作者 林三千

接連兩天，遠洋集團新增授信額度超680億元。

12月16日，遠洋集團獲得中國郵政儲蓄銀行180億元授信；12月15日，遠洋獲得中國工商銀行500億元綜合授信支援。

除了銀行大額授信的支援，遠洋集團還在積極轉化重資產為現金流。12月15日，遠洋宣佈以55。5億元對價轉讓成都太古裡50%股權予合作方太古地產，回籠資金聚焦主業。

本輪房地產市場大調整之下，房企們紛紛調整了發展戰略，聚焦主業、聚焦核心城市、輕資產模式是比較常見的關鍵舉措。

作為迄今尚未“出險”的極少數房企之一，關於如何在寒冬裡降低槓桿、最佳化財務結構，為走進春天積蓄力量，遠洋的輕裝減負模式，或可為行業提供路徑參考。

就在近日，積極“禦寒”的房企們，盼來了更多曙光。12月19日，據新華社訊息，中央財辦明確“要充分認識到房地產行業的重要性，住房消費潛力要予以釋放”，這也是繼中央重申“房地產是國民經濟的支柱產業”之後，對房地產重要性的再次定調。

業內人士解讀認為，房地產市場或將加速修復，2023年大機率不會再聽到重點房企違約的訊息，而經過本輪出清，財務結構更加健康、發展模式更加穩健的房企，有望快速走出黯淡期。

交易價值公允 遠洋主動換倉  

公告顯示，遠洋轉讓成都太古裡50%股權的交易將分三期交割，第三期交割的最後期限為2023年4月30日。截至2022年6月30日，成都遠洋太古裡估值約為123億元。而從遠洋淨流入54。65億元倒推得知，專案股權對價109。3億元，再加上專案負債等因素，預計專案總估值在140億元-160億元的空間。有專業人士指出，本次交易價值公允，雙方實現了“各取所需”，遠洋沒賤賣，太古也沒買貴。

“成都遠洋太古裡幾乎是遠洋集團全國最好的商業專案，也是遠洋較為優質的資產之一。”一位業內人士表示，此番操作，可見遠洋的魄力。

該人士解析說，遠洋此時選擇將手中的優質商業出售，並非一件壞事，“業內人士都瞭解，目前行業內沒有絕對安全的房企，手中還有優質資產並且有能力將之以合理價格變現的房企，已屬佼佼者，對於房企來說，保證現金流，為明年的恢復蓄力才是要緊事。”

遠洋此番出售成都太古裡，並非“割肉”，交易對價由遠洋集團與太古地產參考多項因素並經公平磋商後確定，而分為三期交割的安排，利於遠洋集團在當前不穩定的市場環境下獲得即時現金流。

據悉，遠洋在成都太古裡專案上的作用，更多體現在前期建造與開發階段，而後期的運營更多由太古地產在負責，在完成開發任務後主動退出，實際上是一種主動換倉。

分析人士認為，將成都遠洋太古裡股權轉讓，體現了遠洋一貫的操作思路：變重為輕、瘦身提質。透過本次交易，遠洋集團將再次獲取一筆充足的資金流入，助力公司聚焦住宅主業，夯實產品優勢。

遠洋方面也指出，該出售事項可以使公司完善資產結構，並以可觀利潤實現對開發該物業的投資價值並加速獲得投資回報，亦將為公司產生大量現金流入，從而補充其營運資金，並將降低公司的槓桿比率及完善財務指標。

據瞭解，遠洋已透過這種輕資產模式回籠資金超150億元。在轉讓成都太古裡之前，遠洋相繼選擇將北京麗澤商務區遠洋銳中心、北京中國人壽金融中心專案公司10%股權置出。

透過交割沉澱資金量大、回報週期長的重資產專案，遠洋集團的資產狀況將得到最佳化，進一步聚焦主業。

中報顯示，截至2022年6月，遠洋集團二級開發土地儲備近5000萬平方米，較2020年末新增1100餘萬平方米，土儲高度聚焦一二線核心城市，抗風險能力強，且能夠滿足企業3-4年的發展。

另一方面，遠洋集團也在持續推出新的優質專案，如即將開業的北京遠洋樂堤港、武漢遠洋裡。與太古地產合作建設的頤堤港二期專案，也將於2025年起分階段落成。

現金流成“活下來”關鍵

房企的普遍共識在於，這一輪市場調整週期的時間和幅度都超過了預期，目前，市場銷售表現仍在築底。

某龍頭房企也坦陳：“本輪調整對公司的經營確實帶來了比較大的傷害。儘管無法判斷市場築底的時間有多長，但房地產仍然會是一個在長效機制下健康、規模體量超十萬億規模的市場，活下來的企業將會有更大的機會。”

而“活下來”的關鍵，就在於重點保障現金流的穩定。

為此，房企的舉措通常包括透過減少短期負債、尋找低成本資金，最佳化債務結構；呵護市場信心和公司信用，提早完成票據贖回；出售旗下專案股權，積極換倉，保障現金流等。

遠洋集團作為穩健型房企，秉持的原則是“底線思維、現金為王、安全生存”。遠洋集團總裁李明曾強調，將堅守底線思維，持續聚焦主業發展， 聚焦效益，圍繞現金流推進經營決策，同時堅持精細化管理，加強經營管理能力，完善經營管理體系。

據統計，今年上半年，遠洋集團已償付各類有息債務超過人民幣130億元，及供應鏈ABS約人民幣66億元，到期負債均全部兌付。11月中旬，遠洋完成了“17遠洋01”公司債的本息兌付，其年內到期信用債已償還完畢。境外債方面，遠洋下一筆美元債到期為2024年7月30日。

遠洋集團也積極把握再融資視窗，於境內外成功完成了數次發行。於1月增發2億美元綠色票據，2025年到期，票面利率2。7%；3月完成人民幣20億元PPN發行，3年期，票面利率5。32%；4月發行2億美元綠色票據，3年期，票面利率3。8%；5月完成公司債迴轉售。近日，申港證券-遠洋集團三號資產支援專項計劃狀態已更新為透過，擬發行金額13。03億元。

隨著融資供應開閘，房地產融資“三支箭”陸續射出，超萬億資金湧向房地產，為房企的復甦提供了資金支援。

但相比融資資金，“借來的錢總歸是要還的，還會加重利息負擔，對房企來說，只有銷售明顯改善才是救命的根本。”一位不願具名的市場人士分析，放眼整體房地產市場，在整體銷售低迷的當下，房企銷售回款普遍同比大幅下滑，這在很大程度上拖累了房企的財務狀況，想讓外部資金輸血，首先要恢復企業自身的造血功能。

而堅定聚焦主業的遠洋，在聚焦住宅開發主業方面也收穫了一定進展。2022年1-11月，遠洋集團實現銷售額895億元，重回TOP20之列，排名較去年同期提升了8個名次。

長夜將盡，遠洋等房企正透過握緊實打實的資金，確保流動性安全。只有當下更好地活下去，房企才能渡過最後的緊縮，走進春天。

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