事件過程

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放於深圳A大廈停車場，後發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，並帶徐某檢視現場。現場為B大廈外牆正在拆卸腳手架和防護網，不時有墜物降落，車身上下佈滿灰塵，車旁有瓷片等建築垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨後趕來的管理處工作人員對現場進行了多角度拍照，並將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車後就修理費用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建築單位某房地產公司和A大廈停車場的管理單位某物業管理公司告上法庭。

原告徐某起訴的主要理由是， A大廈物業管理公司未對其所停車輛妥善看護，也應承擔連帶賠償責任。某物業管理公司向法庭提交了現場照片，辯稱損害結果的發生與自己無關，在停車場管理方面沒有過錯。

法院判決

深圳市福田區人民法院認為，建築物以及建築物上的擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。原告停車——發現被砸——交涉，綜合事實，參考現場照片，可認定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應對損害負民事責任。被告二某物業管理公司不是建築物的所有人或管理人，不須承擔責任。最後，法院判決被告一某房地產公司賠償原告徐某修車費1000元，駁回原告對被告二某物業管理公司的起訴。

評析：

本案中的某物業管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關係，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯，而需承擔連帶責任，然後再代位求償，向某房地產公司追償。根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的有關規定，物業管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關係，則免除了上述之虞。

值得一提的是，物業管理公司對事件的處理方式是非常恰當的。巡邏停車場的保安發現汽車被砸後，注意保護現場，並通知清潔工暫不將墜落的建築物垃圾掃除，等待車主自己驗看。與車主取得聯絡後，物業管理公司對現場及車損狀況進行了拍照，把損害物和損害後果的證據固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產公司均無法否認這些照片證據，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權損害賠償責任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利於車主辨明事實真相，又體現了物業管理對當事人的尊重，物業管理公司的這種處理方式，表明其證據意識非常強烈。

實務操作建議：

物業管理活動中發生意外，可能導致糾紛時，物業管理公司可從本案中借鑑以下兩點：

1、應協助事主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應承擔責任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。

2、全面加強證據意識。透過拍照、現場記錄、無利害關係目擊證人等方式固定證據，既有利於協助事主解決糾紛，又能分清自己應不應承擔責任、應承擔多大的責任等問題。

3、根據目前最高人民法院舉證規則的規定，設施裝置造成的損害賠償，設施裝置的管理人和所有人依法負有舉證責任，因此證據的保全及舉證責任履行成為物業管理活動中的主要環節。

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