極目新聞記者 肖名遠 舒隆煥

多年來，群租現象屢禁不止，對“二房東”的監管缺乏法律依據，已成為城市房屋租賃市場的頑疾。儘管國內多個城市探索實踐群租房整治已近10年，卻還是頑疾難治。在此背景下，租客對抑制租金上漲、加強資金監管、防止“錢房兩空”呼聲愈發強烈。

近日，上海市出臺《上海市住房租賃條例》的新法規，進一步明確禁止群租，加大對個人“二房東”的監管約束。

新法規讓部分房東、“二房東”、租客慌了神；資深從業人員則表示，立法約束行業從業人員、整治行業亂象，是一大進步。專家則認為，禁令的落地見效關鍵在於解決好房屋租賃市場的供需矛盾，強化風險防控能力。

“你們行業是不是要被取締了”

十年資深從業者、前公寓上市公司高管、短影片博主宋高雷，曾在北京工作，2012年輾轉到上海做起了“二房東”，就職的長租公寓公司經歷了上市到倒閉。從上市公司到個人單幹，他在上海從事“二房東”已10年餘年，目前和合夥人管理著近200套房源，六七百間房。

近日，上海市出臺《上海市住房租賃條例》，進一步明確禁止群租，加大對“二房東”的監管力度，明年2月1日起實施。新法規一出，有房東、“二房東”、租客慌了神。宋高雷在社交平臺做起了短影片，為他們答疑解惑。

上海一處群租房（受訪者供圖）

群租房是城市進化過程中的一個“頑疾”，由此引發的消防、盜竊、防疫等公共安全事件和各類糾紛矛盾屢現，當中存在著諸多風險隱患。

上海新法規的最大亮點是明確禁止群租、規範租賃行為，禁止將違法建築、擅自改變使用性質的房屋用於出租。

出租住房要以原始設計或經有關部門批准改建的房間為最小出租單位，廚房、衛生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間，不得單獨出租用於居住。

全國各地尤其像上海這樣的超一線城市，價效比高的房子一房難尋。在此背景下，合租模式開始出現，合租形態也在發生各種演變。宋高雷說，作為合租房的一種，群租房在上海一直存在，其中稱之為“頑疾”的多數是散亂小中介甚至是黑中介運營的群租房；而他們這種是長租公寓，由長租機構規範化運營。

“你們這個行業是不是要被取締了？”11月底，不斷有房東、租客打電話給宋高雷，擔心他們解約或跑路。宋高雷經營的長租公寓有註冊備案的公司，對於新法規他並不擔心，“我告訴房東和租客，不會解約，也不會跑路。”

新法規出臺後，沒有註冊公司的“二房東”也慌了。宋高雷稱，新法規出臺兩天後，有30多個“二房東”給他打電話諮詢如何應對新法規。“最近不少‘二房東’在註冊公司，他們此前沒有經營主體，甚至是黑中介。新法規明確，‘二房東’收取的相關租金要納入監管專用賬戶。”宋高雷說。

上海新法規將加大對個人“二房東”的監管力度，要求其開立租金監管專用賬戶，並按規定將相關資金存入該賬戶。同時，從事住房租賃經營活動的“二房東”轉租房屋達到規定數量，必須辦理市場主體登記。具體而言，

住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。

在當前“租購併舉”的房地產業發展模式下，房產購銷方面的調控政策已經較為全面規範，但租賃市場尚需更為健全有效的法律法規。中國房地產資料研究院院長陳晟認為，全國多地整治管租房，約束“二房東”無序擴張以及對其監管賬戶的管控，還包括對房源、租客資訊、交易平臺、“二房東”市場主體資質的規範管理，有利於租售市場的健康發展。

多部門共同監管群租房

此次上海出臺新法規，當地的房產中介也比較關注。房產中介浦陽表示，在上海想租到便宜的房子，群租房是首選，市場需求也大，其中隔斷房不在少數。

“我不會去做群租房業務，安全風險太大。”浦陽說，禁止群租規定在行業內早已深入人心，正規的個人中介、連鎖中介機構不會輕易涉足群租業務。

對此，國內某連鎖中介機構福州倉山一門店中介祝小龍表示認同。據他介紹，公司的租賃合同規定，在整租、合租的交易合同中，租客不能隨意改變房型、增加隔斷，更不能破壞承重牆。“我所在的業務區域內，群租房現象還是比較少的，但目前福州並未對群租房明確立法禁止。”

在國內，多個城市先後探索實踐群租房治理近10年，北京、上海是較早開展群租房治理的城市之一。

國內某地抵制群租的海報（網路截圖）

2013年，北京釋出住房租賃合同示範文字，禁止違法群租，規定每個房間最多住2人，房主違規出租可罰3萬元。2014年，北京成立違法群租房問題治理工作聯席會議制度，據媒體報道，當年清理、取締群租房千餘戶。2019年7月，北京新版的《北京市住房租賃合同》中也明確規定禁止群租房。

2017年，南京、合肥、廣州等地出臺相關規定，對群租的人均租住面積、轉租證明等作出了規範和約束。今年11月，貴陽市南明區住建、城市綜合執法、公安、消防等近10個部門聯合對花果園群租房開展綜合整治，涉及花果園區域的2800多套群租房。

上海的新規上升到了立法層面，監管層面也將拓寬。宋高雷表示，前些年群租房整治，“二房東”監管僅房管部門負責，力量有限，群租房亂象叢生，後來城管部門參與管理，情況有些許好轉。“新法規出臺後，房管、城管、公安、街道辦、社群等力量均參與管理或巡查，這是一大進步。”

此外，近年來長租公寓“暴雷”屢現，部分公寓出租平臺因為自身經營等原因，導致公司破產或負責人跑路，給租客帶來巨大損失。在租賃市場，還存在“二房東”哄抬價格，抑或單方面解除租賃合同等行業亂象，阻礙租賃市場的健康發展，新法規出臺有望改善現象。

河南澤槿律師事務所主任付建認為，上海立法禁止群租，約束“二房東”，為租賃市場的健康發展提供了法律依據，在一定程度上能夠保證租戶的合法權益。

租客還能租到便宜房子嗎

看到了上述上海新法規出臺的訊息，“滬漂”王建開始擔憂，他的群租房可能住不久了。

11月初，王建從陝西老家來到上海工作，經熟人介紹，做了半個月的外賣小哥，為了省錢，他住進上海徐彙區桂平路的一處群租房。這處群租房在一棟別墅裡，一個15平方米的單間有6個床位，每個床位月租金850元，還不包含水電網費。

王建發現，在上海，一套四居室能隔出十個房間，有的房間沒有窗戶，有的甚至只能放一張小床，還有的是多人間的上下鋪，“二房東”將地下室改造成群租房也不在少數。“儘管群租房一個床位月租800元到2000元不等，還是有不少外賣員、學生及其他務工人員搶著租。”他說。

上海一公寓內的集體宿舍需刷卡進出（受訪者供圖）

最終，王建還是向現實低了頭。為了節約開支，他放棄了外賣小哥的工作，應聘到普陀區一家餐廳上班，這家餐廳在附近的公寓樓有免費的集體宿舍，每間住8人。

但在王建看來，這個免費宿舍其實也是群租房，只不過進出公寓樓和宿舍時需要刷門禁卡，顯得更正規和安全一些。“不知道這個宿舍明年2月份以後還能不能住，目前有免費的就先住著，等不讓住了再想辦法。”

其實，禁止群租、約束“二房東”，最難的是租客。宋高雷稱，一套房子隔斷間越多，房東收入越多，“二房東”掙得更多，租客也會租到便宜的房子。上海新法規出臺後，預計明年租客的租房成本要增加。

“違法違規的隔斷房被拆除，房源必定減少。而租客的需求只增不減，正所謂物以稀為貴，‘二房東’就會漲房租。”宋高雷表示，規範經營後，“二房東”增加的經營成本就有可能轉嫁到租客身上。

合規經營的“N+1”依然被看好

宋高雷身邊從事“二房東”的前同事、朋友有兩三百人，近十年來絕大多數都吃到了紅利，有人賺得盆滿缽滿，他只見過1個朋友虧錢。“如果想長遠從事這個行業，‘二房東’應適當讓利。”宋高雷說。

除了讓利，合規運營是關鍵。再有不到2個月，上海新法規將正式實施，不少“二房東”在自查自糾，有的打算轉型，離開這個行業。宋高雷則對“二房東”這個行業依然比較看好，主要得益於他幾年前就在按“N+1”的模式在運營長租公寓。

長租公寓推出的合租房中，有一類是將符合一定大小、採光條件的客廳，透過隔斷改造成一間獨立房間再出租，即業內俗稱的“N+1”。與此相比，黑、小中介經營的群租房，往往將客廳、廚房甚至衛生間改造成多個房間再群租，即“N+N”，居住人數較多，居住環境較差，存在著不小的安全隱患。

隔斷房被拆除（網路截圖）

宋高雷舉例，上海兩套同樣戶型的房子，一個“二房東”把客廳透過隔斷改造成一間獨立房間再出租即“N+1”，另一“二房東”把客廳及其它空間透過隔斷改造成多間獨立房間再出租即“N+N”，一旦遭舉報，後者必然被責令拆除，“根據新法規，還會被罰款。”而有公司、有資質、有監管賬戶、嚴格按照上海“N+1”模式去經營的“二房東”，新法規實施後也不會受到太大影響。

其實，上海是全國最早一批落實“N+1”模式的城市，早在2015年即推行實施的“N+1”合法化。繼上海施行以後，目前南京、杭州、武漢、成都、蘇州、廣州等多個城市陸續推進“N+1”合法化工作，示範效應明顯。對於上海此次出臺的新法規，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為是群租房整治的一大進步，將再次對國內其他城市起著引領示範作用。

關鍵問題得不到解決，整治群租只會“野火燒不盡，春風吹又生”。嚴躍進認為，禁止群租房，約束“二房東”，從長遠來看有益於打造城市居民良好的居住環境，短期內租客的租房支出或因此顯著增加，後續關鍵需解決好房屋租賃市場的供需矛盾，強化風險防控能力。

規範的長租公寓（受訪者供圖）

上海新法規也明確，要擴大供需適配、租期穩定、租金優惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，發揮保障性租賃住房在租賃市場中的示範引領作用，並要求在租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域予以重點佈局。同時，要建立全市統一的住房租賃公共服務平臺，提供房源核驗、資訊查詢、網上籤約、登記備案等“一站式”服務。

（文中王建、浦陽、祝小龍為化名）