五洲花城，珠海樓市裡的超級紅盤。

作為擁有文園中學+香山學校的雙學區房，專案屢開屢爆，創下了不少業界神話。

01

逢出新，必熱銷，為啥五洲花城這麼好賣？

市區房子那麼多，為何偏偏就五洲花城那麼吃香？

其一，是市區土地高度稀缺，新房緊俏、住宅存量少。

據中原資料監控，2月末全市住宅庫存314。53萬㎡，而五洲花城所在的新香洲佔比僅2。76％。

在4月最新房價表顯示，新香洲的住宅樓盤僅餘樂富里、綠景喜悅薈、建發央璟、鳳凰68號院在售，庫存明顯不足，註定買少見少。

其二，是緊攥著文園+香山雙學區。單憑這一點，就足以秒殺市區絕大部分住宅專案。

隨著適齡就讀人數的不斷提高，市區學位的缺口非常大。

而

優質學校的需求又很剛性

，在現階段還未能出現同層次學校補充時，優質學區房供不應求的局面難以改變。

所以，五洲花城有這兩張王牌在手，其含金量只會越來越高，而這就是其被熱捧的關鍵所在。

其三，是市政配套環繞，居住氛圍濃郁。

行政服務中心、體育中心、稅務局、珠海電視臺、婦幼醫院、市教育局等環伺在側，衣食住行不用東跑跑西跑跑。生活配套全部配齊，交通也十分便利。

居住氛圍如此成熟，價值自然也就拾級而上。

02

優質配套加持，成為房價拔高的底氣

那麼，過去的五洲花城三期（簡稱五三），到底是個什麼價位？

在3月份備案價裡有顯示，五三7棟共有152套住宅，面積段為123。41-140。41㎡四房。

最低備案價為44028元/㎡，最高備案價為49028元/㎡，備案均價為46620。04元/㎡。

若向下滑動檢視

正因有雙學區+市中心這類天然的優勢，五洲花城在二手房市場，也都是拔尖的存在。

據Q房網顯示，五洲花城二期目前有14套房源在售，整體均價44468元/㎡，帶看量也十分可觀。

當中最高報價是一套建面約147㎡四房，掛牌價為5。5萬/㎡，總價高達820萬。

而在三月份備案的五三最高價才4。9萬/㎡，相較之下，二手竟然比一手還要貴，令人咋舌。

雖然一二手房倒掛只是極個別現象，但也由此證明其市場競爭力的確不簡單。

據知情中介透露，在學位的加持下，五洲花城一些快銷戶型真的是一房難求，僧多肉少，掛牌價更是居高不下。

縱使市場給出瞭如此高的喊價，依舊有人追買。

03

神盤現天價喝茶費？真相是……

即便是被扣上了“房價只會漲不會跌”的高帽，不打折的五洲花城三期依舊賣得很好。

今年1月，這位香洲頂豪落下帷幕，正式對外宣告全盤售罄。

但在最近，五洲花城三期又再度重回大眾的視線。

今日，房窗君接到爆料稱，

五洲花城三期還有房源可售，售樓部不上客，需要中介帶看。

那麼，事實是否如此？房窗君特意致電專案瞭解情況，銷售人員稱，五三已經全盤售罄，後期也無加推可能。

雖然銷售對外號稱售罄，但實際卻轉化為內部消化，需要收取一定的喝茶費（即更名費）才有資格買房。

而這筆更名費，動輒就要大幾十萬。

有訊息透露，

買房要交五萬誠意金，139㎡的低樓層單位加70萬能定，高樓層單位加80萬能搞定。

加完價後，基本都要5萬/平。想撿漏，恐怕是不存在的。

由於給不同的中介渠道去賣，實際報價很亂，有中介甚至還開出了140萬更名費！

這種變相加價的銷售行為，基本不受法律保護，風險也全落在買家身上，似有種“願者上鉤”的趕腳。

而且這波高價購入的客戶，都是更名買來的，已經被割了一波韭菜，本身持有的成本就高，若等到以後轉手，未必能叫得起其想要的的市場價。

我們單拎7棟裡一戶最低總價來算，報價546萬，單價為44128元/㎡。

按照中介渠道的說法，假設加上70萬更名費，光是低樓層就已經邁過600萬大檻，單價也去到了50081元/㎡，溢價率達到14％。

而這大幾十萬的差價，就足以在金灣平沙、斗門白蕉買一套小面積的新房。

亦或是在熱賣的航空新城、湖心路、北圍選一個地段最好的樓盤做首付，也是綽綽有餘。

別看中介加價加得這麼猛，這五三的更名房還真挺多人想要，也確實有客戶買。

只能說，有錢人的想法和我們想的真不一樣。

普通人買房，是用來滿足基本居住的需求或者維持財富。

有錢人買房，更側重房子帶來的現實回報（例配套檔次）或是未來升值空間。

這類人的荷包飽滿，財富體量大，名下肯定也不止一套房產。對於他們而言，置業買房只不過是在樓市中做持續的內迴圈增值，更像是一場投資。

畢竟，都能掏出那大幾百萬，他們還差那幾十萬嗎？

得天獨厚的區位+配套優勢，讓五三擺出了一副不愁賣的態勢。

再加上市區新房可選擇的餘地不多，加重了五三惜售的情緒。

擁有優質的學區、商圈、環境，又恰好抓住了客戶的核心訴求。為了讓銷售利益最大化，五三利用更名費的形式，把價格抬高再給到消費者，如此一來，也可以順利避開備案程式。

在他們眼裡，買房人就如同待宰的羔羊。而坐地起價的這一狠招，還真養肥了不少人的腰包。