本報記者李凱旋 李未來 北京報道

隨著房地產行業集中度不斷提高，上市尋求資金已經是眾多中小房企的“必備”操作。近日，長春的一家小型房企新星宇控股向港交所遞交了招股書，擬赴港上市。

和許多小房企面臨的問題一樣。由於規模較小，新星宇控股的多數專案和土地儲備均位於長春，專案過於集中。同時，資料顯示，2019年、2020年前三季度，新星宇控股經營性現金流為負值，其後續或將面臨著沒有足夠資金來進行業務擴張的風險。

新星宇控股IPO

近日，新星宇控股向港交所遞交了招股書，擬赴港上市。新星宇控股將公司的英文名稱取為“Firstar Holdings Group Limited”。第一個單詞“Firstar”似乎是“first+star”的組成詞，其或許代表著新星宇控股的美好願景。

據其招股書介紹，新星宇控股是長春市領先及知名的物業開發商之一，專注於為目標客戶提供配備商業物業及配套設施的優質住宅物業。按照訂約面積和銷售額計算，在2014年至2019年，新星宇控股連續6年在長春市當地物業開發商中排名第一。

招股書顯示，截至估值日期，新星宇控股擁有38個物業專案，土地儲備總額為405。86萬平米，其分別位於中國6個省份中的10個城市。新星宇控股起家于吉林長春。2016年，新星宇控股擴充套件業務，並進一步在北方地區、華北地區、華中地區、華南地區開展相關的業務。同時，新星宇控股開始進入哈長城市群、山東半島城市群、長江中游城市群及粵港澳大灣區等城市群。

長春是新星宇控股的重倉之地。《華夏時報》記者注意到，在公司持有的38個物業專案中，有超過20個位於長春。同時，長春的土地儲備量也佔整體土地儲備量的53。6%。目前來看，新星宇控股未來開發的預估建築面積主要集中在長春、威海、海口。

資金壓力較大

和許多小房企一樣，新星宇控股的資金壓力同樣較大。招股書顯示，2018年、2019年、2020年前三季度，新星宇控股物業銷售產生的收入分別為46。18億元、46。77億元、12。33億元，分別佔總收入的96。5%、96。1%、98。2%。同時，新星宇控股為當地政府建造安置房，在2018年、2019年、2020年前三季度，這部分的收入分別佔總收入的3。4%、3。8%、1。6%。

招股書顯示，2018年、2019年、2020年前三季度，新星宇控股的毛利率分別為25。2%、30。3%、39。5%，其與行業內的平均水平相當。不過，值得關注的是，自2019年開始，新星宇控股經營活動產生的現金流為負值。

2019年，新星宇控股經營活動產生的現金流為-11。86億元。2020年前三季度，這一數值同樣沒能回正，為-1。07億元。究其原因，新星宇控股在招股書中解釋，其是由於公司營運所用重大現金淨額及物業開發活動持續增加導致出現的利息付款所造成的。

2018年、2019年、2020年前三季度，新星宇控股的流動負債總額分別為14。26億元、16。19億元、17。33億元，流動負債總額逐期增加。另一方面，未上市的中小型房企因為自身規模較小、且無資本市場的信用背書，在融資方面亦存在著較大的壓力。

新星宇控股方面表示，公司可能無法按商業合理條款為土地收購及未來物業開發獲得足夠資金。由此可見，資金方面的壓力甚至讓新星宇控股在開拓業務方面都面臨著一定的難度。針對上述問題，《華夏時報》記者聯絡了新星宇控股方面，但截至發稿，仍未得到回覆。

上市並非易事

在行業集中度日益提高的今天，未上市的中小房企生存空間被逐漸壓縮，其似乎已經在行業的各個環節均失去了優勢。

以新星宇控股為例，除了上述問題之外，其依賴外部承建商，聘請外部各方為旗下的物業開發專案提供包括專案設計、施工、裝置安裝、電梯安裝等服務，而這同樣也是一大成本支出。

招股書顯示，2019年、2020年前三季度，新星宇控股就外部承建商提供的服務產生的總成本分別為23。45億元、4。77億元。但聘用外部承建商不僅會使得公司成本上升，還會讓公司面臨著外部承建商無法提供滿意的服務等風險。

早在新星宇控股遞交招股書之前，魯企天泰國際控股同樣打算赴港上市。和新星宇控股相同，其也面臨著土儲區域過於集中、資金壓力大的難題。2020年，港龍中國地產、金輝控股、上坤地產等房企成功在港上市。不過，僅就收入這一指標來看，新星宇控股這一僅過10億元的銷售收入和上述成功上市的房企對比，似乎有些“小巫見大巫”。

同時，中小房企上市面臨較高難度早已不言而喻。在新星宇控股IPO之前，也有中小房企多次提交招股書，但在IPO路上卻是紛紛折戟。