原創 真叫盧俊團隊 真叫盧俊

最近我在做一個剛需板塊實測的選題

該怎麼定義剛需呢

關鍵是能買得起，從價格維度上看在上海，三四百萬總價段，才是剛需真正能夠得著的

以今年6月為例，300萬總價以下的房子佔二手房成交總量的39%，也就是說買二手房的每10個人中，就有4個人選擇300萬以下的房子

資料來源：兔博士

當然除了價格低，剛需還要考慮產品、通勤、地段等等因素

綜合各個方面最後選出來，我考察的三個板塊分別是：九亭、康橋和新華路

帶著一個純純剛需的心態，我花了兩天的時間去實地瞭解了一下

在上海，這些板塊為什麼成了剛需聖地？

01

九亭，一個距離市區最近的板塊

從靜安寺出發乘坐7號線轉9號線，到達九亭地鐵站大概是30分鐘。來之前就聽說9號線是上海最堵的地鐵線之一

在工作日的下午六點多，九亭地鐵站口是這樣的

每天傍晚七點左右就會有一大批年輕人從市區乘坐地鐵回到這裡

九亭板塊大部分都是外來人口，以2015-2016年為例，九亭外來人口占總人口的70%，安徽流動人口就佔了30%

很多外地人白天在市區上班，晚上到這裡休息，九亭也有了“睡城”這個名號，而安徽人又是最多的，也被戲稱為安徽九亭

而且選擇在這邊買房的剛需客也超級多，查了下今年九亭的二手成交資料，今年3月九亭成交了111套，佔松江3月份各個板塊總成交的五分之一，在松江區排第二（泗涇第一）

其實，光是看九亭的位置就很符合剛需的選擇

九亭是整個松江距離市區最近的板塊，也在大虹橋輻射區。因為它距離市區比較近，所以集中在這裡的基本上是來自徐家彙、漕河涇那邊的上班族

同時九亭也是三區交界的板塊，北面連線青浦徐涇、東面連線閔行七寶

而在這些相鄰板塊裡，徐涇6萬+/平，七寶更貴已經到8萬/平了。九亭和七寶只隔了一條嘉閔高架路，九亭均價5w/㎡左右，已經稱得上是價格窪地了

九亭板塊內，三四百萬的預算，可以買七八十平左右的兩房，但絕大多數都是動遷房

板塊內幾乎沒有新房，不過小區比泗涇要新一點，次新房品質還可以

以滬松公路為界，分為南九亭、北九亭。北九亭均價5。5w/㎡，南九亭均價5w/㎡，價差每平米在5000元左右

這次實地看下來，南北九亭其實差異還是很明顯的，的確北面要比南面好，這也是為什麼價格也相對高一些

南九亭純居住為主，沒有什麼配套，而且南面發展早房子也老，幾乎都是2000年前的房子

北九亭優勢在於小區整體品質要高一些，2006年到2010年左右的房齡，板塊內最貴的小區貝尚灣（公寓）和九城湖濱國際，賣到了6-6。5萬/平

兩個小區分別是2007年、2008年的房子，房齡比較新

除此之外，還能看到北九亭的商業氛圍也蠻有煙火氣的。這裡兩條主要的商業街，滬亭北路和淶寅路沿街除了標配的底層社群商鋪

還有金地廣場、麥尚城大型一點的商場

令人意外的是，還有一個九里工坊創意園區，由廠房改成了辦公區，還有一些新消費店鋪，給人的好感又加了一分

難道九亭就沒有什麼短板嗎

實地踩盤才知道，九亭也有一個詬病就是會受飛機航道的影響，大約十分鐘就飛一班

因為有的客戶對聲音比較敏感，所以這個資料是中介親自蹲小區測出來的

在靠近奧林匹克花園附近的區域飛機噪音影響就很明顯，就像我半小時不到就看見空中飛過兩班，生活多少還是有影響的

但作為一個剛需板塊，九亭給人的感覺還是蠻不錯的

02

康橋，浦東價效比最高的剛需板塊之一

說個大實話，剛需真就圖個便宜。手裡預算有限就只能選擇價格便宜的板塊

上班的地方買不起就只能選擇距離更遠一點的地方，同時又希望能夠享受好一點的配套和資源

在浦東，康橋毫無疑問是一個真剛需板塊，對比周邊張江、御橋、北蔡，康橋真的有斷崖式的價格優勢

康橋5。3w/㎡，御橋8萬，再往中環一點的北蔡7。8萬/平，張江也快到7萬/平了

如果是三四百萬的預算在康橋可以買兩房，但在另外幾個板塊就只能一房了

康橋板塊內的房子，剛需可選擇的小區多是房齡新一點的動遷房，商品房的價格會高很多，大概單價六七萬

在這幾個板塊裡，康橋也是二手房成交量最多的，去年一年成交了628套，今年3月份浦東惠南、川沙兩個板塊最高一個月成交100套左右，康橋以60多套處於中上水平

這也說明康橋板塊是比較受剛需客歡迎的

這個板塊位於上海浦東外環外，位置是比較遠的，不太適合浦西上班的人

但在浦東，康橋的區位還是非常有優勢的

康橋北邊是張江副中心、金橋副中心、陸家嘴副中心，東邊是川沙副中心，迪士尼度假區

康橋和周浦離得很近，就像隔壁鄰居那種感覺，所以這兩個板塊也常被叫做周康

康橋相對周浦更靠近張江，康橋緊挨著張江南拓區域，這也決定著康橋板塊的居住人群多是張江、金橋、陸家嘴那邊的上班族

已經到了外環外了，所以最好是找離地鐵近通勤方便的地方

在康橋板塊內有3條地鐵線，11號線、16號線和18號線，剛需上班就很方便

如果是開車，等到滬奉高速正式通車之後可以直接開車從浦東前往奉賢

當我坐16號線地鐵到達周浦東出站的時候，發現電瓶車真的太多了

也能看出來這邊雖然地鐵方便但到達地鐵站的這一段路主要還是依賴電瓶車出行。因此，如果買在這裡，最好是選擇離地鐵近一點的小區

我去看了看靠近16號線周浦東地鐵站的康橋寶邸和達城家園，都是2008年左右的動遷房，比較意外的是這邊的小區環境是挺好的

看下來發現這個板塊還有一個優勢就是戶型沒什麼硬傷，南北通、戶型方正的房子容易挑到，所以像我這種對戶型比較挑剔的就很喜歡這一點

這邊小河流很多，很多小區之間都是隔著河道，主要道路挺乾淨寬敞，所以看上去城市介面還可以，沒有那種很髒亂差的感覺

而反觀這邊的配套，其實是不太有優勢的

首先，商業也只能滿足基礎的購物需求，沿街底商零零散散分佈，沒有大型商業體，喜歡逛街的話就不太行

唯一看到稍微大一點的商業就是海印又一城了

包括學區也偏弱，暫時沒有什麼知名的公辦學校。所以從配套上來看康橋有點弱，可能只適合剛需的居住屬性了

不過，在周浦東地鐵站附近有一大片空地已經在規劃中

當然了，康橋板塊也是有短板的。在這裡看房的時候就意外發現一個很尷尬的地方，竟然有公墓

如果對這一點介意的朋友，在選擇買房的時候還是要多綜合考慮一下，包括一些不太瞭解的細節

總體上，康橋最適合浦東剛需的一點就是價格是真的香，次新房的小區品質也可以，純居住的話這邊也不失為一個性價比高的選擇

03

長寧新華路，一個還不錯的內環內老破小的板塊

剛需還有一個選擇就是市區老破小

如果因為各種因素最終決定選擇老破小了，為什麼不選擇地段更好的板塊呢

有一個還不錯的內環內老破小的板塊推薦就是：長寧新華路

今年我一直是住在長寧區，所以對長寧是有一點熟悉的

此次踩盤，我選擇了新華路上幾個總價在300-400萬的老公房

比如虹欣小區-中華小區-安東小區-長虹小區，無一例外都是房齡三十年以上的老小區

剛需的預算只能買到三四十平的一房，所以居住空間會比較緊湊，比較適合享受市中心氛圍的年輕人

房子雖老，但可能有些業主比較注重裝修，房子會佈置的好些也會加分一點

尤其是像長虹小區這樣改造得很徹底的老破小，不僅外立面改造、樓道重新刷牆、業主為了賣掉還重新裝修

有舍也有得，雖然居住空間被壓縮了，但比較符合剛需標準的就是地段好

新華路正好靠近中山公園、靜安寺、徐家彙三大商圈。住在新華路之後生活也會便利很多

新華路也是上海64條永不拓寬的馬路之一，沿路的梧桐樹和老洋房也是這裡最有魅力的一面

雖然說選擇老破小，會犧牲居住空間，但因為地理位置絕佳，未來生活氛圍也是郊區所無法匹敵的

而且在內環內，剛需除了選擇老破小，也沒有更好的選擇了

04

最後，三個板塊看下來

感覺九亭、康橋和新華路，其實都是比較適合剛需的

剛需最敏感的還是價格，沒有錢選擇的板塊就比較有限

九亭最大的優勢就是離市區近，交通也方便。三四百萬也能買到品質不錯的兩房。但會有飛機航道的影響

然後，外環外的康橋五萬左右的價格，就比較適合浦東那邊的剛需上班族，雖然距離有點遠了但勝在價格低

而內環內的新華路，買一套老破小是剛需唯一夠得著的了

至於怎麼選，選哪個板塊，決定權還在各位手上

以上為正文，來自微笑向暖

原標題：《上海剛需一般第一套房會買在哪裡》