白彥鋒 中央財經大學財稅學院院長

以下觀點整理自白彥鋒在中國宏觀經濟論壇（

CMF）宏觀經濟熱點問題研討會（第38期）

上的發言

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我國的房地產稅改革會帶來雙重紅利效應。

全國人大在10月23日釋出試點工作決定之後，社會公眾關注比較多的是房屋所有權人。房地產稅和現行稅制中的房產稅是不一樣的，區別是房地產稅多了一個“地”字，它的納稅人還包括土地的使用權人。雖然公眾關注比較多，但也要見房見地。不僅房住不炒很重要，事實上房子的前提是地，地住不炒也同樣很重要。很多開發商取得土地使用權後捂地待漲，房地產稅開徵後將增加保有成本，加速房地產開發程序，使其儘快入市。

國內透過土地增值稅調控房地產，土地增值稅屬於一次性增值行為，是一次總付稅。從財政學角度理解，土增稅容易被產權人認為是一種心理賬戶中的沉沒成本。

未來試點開徵房地產稅，

可以從土地供應和流轉層面提高土地資源的配置效率，

對於房地產市場健康發展是非常重要的，這是第一重紅利。

房地產稅可以促進多套住房、閒置住房、冗餘住房入市，增加房地產的供給，促進房價理性迴歸，這是第二重紅利。

所以，房地產稅有房也有地。試點房地產稅改革帶來的雙重紅利效應對於推進房地產市場的健康可持續發展非常重要。

徵收房地產稅有優勢也有問題，房地產稅徵管比較複雜。有些納稅人的資產是富裕的，但現金流是匱乏的。以退休人士為例，退休人員可能在黃金地段一輩子就一套房子，價值上千萬，但退休之後沒有那麼多收入，沒有現金流，那他納稅可能會存在困難。所以，對搞財政學的人來講，房地產稅是非常特殊的稅種，和現行稅制中的18個稅種都不一樣。一般的稅種是稅基×稅率=稅收收入。稅率由稅法界定，稅基是對房子的保有成本而非交易實現價格。其他稅種一般是市場買賣雙方形成的交易價格，房地產稅沒有交易，在保有環節就要徵稅，就要求對稅基進行評估。

稅率由稅法決定，稅基由稅務部門評估，稅收收入可以由政府部門施加很大影響。所以，美國七十年代末期通貨膨脹嚴重導致了房價飆升。吸收多餘貨幣的一是資本市場，二是房地產市場，房價上漲速度很快。由於稅負增加美國七十年代末期出現了“tax revolt”抗稅運動，因此美國地方政府對財產稅和房地產稅施加了很多限制。一是限制稅率，稅率不能太高。二是限制稅基的評估價值，因為影響稅負的除稅率外還有稅基。三是限制地方政府財政收入。四是限制地方財政支出。

並不是國際上所有國家都將房地產稅作為重要稅種，有的國家地方政府並沒有房地產稅。徵收房地產稅的國家主要是所謂的英美法系，英國、美國這些國家。大家認為房地產稅在地方政府中是稅收收入的主體，這種觀點也是不對的。我國五級行政體制下，省級以下的四級都叫做地方政府，但美國的地方政府是州以下的小地方政府概念。稅收收入在中央財政佔的比重比較高，大概有80%-90%，但地方政府基層稅收來源多樣化，稅收收入在地方財政中佔比相對較小，只佔到60%左右。即使是開徵房地產稅的州，對美國地方政府的稅收貢獻也是1/3，低於50%的數量級。

我國之前沒有用過房地產稅這種保有環節的稅種，需要關注未來是否會出現“淮南為橘，淮北為枳”這種水土不服的問題。

因為稅基不可移動，房地產稅作為地方稅更為合適。我國進入新發展階段後要解決發展不平衡、不充分的問題。美國是分權色彩比較重的國家，所以房地產稅主要是滿足地方政府教育，學區支出的需求。這樣的話就有一種俱樂部產品的性質，容易扎堆。願意負擔高的財產稅，願意去追求更好的教育，可以去財產稅負重的社群去居住。我國顯然不是這樣，從我國教育現在做的“雙減”可以看得出來，基礎教育在我國不是一個俱樂部產品，而是公共產品，中美的基本國情存在差異。

我國18個稅種能夠看得見的稅種就是四個，增值稅、消費稅、企業所得稅和個人所得稅，其他的14個稅種基本上在稅制裡面可以忽略不計。也不能說忽略不計，因為這四個主體稅種貢獻了70%-80%的稅收收入。我國的稅收收入以間接稅為主，直接稅從2001年佔稅收收入比重大概在7%，到2020年佔到7。5%，幾乎這二十年沒有什麼變化。房地產稅也是一個直接稅，可能這會對未來房地產稅的改革有一些啟示。

房地產稅在全國財政收入中比重可能不高，就地方而言情況略有不同。以城建稅為例，城建稅在全國稅收收入中只佔2%，但云南城建稅佔比高達10%，海南也是一樣，海南房地產業對其稅收貢獻也能夠達到30%-40%。

在房地產稅問題上，堅持兩個基本觀點。

一是財政整體觀。

看問題要堅持中央“十四五”規劃裡講的系統論，前瞻性思考，全域性性謀劃，戰略性佈局，整體性推進。

二是從行為財政學的視角，

人類的認知規律，從整體來看待問題，要考慮中國的國情。美國的權力主要是由州級地方政府保有的，聯邦政府是地方政府讓渡出的一部分權利。我國是中央集中統一領導的，集中統一領導又有歷史文化傳統又有現實客觀發展的需求。

從經濟趨勢上來講，過去講寸土寸金、黃金地段，現在數字經濟、平臺經濟已經進入了元宇宙時代，商貿企業可以線上開店，不可移動性的價值已經下降了。從政策上講，我國房地產稅需要“削峰填谷”，發揮收入再分配的功能和作用，但房地產稅作為一種受益稅來看，是要“扎堆”、是要“抱團”，甚至要“社群隔離”，這不是我們希望看到的。從社會公眾對稅種認識來講，剛開始引入的時候，更多看到的是它極為光鮮的、優勢的一方面，但它也有毛病，時間久了就會發現房地產稅也是一個令人十分討厭的稅種。不管是長處還是劣勢都是客觀存在的，變化的是人們主觀對它的認識。

所以，在中國引進房地產稅，對於推進共同富裕，堅持房住不炒都是非常有現實意義的，但是，我們也不宜把它的作用過分的誇大。