高

（12月初松江老城宅地也要2w+，而且配套和交通都沒有泗涇地塊好），如果等到

招商

和

華髮

開盤，格力地塊還未清盤的話，或將面臨一定銷售壓力。

市區商辦出讓活躍

城市介面影響地價？

2019年，1月24日，靜安區太古興業匯對面的商辦地塊，首發出擊，526輪報價後，被

華潤

拿下！這裡不多做贅述，詳情可回顧我們的土拍半年報：

《2019滬土拍半年報 市區量增價堅崇明準軌交地塊成黑馬》，

下半年，4幅市區商辦地緊隨其後：

5塊商辦地塊對比

今年

靜安區、普陀區、徐彙區、楊浦區

分別出讓了5幅商辦類用地（其中徐匯濱江地塊位於中內環，其餘4幅均位於內環內），從

地段目前來看，似乎靜安區的更為“值錢”

（事實上靜安區的2幅商辦地塊價格也是最高的），不過從長遠來看，

楊浦、徐匯的2幅商辦地更具有發展潛力

。

東外灘的商業氛圍正在逐漸成型，

百聯濱江、濱江國際廣成、東郊百聯

以及正在建設中的

八埭頭超大綜合體

，都在提升東外灘的整體形象及功能，且在建中的

18號線2021年預計也能通車

……

徐匯濱江圖

徐彙區濱江板塊，規劃總面積7。4平方公里，

對岸正是世博濱江

，整個板塊逐步遷出一些老工業企業，拓展

居住、商務、休閒、旅遊

等多功能配套，規劃配套含金量頗高，被稱為“

上海居住的新方向

”。

總的來說，今年房企拿地還是有比較明顯的“佈局”特徵的，比如

大華盤踞寶山、碧桂園依然是“農村包圍城市”；瑞安轉戰徐涇、中海盯牢市區、國貿看好松江。

當然，也有房企，不安“套路”出牌：比如

金融街進軍了崇明，旭輝浦江拿地

等。未來的2020年+的樓市，對於開發商，基本上可算是“神仙打架”，地價不高，大家都有很大的開發空間，就看誰產品做得更出挑；對於購房者來說，選擇面更廣，

房價方面，也有不少“想象空間”

。

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文章來源：樂居買房