樓層最高多少層

文|凱風

中國城市的摩天大樓競賽，戛然而止。

近日，國家發改委釋出通知，

嚴格限制新建250米以上建築

，確需建設的，要結合消防等專題論證進行建築方案審查，並報住建部備案；

不得新建500米以上超高層建築。

這意味著，絕大多數二線城市的摩天大樓夢不復存在了。

01

這不是官方第一次釋出摩天大樓“限高令”了。

去年，住建部、國家發改委聯合發文，嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”

，

一般不得新建500米以上建築。

此前還是“”一般不得新建”，這次變成“不得新建”，體現出政策的日益加碼，不留空間。

不僅如此，今年初，住建部等十五部門印發《關於加強縣城綠色低碳建設的意見》，提出控制縣城建設密度和強度，

縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。

從縣城住宅，到大城市超高層建築，中國對於方興未艾的摩天大樓熱來了一次急剎車，部分二線城市的摩天大樓夢就此破碎。

02

摩天大樓向來被認為是城市繁榮的見證，追逐超級摩天大樓的城市不在少數。

根據國際機構CTBUH公佈的最新資料，包括在建、已經建成和有規劃的超高層，國內300米以上的超高層有400多座，這個資料超過全球的三分之一，其中以深圳、廣州、上海、香港等地為最。

僅2020年，全球建成了106座200米及以上高度的建築，中國完成56座，佔比超一半。

目前，

世界第一高樓是828米的迪拜哈利法塔；第二名則是632米的上海中心大廈。

在世界10大高樓中，中國佔了6席，其中包括：

上海中心大廈、深圳平安金融中心、廣州東塔（周大福金融中心）、天津周大福金融中心、北京中國尊（中信大廈）、臺北101大廈。

在前20大高樓中，中國更是佔了半壁江山。除了上述6個摩天大樓外，還有上海環球金融中心、香港IFC、長沙IFS、蘇州國際金融中心、南京紫峰大廈位列其中。

過去幾年，我國各大城市不斷拔高摩天大樓高度，試圖挑戰上海的中國第一高樓之位，甚至還有城市試圖將迪拜的世界一高樓踩在腳下。

武漢的綠地中心最初規劃高度為636米，南京江北第一高樓最初規劃為600米，成都天府新區的熊貓大廈則一度規劃出677米的新高度，長沙某專案甚至一度規劃出838米的新高，比迪拜塔還要高10米……

然而，

在最嚴政策之下，這些摩天大樓全部被削尖了。

長沙838米的“世界第一高樓”早已被叫停，天津近600米高的117大廈建了12年還沒完工，成都的熊貓大廈從677米降到了488米，南京江北第一高樓從600米降至498米，武漢綠地中心從636米砍到了475米……

可以說，對於二線城市來說，500米以上的摩天大樓夢就此破碎。

03

為什麼要限制建設超高層摩天大樓？

一個直接而簡單的原因是，摩天大樓超過了消防能力的限制。

目前世界最高的消防雲梯只有100多米，而摩天大樓動輒300米、500米以上，這無疑對消防救援帶來前所未有的挑戰。

那麼，為何縣城住宅不得高過18樓？原因在於，雖然消防雲梯可以達到100多米的極限，但造價動輒數千萬元，遠非普通縣城所能承載，而18樓相當於50多米的高度，恰恰符合縣城消防雲梯的配置水平。

相比於消防安全，更重要的原因恐怕是防範爛尾。

國際上有“摩天大樓詛咒”之說，摩天大樓蜂擁而上之際，恰是經濟最繁榮之時，但隨著摩天大樓落成，經濟往往開始步入衰落。

這種巧合，讓

摩天大樓詛咒

的說法廣為人知。

事實上，摩天大樓往往在貨幣相對寬鬆期蜂擁而出，利用市場資金充裕、利率較低的特點大行建設之能事。

然而，經濟不會一直繁榮，貨幣不會一直寬鬆，市場不會一直向上。一旦出現逆轉，摩天大樓很容易陷入資金鍊困局，輕則削減預算，重則爛尾。

畢竟，不同於一般建築，摩天大樓建設週期長、成本高昂，爛尾的不在少數。

此外，

摩天大樓還存在拆建改造困難的問題。

由於摩天大樓容積率爆表、造價高昂，等到建築老化之後，不僅改造費用高企，拆遷的可能性也微乎其微。

這兩年，輿論熱議的高層建築會不會淪為城市新“貧民窟”，並非沒有道理。

04

即便摩天大樓順利落成，還會面臨空置率過高、租金回報率過低的困局。

資料顯示，2020年以來，一二線城市寫字樓空置率創下新高，除了廣州等個別城市外，大多數一二線城市空置率都在20%以上。

深圳的空置率在一線城市中最高，達到25.54%

；二線城市中，

天津、廈門、武漢的空置率超過30%。

這幾年，寫字樓供應過剩而需求嚴重不足。各大城市對於商業中心和摩天大樓的追逐，前所未有之火熱，由此推動商業用地供應井噴。

然而，寫字樓對接的是商務需求，沒有發達的金融、保險、貿易、網際網路、科技等高階產業，太多的寫字樓，最終只會陷入大量空置的尷尬。

在短期，這些空置還不是大問題。如果未來發展勢頭向上，這些空置將會被逐步消化。

如果遭遇經濟降速，那麼空置率就將成為嚴峻的考驗。

所以，基於以上種種因素，叫停摩天大樓熱，無疑是未雨綢繆之舉。