存量房貸利率定價，3月開始換“新錨”，這是個強制的事，關係到大多數“有房人”。從這上下2篇文章中，大家會透過“說人話”的方式瞭解到：

什麼是換錨LPR？

我的月供怎麼計算？

之前的折扣與上浮，還保留嗎？

選固定還是選綁LPR？

對市場有什麼影響？

首先，怎麼辦之前，先搞明白，討論的是啥。

2019年10月後審批的房貸，已經是錨定LPR了；2019年10月之前審批完成和已放款的存量房貸，從今年3月開始換“錨”。

但央媽還是給了大家一個2選1的機會：可以轉換為固定利率，或者浮動的LPR加減點數。既然是強制換，那就必須選，這一個簽名，涉及以後十幾二十年的月供，還是要學習下的。

重點1：什麼是LPR？

LPR的全稱是“對最優質客戶的貸款利率”，各銀行有自己的LPR，把工農中建交為首的十幾家大銀行（名單在增加）LPR全拉出來，然後去掉最高最低後取平均值，就是用於錨定我們房貸的LPR。

至於以前定義是“對最優質客戶”這事，大家就別激動了，普及到所有客戶的，也就沒什麼最優惠的實際了，也就分為可放款和不可放款了。

簡單來說，LPR就是主要銀行的平均貸款利率。

重點2：我們的月供怎麼計算？

一種是固定利率，這麼不用多說，就是按照原來的貸款利率（其實也是跟著基準利率變動的）和折扣（或者加成）跟各自銀行商定一個固定利率出來，一個數值，沒有變動，一直還款到結束。至於這個固定利率是多少，這個得自己談，不是定數，看各銀行的政策與個人談判水平了。

另一種就是錨定LPR，按照當年的LPR再加點數。這個點數值為最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（5年期為4。8%這個被減的值是固定的），可正可負。

說個筆者自己理解這種方式時候的“心法原則”：我現在還錢的利率，比LPR便宜，這個點數折扣差價額（是差額，不是比例）給我保留著，然後把基準利率換成LPR。

舉個例子，房貸還剩下超過10年，2020年我的房貸利率為4。655%，2019年12月的5年期以上LPR為 4。8%，那麼加點幅度（也就是點數差價額）應為4。655%-4。8%=-0。145%，這是我這一年相對於LPR所得到的優惠是吧？這個要給我保留。在下一個重新定價日，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR-0。145%。以此類推。

簡單來說，如果房貸剩餘超過5年的，那就是上一年的利率，減去4。8%，出來一個“優惠點數”（可正可負），然後不論正負加上上一年年底的5年期LPR，就是下一年的還款利率。

一般房貸利率都是每年年初1月1號重新計算一次的，用一年。

重點3：之前的折扣與上浮，還保留嗎？

這個怎麼說呢，因為本身我們看這個演算法公式，是一年一年前後連續、連貫的，每年初的定價日大家面臨的都是同一個上一年年底的LPR，而下一年可獲得的折扣（也可能是溢價）是取決於上一年的執行利率與固定值4。8%（5年期的話）的差額，所以現在我們手頭的折扣或者上浮，不能說保留，但是也同樣影響到下一期的計算，然後再影響到再下一期，不斷傳遞。

但要說明的是，現在一般都是基準利率上打折與上浮，8折9折1。1折這種簡單的乘法，以後是透過減法傳遞的，所以不存在所謂的保留9折，或者保留上浮1。1倍，但很顯然，現在折扣的，按照這演算法以後還是有折扣，現在上浮的，以後還是上浮。

還有一個要說明的，3月不是一刀切，而是貸款人從3月開始到8月，自己約銀行去轉換。

至於2020年的房貸利率水平和2019年是一樣的，沒有變化——估計是一來有個緩衝期，避免百姓算不來，也避免銀行亂套。

同時，這個公式的本身，就是上一年的執行利率減去2019年底的LPR，再加上上一年年底的LPR，可今年的上一年就是2019年啊，後面一減一加的兩個值，是一樣的，那不就是繼續按照2019年執行的利率嗎？

也就是說，真正會改利率的時間是2021年初，因為被減的數字還是4。8%（如果剩餘超過5年的），但被加的數字是2020年年底的LPR了。

關於選固定還是選綁LPR？

讓絕大多數人煩心的是，如果不給選擇，倒也省心是吧？反正本來還多少錢也是由銀行說了算。

但怎麼選，這個問題頗為複雜，要看長期的貸款利率走向，這個分析起來又是個長篇，筆者還是獨立放在下半篇再聊吧。