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越來越多人把投資房地產的目光，從投資住宅轉向了投資商業地產，這其中就包括了商鋪。很多人都知道，一個好的鋪位可以獲得持續的租金收入，以及持續的增值。

但是，沒有人告訴你，如果眼光不行，投資失誤，一個小小的鋪位，有可能拖累你幾十年。

隨著這兩年經濟環境不太理想，生意越來越難做，銷售商鋪的地產中介也不斷地包裝出各種各樣投資商鋪獲得無限升值的理由，但認真分析，其中有一些就是帶人入坑的藉口而已。

01，非常吸引人的例子

地產中介在鼓勵你購買商鋪的時候，難免會跟你舉一些非常吸引人的例子，但是你有沒有想過，他所說的這些例子可能都是難以複製的。

哪個城市都可以舉一些自己城市裡面商業氣息特別濃，商鋪的價值和租金特別高的例子，比如上海有南京路、廣州有北京路、北京有王府井、南京有新街口，像這些都是城市裡面經過幾十年的發展形成的中心商圈。在這些地方，如果擁有一個商鋪，那真的是隻靠收鋪租，就可以保證你天天晚上從夢裡笑醒了。

但是你有沒有想過，每一個城市像這樣的商業旺地，頂多也就是兩三個，更多的地方沒可能達到這樣的租金。

我們說一鋪養三代，買到一個這樣的鋪當然可以養三代，但是如果我們買到的是其他的地方，那就很難說了。

這是一個我一直關注的案例：它是一個商業區住宅的裙樓，共五層樓的商場，與旁邊一個購物中心距離頂多100米，旁邊這個七層樓的購物中心已經開了將近20年，生意非常好。但是這一個五層樓的商場卻在過去的十年裡面，一直沒辦法招商成功，也就是說，買了這個商場商鋪的人一直都在交管理費，卻收不到一分錢的租金。

所以我們要非常小心，你看到的例子有可能是特例。

02，商鋪不存在折舊，越老越值錢

推薦商鋪的經紀經常會這麼說，如果購買二手的住宅，那麼它的價格往往比同路段的一手住宅便宜，原因就在於住宅有折舊，但是相對而言，商鋪是沒有折舊的，因為商鋪越老越值錢。

對於商鋪來說，前期是商業氣氛的培養期，租金會低一些，商鋪的價值也低一些，但隨著商鋪的樓齡越老，商圈的氣氛越來越濃厚，租金會越來越高，商鋪的轉讓價格也會越來越高。

總之，商鋪是不怕年紀大，反而是越老越值錢。

這個說法聽起來沒有大毛病，但是你千萬不要忽略了它有一個很重要的前提，就是這些商鋪最後的確慢慢的培養起來了，租金越來越高了。

假如一個商圈根本就沒有培育起來，那租金不但不會越來越高，甚至有可能從一開始有人租到，後來慢慢變成完全租不出去。

我有朋友在將近20年前就在某一個小區購買了住宅一樓的商鋪，當時他也期望這個商鋪慢慢的越做越旺，但是想不到這麼多年過去了，我再問他的時候，他那個商鋪也還是有時有人租，有時沒人租的情況，只有管理費不斷的增加。

而且也不要說商鋪就不會折舊，有些時候商鋪折舊會更厲害。

我還有一個朋友，以前有一個商鋪是在一個汽車站的旁邊。因為汽車站人來人往，所以他的鋪租越來越高，他也整天樂呵呵的。但是在一夜之間，城市的規劃發生了變化，汽車站搬到了一個新的客運站去，然後老的汽車站馬上就沒有了人流，現在他那個商鋪。早就已經沒有人租了，這個折舊來得更快。

03，國家的調控不包括商鋪

也有一些中介會這樣子說，這些年來，國家在房地產方面的調控政策主要是針對住宅，國家所推行的房住不炒，居者有其屋，都是在調整住宅市場。

在這種情況下，商業地產不屬於調控範圍，所以商業地產未來的升值空間無限。

這種邏輯是一種典型的顛倒因果關係的邏輯，正是因為這樣的原因，我反而覺得商業地產尤其商鋪更不值得投資。

的確，國家的調控主要是針對住宅，但是，調控是結果，住宅的價格不斷上漲是原因。正是因為這20年以來，住宅的價格不斷的上漲，所以國家才需要調控。

而相對而言，商業地產漲幅很小，所以國家不需要調控。

事實也就是這樣，這些年來，如果買了住宅的可能已經上漲了兩三倍，而相同的在這個時間段裡面買了商鋪，或者買了公寓，或者買了寫字樓的，上漲可能就只是百分之二三十而已。

所以，這裡我們要搞清楚，國家調控住宅，恰恰說明在過去這些年來，住宅的投資價值非常的高。

04，炒房客，轉戰商業地產

這種說法跟上一種說法其實是差不多的，因為這些年來限購、限貸等等的調控政策，導致很多資金離開了住宅的投資。所以我商業地產尤其是商鋪，未來的升值空間很大。

你知道嗎，做商鋪銷售的，他會告訴你炒房客的資金會進入商鋪；做寫字樓銷售的，他就告訴你，炒房客的資金會進入寫字樓；做證券經紀的，或者一些股評家，已經喊了好多年，炒房的錢會進入股市，但是你看到股市漲了嗎？

以我的親身經驗來告訴你吧，我身邊有不少的朋友，早些年就已經投資了多套的房產。現在他們即使還有資金，也沒辦法再購買房產了，甚至有些聰明人已經逐步把自己手上的住宅賣出，所以說他們手上是有不少資金的。

但是，他們並沒有把這些錢投入到商鋪或者寫字樓，甚至也沒有投入到股市當中。

他們寧願把這些錢安安穩穩地放在銀行，只獲得4%或5%的收益率。

而另一些願意冒更高風險的，專門炒房的那些人，他們可能情願把這些錢拿來炒姜、蔥、蒜、炒鞋，總之並不像中介所說的大量的資金進入了商鋪。

05，小結

“財說得明白”，一向認為任何一個投資，都有好有不好，關鍵是你怎麼選擇。

千萬不要以為商鋪的投資就是遍地黃金，其實買得好的商鋪，就是一項很好的投資，萬一買得不好，那就有可能是被套。

但不管怎麼樣，要做一項投資的時候，一定要多聽一聽不同的意見，並且分析一下對方所說的論點、論據、邏輯關係是否能夠成立。

“財說得明白”，希望儘量用簡單的語言。把與財有關的都說得清清楚楚，明明白白。

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作者：豪哥，陪著你從月光到學會理財，從草根成長為有錢人。