第十章 房屋拆遷，如何計算個體戶（小修店）的損失？

房屋

經營中的個體戶，在拆遷時，如何計算各種損失？為何得不到沒有停產停業損失？請看案例分析。

一、【案情】

2001年8月22日，晉茹小汽車修理廠購買塗先生（產權人登記）位於市S區羊甘村的三層住宅房屋，用於經營小汽車修理廠。

2008年6月16日，因好鋼公司需要大型裝備擴產能，須進行大型化改造，市政府委託S區政府組織實施拆遷安置工作。市S區政府又委託慕牛拆遷公司負責拆遷。晉茹汽車修理廠的房屋屬於拆遷範圍。

2008年7月18日，慕牛拆遷公司向晉茹汽車修理廠送達了拆遷通知書，協商後雙方未能達成協議。

2011年7月，好鋼公司、慕牛拆遷公司作為申請人向城建局提出裁決申請，城建局於2011年7月28日作出了S建拆裁（2011）字第38號行政裁決，認定晉茹汽車修理廠有照房屋建築面積為200平方米，無照房屋建築面積為200平方米，限晉茹汽車修理廠一月內自行遷往週轉房，並對房屋及附屬物的補償事項一併裁決，但晉茹汽車修理廠要求對2008年至2011年的各種損失補償提出要求，未能協商一致。城建局答覆，這屬民事糾紛，未予裁決。

另查明：《市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》（以下簡稱：補償辦法）第30條規定：住宅房屋用於經營活動的，按照住宅房屋補償……（四）停產停業損失=被徵收房屋附近同類性質同類用途的房屋每月每平方米的租金額×被徵收房屋建築面積×3個月。

《補償辦法》第28條：補償標準為15元/平方米/月，逾期安置補助標準為20元/平方米/月。過渡期限為20個月。

《補償辦法》第29條關於非住宅房屋過渡費計算標準的規定：每月每平方米40元的租金標準，計付商業用房的過渡費。

2012年5月18日，晉茹汽車修理廠的房屋被依法強制拆除，部分物品由S區房屋徵收經辦中心保管（晉茹汽車修理廠主張價值為20萬元，但沒有具體清單。），部分物品由晉茹汽車修理廠保管（晉茹汽車修理廠主張價值90萬元，但沒有具體清單。）。晉茹汽車修理廠房屋被拆遷後，多次上訪，在城建局牽頭與S區人民政府等部門協調，於2013年9月，晉茹汽車修理廠與慕牛拆遷公司簽訂了兩份《國有土地上房屋徵收補償安置協議產權調換協議書》（以下簡稱《產權調換協議書》），其中協議約定：在2016年5月18日前，對晉茹汽車修理廠安置方為120平方米的住宅房一套、200平方米商業房一套，但對過渡費等補償未予解決。故晉茹汽車修理廠向法院提起民事訴訟，要求市政府、城建局賠償其損失300萬元。

2017年1月18日，S區房屋徵收經辦書面通知晉茹汽車修理廠辦理房屋入住手續。

二、【雙方當事人訴求及爭議焦點】

（1）晉茹小汽車修理廠

（A）向法院提起訴訟，請求履行雙方簽訂的協議書，賠償晉茹汽車修理廠過渡費、附屬物損失、停產停業損失300萬元。

（B）案件受理費由被告市政府、城建局負擔。

（2）市政府

（A）市政府、城建局不是本案的適格被告，應駁回晉茹汽車修理廠對市政府、城建局的起訴。

三、【問題及分析】

（1）市政府、城建局及慕牛拆遷公司誰是適格被告？即誰有訴訟主體資格？