撰文/林語默

編輯/李可馨

亮馬河，2022年度最火的打卡地之一，中產的新精神秀場與生活領地。

“北京塞納河”“北京小LA”“京城鴨川”，在網友們分享的筆記裡，獲此美譽的亮馬河，裝載著人們“假裝在國外”的夢；筆記中高頻出現的畫面，也大多集中和雷同：幽靜的河水，絕美的日落，蜿蜒的遊船航線，悠閒的躺椅和咖啡館……

這個全長9。3公里的亮馬河，填滿了時下大熱的幾乎全部的戶外生活方式：露營、槳板、路亞、騎行、繪畫、微醺小酒、後備箱咖啡……特殊時期，亮馬河強大的包容力，守護了“北京中產最後的倔強”。

亮馬河流經而過的藍色港灣，在多年前比亮馬河的名氣還要大，吸引而來的不只是精緻中產，明星大咖前來打卡也是家常便飯。“章子怡汪峰夫婦攜女兒現身藍色港灣商務區”的新聞會見諸報端，“在藍色港灣偶遇劉昊然、邵兵、馬思純”，也是網友喜歡提起的新鮮事。

藍色港灣，全名“藍色港灣國際商區”，據稱是專案方訪遍全球購物中心，才引入的當時風靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商業。藍色港灣由19棟2到3層的歐式建築組成，總建築面積達15萬㎡，露天開放的街區商業集娛樂、休閒、購物、餐飲等多種業態為一體。

這個坐落於朝陽公園旁、毗鄰亮馬河、緊鄰使館區的購物街區，曾經是朝陽區乃至整個北京城較為高檔的異域風情勝地，是人們需要仰望的地方。如今，藍色港灣的光環漸顯暗淡，成為人們口中“溜娃好去處”。今年上半年，藍色港灣被萬達商管接管運營，被託管後的藍色港灣，何時能重回“神聖之地”呢？

01、“顯得”合群

從亮馬河地鐵站B口出一路向東，會依次經過亮馬橋外交辦公大樓、亮馬橋外交公寓、北京德國使館學校、法國大使館、日本大使館、馬來西亞大使館，在使館聚集的地方，歐式風格建築彷彿才更顯“合群”。

當走過集聚著各色異國料理的好運街，巧遇好運橋下悠閒釣魚的大爺以及河岸邊跑步的少年，一片洋溢著異域風情的歐式建築群進入視野，提示著藍色港灣到了。

▲上圖為好運街，下圖為亮馬河“好運橋”段，圖/氫消費攝

從正門的“銅球廣場”進入藍色港灣商務區，一條玻璃蓋的寬闊通道貫穿南北兩區，直通到中央廣場，而19棟2或3層的歐式建築，便散落於通道、中央廣場兩側及周邊。

▲藍色港灣“銅球廣場”，圖/氫消費攝

通道兩側的“藍港城”和“品牌街”兩大區域，融合了美食、購物、親子、麗人、休閒娛樂等300餘家商鋪。

翻看藍色港灣的相關報道及官方釋出資訊，近兩年其不斷圍繞兒童業態及餐飲業態重點發力，對標品質家庭及潮爸潮媽，引進不少中高階母嬰品牌、生活用品品牌，同時配備兼具社交性與休閒型的特色餐飲，以此來豐富周邊青年及家庭的味蕾選擇。

Lululemon亞洲最大單店、ZARA HOME 全新形象概念店、時尚腳踏車品牌ELECTRA北京首店、精緻廚房小家電品牌BUYDEEM北鼎等網紅零售店鋪，都是近兩年引進更新而來；餐飲品牌也招徠不少：雲南菜沿途四季、本土精品咖啡品牌M Stand、青年網紅打卡品牌苦盡酒館、Peet’s coffee皮爺咖啡、義大利咖啡品牌LAVAZZA、庫邁墨西哥餐吧Q MEX、板前十勝·和牛燒肉專門店等。

▲下沉式中央廣場一側的Lululemon門店，圖/氫消費攝

為了增強兒童城和特色美食街的可逛性與體驗性，藍色港灣毫不吝嗇讓出沿街商鋪。兒童城位於下沉式中央廣場的東側，由幾棟獨立建築組成，“城內”彙集了服飾、玩具、娛樂、教育等豐富的兒童業態。而為了相互引流，緊鄰兒童城排布的，是沿著湖畔而落的餐飲美食街。

▲中央廣場東側“兒童城”一角，圖/氫消費攝

“湖畔美食街”位於藍色港灣南側，除與兒童城比鄰外，該美食街還直面亮馬河。藉助水岸獨有的景觀優勢，餐飲商鋪可實現外擺，讓顧客“憑欄獨酌”，成為藍色港灣吸引消費者的重要手段之一。

▲中央廣場南側湖畔美食街，圖/氫消費攝

2017年，亞洲首家“失重餐廳”亮相藍色港灣，便坐落於湖畔美食街，當年“17秒傳菜”“天降美食”，很快讓各國媒體、美食愛好者紛紛慕名而來；如今雖然它佔據藍色港灣西餐環境榜第6名，人們依然會對從軌道降落的菜品充滿期待，但它也積累了“環境嘈雜”“擁擠”等不滿，特殊時期，它的人流也有所受累。

藍色港灣的美食街不只這一處，北側“亮馬食街”也聚集了多家餐飲店鋪和酒吧，相比湖畔美食街，亮馬食街多為大眾餐飲，綠茶、外婆家、西貝、探魚、南小館、雲海餚……豐富了藍色港灣餐飲的多樣性。

▲中央廣場北側美食街——亮馬食街，圖/氫消費攝

除卻兒童和餐飲業態可圈可點外，藍色港灣如其他購物中心一樣，也正力爭新能源汽車，在藍色港灣已不乏蔚來、理想、大眾等，特斯拉也將在這裡落戶。

相形之下，曾經炙手可熱的沿街商鋪如zara、耐克、阿迪達斯等，如今吸引力已然不足。不僅如此，藍港城內不臨街的品牌，不僅更顯落寞，甚至有些搭配混亂之感，規劃似乎也欠缺主次和想法。

通常情況下相同業態會集聚，以此來增加客流以及豐富選擇；但在藍色港灣的綠茶餐廳邊，卻被不久後將開業的crocs所圍擋，儘管不排除零售和餐飲交叉消費的考慮，但在現場遊逛時，美味的餐飲旁卻混搭著賣拖鞋，當下的第一反應其實並不算好。

▲綠茶餐廳旁即將開業的鞋履品牌crocs，圖/氫消費攝

從立項第一天起，沒有專案不是處於不斷調改之中。藍色港灣如今的格調，也是自2008年開業以來，先後歷經多次調改，才逐步穩定下來。

2008～2011年，對藍色港灣來說，是三年困難時期。國內對開放式商業街區尚屬陌生，“年輕時尚”的理念定位，在當時的招商壓力較大，“填滿商場”成了主要任務，當時負責人也曾透露，“藍色港灣的第一階段，是在市場觀察下慢慢適應發展，來探索找尋屬於自己的商業經營模式”。

2012年以後，藍色港灣進入了以兒童業態和餐飲業態作為兩大商業發動機的煥新期。客群也從年輕時尚消費群，轉為中產家庭為主，開啟了以家庭性消費帶動全業態發展，也與主打青年潮流的朝陽大悅城形成差異化補位。

2017年、2018年前後，消費者需求更加細分和多樣，藍色港灣也順勢引入創新性和體驗性業態。上文提到的失重餐廳便是在這個時期引入；珠影耳東傳奇影城引入全球首家影院級VR影廳，將VR技術真正融入電影院；此外北京首家西西弗書店也在此落子，因地處使館區，該門店的進口原版圖書佔比要高於其他西西弗書店，同時親子類、家庭生活類書籍也相對較多。

近兩年，藍色港灣又進入新發展階段，在各級政府、合作伙伴的幫助和支援下，藍色港灣持續在品牌、IP、服務等方面做升級，不僅完成了亮馬河景觀帶配套升級、洗手間母嬰室全新升級、風情外擺升級等，藍色港灣也成功引入了lululemon亞洲最大單店等為代表的品質零售旗艦店。

不斷調改的藍色港灣，不僅是出於自身迭代的需要，更是因為競爭環境加劇了。

02、新去處

人們有了更多新去處。

這個夏天，

亮馬河

是歌詞裡唱得那樣：“塞納河畔，左岸的玫瑰，我手一杯，品嚐你的美”。

“立秋後，北京涼意頻襲，非常愜意。漫步在亮馬河邊，看著划船的、游泳的、嬉戲的、散步的、垂釣的、照相的、滑滑板的、乘坐遊船賞景的……大都市的生活氣息、煙火味道，撲面而來。”夏去秋來，再次打卡亮馬河的龐然，在社交平臺分享下這段話。

“其實這一條街曾經也是霓虹菜，西餐，清吧，咖啡廳聚集地”，熟悉周邊環境的龐然告訴我們，曾經有名的店鋪很多都聚集於此，不過時間輪轉，很多也都成為回憶，尤其是一些霓虹菜（日本菜），在這裡已經少得可憐了。

但隨著近三年時間一步一步的更新改造，亮馬河已經搖身一變為國際風情水岸，從曾經的臭水溝成為凝聚人氣、滿足人們更多生活想象的“清明上河圖”。

改造後的亮馬河遊覽線路囊括水上運動營地、步行橋、漫步道、濱水餐廳、遊船等，在這條線路上藍色港灣和朝陽公園清晰可見。

▲亮馬河、藍色港灣、朝陽公園位置圖

支撐起亮馬河人氣的，不僅源於其“自身努力”，更源於其區位條件。除藍色港灣、朝陽公園外，亮馬河縱貫使館區、寫字樓群，北京寶格麗酒店，北京燕莎凱賓斯基飯店等，這是人氣集聚的基礎。

“亮馬河的改造是成功的。北側的啤酒吧，南側的河岸餐廳，食客如織，人聲鼎沸。涼爽的微風，和著和諧的氛圍，令人心曠神怡。亮馬河儼然成了北京的又一張名片，這樣的北京，真好”，龐然感嘆。

可稱得上心頭好的，還有朝陽公園。

春天的羅馬柱、鬱金香，夏天的網紅歪脖子樹，秋天的銀杏與紅葉，“假裝在希臘”“絕美機位”“草坪婚紗”，這是網友們在小紅書筆記中為朝陽公園按下的快門。

小紅書上關於藍色港灣的筆記有6萬+，朝陽公園筆記多達22萬+，足見人們對於朝陽公園的喜愛。

據稱在朝陽公園的碼頭中，有一個碼頭隱藏了一條水上通道，可以直接通往藍色港灣。在區位上佔盡優勢的藍色港灣，在新時期的網紅地敘事下，似乎擁有了更多潛在的流量助力。

但從另一層面來看，

亮馬河、朝陽公園的網紅效應，能為藍色港灣引流多少？

網紅效應褪去後，藍色港灣成為網紅的潛質，或者說再度被人們議論的機會又有多大？

在我們的走訪中，不少商家有相同擔憂。亮馬河的更新改造，對附近店鋪確有助益，“吃了一波紅利”，“流量是上來了，但也造成困擾”。

室外就餐區是藍色港灣湖畔美食街的特色所在，“夏天那會兒，很多顧客奔著河景來打卡，常常是室外人滿為患，室內空無一人。真心品嚐我們餐品的有幾個呢，一坐下來就是半天，拍個照打個卡就走了，而真正的食客可能因為照顧不周而流失”，湖畔美食街的一位店員告訴我們。

還有店員擔心相互引流的效果可能並不好。“真正來遛彎的，散心的，野營的，反正有目的來遊覽亮馬河的人，可能就不會來這兒吃飯或者購物了吧”。

特殊時期，外加降溫，遊覽的人變少，開放式街區商業的季節性問題開始凸顯，而且藍色港灣附近的停車位並不多，又一定程度上“攔截”了目標客群。

在我們走訪過程中，很多門店被停車位阻擋住視線，門店與車位間只留下很窄的過道。不管藍色港灣能不能吃到這波紅利，恐怕先考慮自身問題才更打緊。

▲停車位與店鋪間只留下很窄的過道，圖/氫消費攝

曾經有外溢效應的藍色港灣，逐漸在人群中“失聲”，儘管它也不斷做著自身調整，但還遠未到“稱得上心頭好”的地步。

這無外乎其周邊各色shopping mall的崛起：北有頤堤港、南有skp-s，西有三里屯太古裡、東有朝陽大悅城和合生匯，在一眾更受青睞的專案分食下，藍色港灣的特點似乎已經稱不上特色。

要溜娃，頤堤港、朝陽公園也可以；要購物，比這高階的、潮流的更多；要聚會，比這裡新鮮有趣、體驗感更強的也有，而且還是地鐵直達；開放式街區在北京，也已經不是獨一無二了；唯一還能拿的出手的，可能就剩燈光節了？

03、打破“魔咒”

藍色港灣更讓年輕人注目的是燈光節。但仰賴著燈光節，恐怕離網紅潛質、神聖之地還差得遠。

小紅書上藍色港灣1萬+篇的筆記裡，有關燈光節的篇數佔近15%，大概5人中有1人是被燈光節吸引而來。

藍色港灣燈光節於每年12月初至次年2月底舉辦，截至去年12月，已經舉辦過十四屆。作為國內較早舉辦大型燈光節的商業中心，根據官方公開資料，藍色港灣燈光節已經吸引近千萬人次遊客參觀。

藍色港灣希望藉助燈光節，開啟城市空間藝術探索之旅，進而向城市生活傳遞與分享冬日裡的溫暖和活力。打造手法上，藍色港灣以藝術與商業相結合，已經創造出光·臨、冬季熱帶雨林、怪獸家族、冰雪奇趣等主題IP。

▲小紅書上有關藍色港灣燈光節的筆記篇數達1400+

只不過，多種體驗活動與業態的融入，不足以讓運營15萬㎡超大體量的開放式街區商業變得容易。

首先，在建築風格上，多年以前的新鮮感，在今天已經逐漸祛魅，網際網路與交通的通達性，讓見多識廣的人們，看過更有滄桑感和多樣性的老租界，也見識過更具科技感和現代化的專案，藍色港灣歐式風情的辨識度在消散。

其次，藍色港灣沒能逃脫開放式商業動線設計混亂的魔咒，此外，路線指引、品牌標識及集聚性也不是很強。筆者走訪期間，有不少消費者在導覽圖下停留數分鐘，依然無法明晰目的地的具體方位，不少人乾脆選擇放棄，有人甚至會反覆迷失於同一地點。

再次，注重餐飲和親子，“業績擔當”零售業態就有所失色，作為開放式街區，當更多外擺餐飲區迎來冬天，零售業態就不足以吸引客流。而更多臨近中央廣場的沿街商鋪，如阿迪達斯、GAP等，在商業地產的存量時代，已經沒有足夠的吸引力。

沒有專案的操盤方不希望自成一派。為保專案長期持續發展，今年4月份，藍色港灣有限公司委託萬達商管以輕資產方式運營管理藍色港灣專案。

據公開報道，藍色港灣有限公司仍然是藍色港灣專案業主，萬達商管則成為藍色港灣的輕資產運營團隊，將為專案搭建管理及招商、運營團隊，提升藍色港灣的運營水平和收益。

業內普遍認為，雙方合作至少有兩點優勢，一是萬達集團旗下超280個萬達廣場均採取委託管理模式運營，經驗豐富，可以匯入優質資源；二是親子業態是萬達強項，旗下有孵化兒童產業板塊——萬達寶貝王集團，擁有寶貝王樂園、IP運營及網路教育三大核心業務，藍色港灣的親子業態有望再度發力升級。

但要知道，萬達廣場在北京的佈局，非主流商圈及城郊專案佔比較大，懷柔萬達廣場、石景山萬達廣場、通州萬達廣場、延慶萬達廣場……萬達的優質專案資源能否與藍色港灣目標客群相匹配，還不得而知。

藍色港灣後期應如何調改，「氫消費」與業內人士交流，他們給出的意見多圍繞著，可以向上海和成都的太古裡、深圳歡樂海岸和永珍天地等取經。遠的暫且不談，北京的三里屯太古裡，或許有幾點值得借鑑。

三里屯太古裡同樣分北區和南區，且北區和南區“個性”鮮明：南區走潮流路線，北區則是買手店與奢侈品店構成的中高階路線。當然，專案方也在不斷調改，他們希望未來南北區不那麼“涇渭分明”，而是用混搭的方式，重新建立起人們認知。

購物中心選擇主力店有多種考量，從三里屯太古裡的動作中，也可見其招商標準也在改動：一更注重體驗性。讓Gentle Monster從北區遷到南區原本優衣庫的位置，便是看中Gentle Monster對門店形象迭代的能力，這是保持消費者新鮮感的流量密碼。為此，三里屯太古裡不惜將優衣庫和阿迪達斯挪到了剛剛改造升級的西區。

二是更注重“小眾品牌”的增加，但並不代表小眾品牌背後的消費趨勢小眾。比如押注大眾戶外運動趨勢，引入北京第一家直營店On昂跑，瑞典戶外滑雪品牌Peak Performance北京首店等。

更多人認為，藍色港灣不應該只滿足於“遛娃聖地”，它廣闊的“腹地條件”，還有多方面利用價值，值得擁有或更甚於亮馬河的狂歡。