原創 復林 民主與法制週刊

文/復林

爛尾樓被盤活，業主當配合

復林

一起擱置多年的爛尾住宅樓，歷經政府數次協調最終被盤活。某業主卻因反對處置方案而鬧上了法庭，此案最終走向如何？歷經兩級法院審理，有了結果。

預售樓爛尾

2013年10月6日，趙建（化名）與河北省保定市鑫愛房地產開發公司（化名，以下簡稱“鑫愛公司”）簽訂了《商品房預訂合同書》，合同項下房屋位於競秀區某家園1號樓的三居室，建築面積90平方米，共計價款40。14萬元。當天，趙建交付了包括定金在內的首期房款16。14萬元，其餘辦理按揭貸款。雙方約定於2015年5月1日交房。該合同另載明瞭違約責任，即甲方（鑫愛公司）每延期一天交付房屋，須向乙方（趙建）按每日總房款的萬分之一支付賠償。乙方每延期一天支付房款，須向甲方按每日本合同項下房屋總房款的萬分之一支付滯納金，逾期7天視為乙方單方終止合同，甲方扣除本合同項下房屋總房款5%的違約金，餘款無息返還乙方，雙方合同自動解除。

預售房工地是趙建上下班的必經之路，他幾乎每天都去看看建設進度。2015年1月期間，趙建發現1號樓連續多日沒有開工，遂向值班人員打聽訊息。有人說，開發商拖欠了供應商材料款和施工人員工資，幹不下去了。

趙建緊急聯絡其他幾個業主找到鑫愛公司，方才得知實情，1號樓是建築商吳平掛靠鑫愛公司開發的專案，吳平一方的資金鍊出了問題，在被催債過程中又突發腦溢血，正在住院治療，專案被迫停工。對於鑫愛公司的說辭，趙建等業主認為，合同上的甲方明明白白蓋的是鑫愛公司印章，與吳平沒有關係。而且，1號樓的建築用地是村集體土地，並沒有完成置換和繳納土地出讓金。

2015年5月17日，躺在病床上的吳平與鑫愛公司簽訂了協議書，主要內容是：因吳平的身體健康出現問題，1號樓無法繼續施工，鑑於業主反映強烈，為防止事態擴大，該工程交由鑫愛公司進行後續建設。鑫愛公司本著對業主高度負責的精神，同意承接專案，並承擔相應的法律責任。之後，吳平將工程賬目和公章交給了鑫愛公司。

一波未平一波又起。兩個月後，保定市住房和城鄉建設局查明1號樓專案並未取得施工許可證而擅自開工建設，對鑫愛公司作出行政處罰。同年12月15日，保定市競秀區城市管理行政執法局又查明1號樓專案未取得建設工程規劃許可證，也對鑫愛公司作出罰款40萬元的行政處罰決定。

鑫愛公司接手1號樓工程後，卻沒有能力推進專案建設和手續辦理，進而引發大量業主上訪維權。於是，鑫愛公司向競秀區政府提出申請，聲稱因建設資金未能及時到位，不能滿足業主的要求，經研究決定將專案後期建設工作交予有意接手該專案的開發商，公司全力配合相關的交接工作。

補價起紛爭

競秀區政府幾經努力，終於敲定接手該專案的開發商，即保定夏都房地產公司（化名，以下簡稱“夏都公司”）。由於夏都公司需要繳納土地出讓金、完善土地房屋產權手續、工程款及人工費開發建設成本等費用，其中涉及預售房重新定價的敏感事項。為了保障工程續建的順利進行，從2019年到2021年，競秀區政府五次牽頭召開了協調推進會，協商解決1號樓的遺留問題。

2021年9月22日，競秀區政府、轄地街道辦事處、夏都公司、業主代表等百餘人參加第五次協調會，形成了最終決議。這次的會議紀要載明，由於1號樓存在長期爛尾、無任何土地手續、入住難的問題，而夏都公司沒有收到任何前期售房款，且專案續建需要夏都公司繳納土地出讓金等費用。本著尊重歷史、公平合理的原則，決定在確認購房資格的基礎上，住宅每平方米加價2100元，底層商住房每平方米加價4000元，該方案獲得與會人員一致透過。

隨後，夏都公司向1號樓業主發出書面通知，告知確認購房資格、辦理房屋交房手續等流程，且在政府部門監督下進行。通知書還稱，如果業主在2019年12月24日至2020年1月4日期間，未到夏都公司繳納產權手續，也未做回購登記，將視為業主放棄購買1號樓房屋等。

書面通知發出後，大部分業主按“解遺”方案，及時補繳相關費用，且與夏都公司換籤購房合同。趙建沒有參加協調會，他接到通知後，表示不同意“解遺”方案中關於住宅樓每平方米加價2100元的規定，因而沒有與夏都公司換籤購房合同。不久，夏都公司將趙建預訂的房屋賣給案外人周偉。

2021年8月，趙建將鑫愛公司和夏都公司告上了法庭，他主張按照2013年簽訂的《商品房預訂合同書》履行交付房屋義務，夏都公司繼續履行合同為其辦理銀行按揭貸款並辦理房屋產權證書。二被告共同承擔延期交房違約金90315元。與此同時，夏都公司提出了反訴，其主張確認趙建與鑫愛公司簽訂的《商品房預訂合同書》無效，趙建已付購房款16。14萬元由鑫愛公司返還。

一審開庭時，趙建提供了在第一次協調會上，90多位業主反對加價的聯名抗議書影印件，以證明最終“解遺”方案之所以獲得透過，主要是基於夏都公司的要挾，即不同意加價，就撤銷先前合同，房屋另行售賣，因而被迫同意加價。他提出，開發商作為營利性機構，投資盈虧與否均系商業行為，不應透過購房人加價彌補商業風險。

夏都公司提出反訴稱，鑫愛公司始終沒有取得1號樓的商品房預售許可證，依法應當認定無效。我國法律規定，無效的合同自始無效，因此，趙建已付的購房款應由鑫愛公司返還，雙方的合同予以撤銷。同時，補交房款是為解決1號樓多年來無土地、無規劃、長期爛尾問題，在政府主導協調下，夏都公司支出了大量費用，將違法建築轉換為合法商品房。加價行為是維護購房人和開發商的合法權益，並經集體討論透過的“雙贏”方案，符合情勢變更和公平原則，合理合法。

兩審定結果

一審法院審理認定，商品房預售是一種特殊形式的房地產買賣行為，由於買賣房屋在訂立合同時並不存在，出賣人對其並不享有完全意義的所有權，享有的只是物權的期待權。《城市房地產管理法》第45條規定，商品房預售必須具備已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明等條件。1號樓初始建設系吳平違規掛靠鑫愛公司進行開發，因該專案未取得施工許可證和建設工程規劃許可證，應認定為違法工程。趙建與鑫愛公司簽訂的商品房預訂合同書，系在鑫愛公司違法開發建設，未依法辦理預售登記手續，未取得商品房預售許可證明的情況下所簽訂，該合同應依法認定無效。

夏都公司接手專案後，本著為解決工程長期爛尾、無土地及規劃審批等問題，在競秀區政府組織下，提出加價方案，以維護全體購房業主和房地產開發企業的合法利益，符合法律規定的情勢變更原則。且大部分購房業主接受了該方案，與夏都公司換籤了購房合同，並繳納全部購房款。經夏都公司後續大量投資、完善相關審批手續後，1號樓由原違法爛尾工程，轉變為合法合規專案。這既不是一般意義上的兩個開發主體就開發專案的轉讓行為，也不是單純意義上的專案開發主體的變更，而是透過政府協調，引入新的房地產開發企業，以解決專案遺留問題。

一審法院還認為，趙建與鑫愛公司簽訂的商品房預訂合同書和夏都公司與大部分購房業主換籤的購房合同，其簽訂合同的背景不同、主體不同、基礎條件不同、工程專案的性質不同。趙建以其他同意加價並換籤合同的業主系其個人權利處置行為及原購房合同主體已經變更為夏都公司為由，主張該合同有效並要求夏都公司繼續履行，有悖公平原則，也必然導致雙方之間利益的嚴重失衡。因此，趙建主張夏都公司履行交付房屋義務，辦理銀行按揭貸款、房屋產權證書及二被告承擔延期交房違約金的訴訟請求，沒有法律依據，不予支援。夏都公司反訴主張鑫愛公司返還原告已付購房款，因鑫愛公司並非本案的被反訴人，其訴請不能成立，不予支援。

2022年2月16日，競秀區法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條等規定，作出一審判決，確認趙建與鑫愛公司簽訂的商品房預訂合同書無效；駁回趙建的訴訟請求；駁回夏都公司的其他反訴訴訟請求。

趙建不服一審判決，提出上訴。二審法院經審理認為，鑫愛公司無任何開發手續、長期停工爛尾而被列入政府解遺專案，最終由政府牽頭主導下由夏都公司投資、完善手續，最終成為合法專案。如果不是政府組織解遺，夏都公司不進行投資續建、完善手續，該小區可能依然還處於爛尾樓狀態，本質上利益受損害的還是全體業主。趙建一方面享受政府的解遺成果，另一方面不履行政府解決方案中確定的義務，違反公平原則，其主張不應得到支援。

2022年7月15日，保定市中級人民法院終審落槌，駁回趙建的上訴，維持原判。

原標題：《案例｜爛尾樓被盤活，業主當配合》