深度調整中的房地產行業，執行邏輯已經發生了結構性變化，“高槓杆、高週轉、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼；但同時，居住產業並未落幕，尋求新的發展模式，成為行業安全“活下去”並穿越週期的題中之義。

2021年12月，中央經濟工作會議 ，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

這是中央首次提出“探索新的發展模式”。此後，“探索新的發展模式”在各級監管部門的檔案和表態中被不斷強化。“新發展模式”已成為現階段房地產業的重要關鍵詞，也是產業鏈發展道路上的重要命題。

應時而謀，因勢而動，是商業世界一貫的運營法則。在行業面臨重大變革的時點上，對房地產新發展模式的探索，將成為未來一段時間的主旋律；對新模式的內涵與路徑的研究，也將是業界和學界關注的焦點。

21世紀經濟報道地產課題組近日完成了《泅渡彼岸：新發展模式下的地產航海——2022房地產新發展模式研究報告》（以下簡稱《報告》），全面解析國際、國內房地產行業的變化趨勢和市場執行規律，探討行業發展共性，並結合我國住房制度和房企的實踐嘗試，總結出房地產新發展模式的七大要點。

報告涵蓋了清晰的資料，深刻的訪談，既有遠見，亦有挖潛，從財務安全、運營模式、生態圈建設、提升產品力服務力、發展養老與租賃新業態，踐行綠色低碳等角度，為我國房地產企業探索新發展模式拋磚引玉。

對於一個商業模式相對成熟，並形成路徑依賴的行業來說，自我革新殊為不易，其過程不僅伴隨著思想與行動上的“破”與“立”，風險更是難以預料。但房地產業從來不乏勇毅前行的弄潮兒，憑藉其智慧和勇氣，成功在浪潮中穿越週期，泅渡至更加美好的彼岸。

他山之石

過去多年來，不同的市場主體做過各種轉型嘗試，包括精細化運營、輕資產、夯實產品力、佈局上下游、實施資產證券化，等等。從廣泛意義上來說，這都可被歸為對新發展模式的探索。也即，企業對新發展模式的探索早已有之。

縱觀成熟的國際房地產市場，主要有美國、日本、新加坡、中國香港、德國、英國等幾種典型模式，並孕育出帶有獨特基因的房企，其發展路徑和運營模式均值得借鑑。報告選出美國、日本、新加坡、中國香港等四種典型發展模式進行分析，力圖找出具備真正價值、可複製的路徑參考。

報告指出，美國樓市運營模式強調專業化和細分化，即整個開發鏈條的各個環節均由不同的專業公司來完成，大型投資機構如黑石、阿波羅、橡樹等，住宅建築“三巨頭”如帕爾迪、萊納和霍頓，幾乎都具備專業化、標準化、細分化的特徵。

報告分析，日本房企降低開發業務佔比，重視持有型業務和輕資產的資管服務，不僅獲得了穩定的現金流，還形成了良好的協同效應，近些年日本房地產的輕資產業務得到了長足發展，併成長為主要的利潤貢獻點，綜合開發經營模式覆蓋了居住客戶的全生命週期，發展模式對我國房企的發展具備良好的啟發。

新加坡樓市的住宅保障特點顯著，成功實現了“居者有其屋”的住房目標。新加坡房企更多以資產管理人的角色參與到房地產開發和運營的各個環節，覆蓋物業“投融管退”的全部鏈條，並透過各類房地產基金介入，實現輕資產運營。

我國香港房企的發展模式往往採用“雙輪驅動”方式，住宅開發和商業地產並重，同時獲取房地產開發和物業租賃收入，並透過業務的協同性來體現其綜合優勢，具備低負債率、穩定現金流、重視品質、精細化運營等特點。

成熟市場優秀房企的一些特徵，如專業化、精細化、重運營等，可以為我國房地產企業探索新發展模式提供一定的思考。報告結合我國經濟社會發展趨勢、住房制度的特點、房地產業運營態勢，以及房企的實踐嘗試，總結出了房地產新發展模式的七個要點。

安全才是基本盤

近年來，在“房住不炒”的基調下，房地產行業步入新的發展階段，“高槓杆、高負債、高週轉”模式逐漸被摒棄。而在“三道紅線”融資新規出臺後，穩健發展也已經成為房地產企業的共識，房企紛紛探索新發展模式。

在新舊模式轉換的過程中，過去部分房企依賴高槓杆的模式發展，它們也在行業縮表的過程中經歷陣痛，並因此遭遇資金鍊緊張、流動性風險等問題。此種背景下，如何平穩度過當前的低谷，是市場參與者當前面對的首要課題。

需要確認的是，房地產行業的金融紅利已經消退，房企利潤向社會平均水平迴歸已成定局，因此，在保證財務安全的基礎上，保持經營面上的連續性和穩健性，將是房企發展的主要趨勢。

報告指出，一方面，房企不再唯規模論，而是轉向內生生長，在合理的財務指標下，維持適度規模；另一方面，房地產全行業利潤水平走低，盈利承壓。在規模效應不再、盈利不可持續的環境下，房企整體上進入了縮表的週期。

去槓桿並非行業的短期趨勢，在企業對新發展模式的探索中，企業必須將安全作為首要考量因素，並納入發展的“基本盤”。保證安全不僅要求在規模和利潤上作出一定的犧牲，更重要的則是運營層面的思路轉變，即從粗放式管理、低效運營轉變為精細化管理、高效運營，從而進一步挖掘潛力。

在適應新常態、建立房地產新發展模式的過程中，企業固然要處理好安全與利潤、安全與規模、安全與品質的關係，但要取得長遠發展，必須全面調整思路，以安全為“基本盤”和優先順序，調整公司的整個發展戰略和運營模式。

報告認為，房企以安全為基本盤進行調整，可分為以下幾個方面：一是縮減三費支出，根據萬得資料，今年上半年，房企銷售費用和管理費用的總支出普遍有所下降，降幅均值在16%左右，房地產建設成本也有所壓降；二是對產品和服務的重視度提升，不只是提升交付品質，房企也更願意在數字化運營上面增加投入，從而提高運營效率，並改善消費者的體驗；三是調整組織架構，主要體現為區域整合、部門合併、人員裁撤等，主要目的在於提高組織效率，更多對銷售端形成支援。

輕資產與重運營

近年來，隨著開發型業務見頂，龍頭房企紛紛向經營性業務轉型，這其中除了有求生本能的驅動以外，輕資產帶來的安全性和重運營帶來的收益長期化，也是不可忽視的因素。事實上，以輕資產和重運營的方式向經營性業務轉型，已成為新發展模式的重要方向。

報告指出，房企對經營性業務的佈局主要分為兩類，一是圍繞房地產開發主業的“地產 ”業務，如物業、長租公寓、代建、商業地產、產業地產等；二是跨界的多元化，如汽車、機器人、新能源、環保、農業、物流等。

這些經營性業務的特點是：能獲得長期穩定的現金流，使公司具備穿越房地產週期的能力；利潤微薄，對整體業績的貢獻率不高；對運營能力要求高，若非藉助收購獲得，大多需要較長週期的能力建設；部分業務如物管等，對母公司資源有著較強的依賴，缺乏足夠的複製能力。

在房企的經營性業務中，物業、商業、代建等少數幾類是做得較為成熟，且有營收、利潤貢獻的業務；部分房企在文旅運營方面也較為成熟。

近兩年來，物業行業迎來上市潮，且市盈率大多高於地產上市公司，體現了房企長期佈局的結果，又凸顯出資本對該領域的長期信心。在商業地產、文旅地產等領域，一些佈局較早，並積累了豐富運營經驗的企業，也能借此獲得穩定的現金流。

在經營性業務的佈局中，除了能力建設外，合理使用金融工具也十分重要。其中，隨著國內REITs、類REITs發行頻次增多，房企佈局經營性業務也看到了可行的變現路徑。在經營性業務中合理利用金融產品，不僅有助於實施輕資產運營，降低風險，也使得持有型資產的退出通道以及變現路徑更為清晰。

以世茂集團為例，其佈局輕資產由來已久，更在“大飛機戰略”的助力下，力爭透過多元化實現業務高質量發展。2022年，世茂集團不僅加速建立了代建平臺——世茂管理，更深度挖掘自身一直以來多元發展的優勢，以領先的戰略眼光實踐輕資產運營發展模式，重點佈局酒店、物業服務、商業等業務板塊，持續深耕和開拓輕資產業務版圖，逐步完成集團發展戰略的轉型和升級，實現高質量的發展突圍。

這其中，代建業務具有低固定資產、低運營成本等特點，被認為具有較為廣闊的市場前景。

生態圈建設

近年來，房地產增量市場觸及天花板，行業正在向存量邁進，商辦、租賃、城市更新、產城、文旅、康養、物業等業態的發展機會更加凸顯。這也給傳統房企的多元化帶來更大的機遇。

與此同時，隨著房地產去槓桿大勢的確立，透過構建生態圈實現業務協同，並獲取穿越週期的能力，越來越成為共識。

從房企多元化佈局的賽道來看，全產業鏈雛形已現：商業辦公、物業管理、產城、文旅、康養、租賃、物流成為傳統房企的主要佈局領域，部分房企還將觸角伸向家裝、建築建材、代建等上下游領域，還有少數房企涉足創投、新能源等非地產領域。

當然，對於任何一個市場主體來說，跨界都意味著市場風險。即使在房地產生態圈內，不同細分領域的商業模式、運營理念也會有天壤之別，對企業能力的要求也明顯不同。

報告認為，佈局生態圈雖然有著種種不利因素，但對於房地產企業來說，仍不失為順應大勢、穿越週期、構建新發展模式的重要路徑。從具體操作層面，需要把握好幾個要點：首先，安全第一，做好輕重平衡；其次，從自身優勢出發；再則，用好金融工具；也要做好機制的轉變，這涉及戰略的調整、專業人才的吸納、管理模式的轉型，以及企業文化的改變。

以貝殼為例，作為居住服務領域的頭部企業，貝殼很早就在該領域的多個鏈條上實施佈局，其業務已經覆蓋了新房代理、二手房經紀、租賃、家裝家居、家服等細分市場。藉助出色的線上化能力和高於行業均值的服務標準，貝殼在構建行業基礎設施的同時，自身的綜合實力也得到進一步夯實，相對優勢更加凸顯。

另一個值得關注的案例，是傳統建築業發力智慧建造。碧桂園旗下廣東博智林機器人有限公司定位是智慧建造解決方案提供商，聚焦建築機器人、BIM數字化、新型建築工業化等產品的研發、生產與應用，打造並實踐新型建築施工組織方式，透過技術創新、模式創新，探索行業高質量可持續發展新路徑，助力建築業轉型升級。截至目前，博智林已有32款建築機器人投入了商業化應用，其發展模式及對智慧建造賽道的探索，都對行業具有很好的借鑑意義。

迴歸產品力和服務力

“房住不炒”背景下，房屋迴歸居住屬性，人民群眾對美好居住環境的追求，催促著房屋品質的提升。而“後開發時代”的到來，則對服務力提出新的要求。提高產品力和服務力，不僅是下一個時代的制勝之道，也意味著企業亟需重構價值體系和發展模式。

報告提醒，當前房企產品力存在著四個方面的問題需要克服，分別是戰略不清晰，不重視產研，對產品標準化認知誤區，管理制度不完善等；報告進一步指出，房企想要打造穿越週期的產品力，一是要“以我為主”提高產品力，要著力打造有自己企業鮮明特色的產品IP，而不是一味地對標；二是要持續進行產品最佳化迭代，打造產品的持續競爭優勢。可以確定的是，優秀的企業一定是能駕馭產品整個生命週期的企業，至少是能延長產品生命力的企業。

與此同時，在洗牌加速的行業競爭形勢下，服務力成為房企制勝的又一關鍵突破口。

服務力主要體現在各類經營性業務中，代表房企在存量時代的發展前景。短期來看，存量市場（二手房、物管、租賃、商業、城市更新，等等）規模與傳統的房地產開發業務不可同等類比，但它的高光點在於，這是一門確定性高且持續性強的生意。

以物管為例，財報資訊顯示，2021年物業服務企業的在管面積、營業收入均高速增長，其中物業服務上市企業（以規模以上物業管理上市企業為樣本）收入增長49%，較2020年明顯提速7個百分點；在管面積也增長49%，與2020年基本持平；毛利率方面，2021年，上市物業服務企業毛利率26。6%；行業2021年歸母淨利潤增速51%，股息分派率33%，平均股息率2。35%。

關於物業市場的規模，頭部物業服務企業高管向21世紀經濟報道地產課題組表示，長遠來看，對物業服務的長期增長並不需要擔心，物業市場還可以高速成長十年。如果基於資產和客戶的服務之上，整體的市場空間高達10萬億元以上，整個物業行業對此都有共識。

中信證券指出，2022年以來，民營物管公司面臨五大困局。第一，應收款增加，尤其是對關聯方的應收款；第二、案場業務隨開發退潮而降溫，潛在關聯交付規模下降；第三、關聯方開發的存量專案，運維養護責任更多落到物業管理公司頭上；第四、市值縮水不僅使股權融資不再可能，也令股權激勵效果大打折扣；第五，部分開發背景的股東為了保交付和信用，處置股權。2022年上半年，代表性民營物企營收同比增長45%，但淨利潤同比下降26%，營收的同比增幅較之2021年全年下降27個百分點。

報告指出，物業管理行業雖然有成長中的煩惱，但行業成長空間廣闊，物業服務的未來發展需要關注以下方面：一是橫向拓寬服務邊界服務更多客戶；二是深度挖掘客戶需求，提供更深度的服務；從公司治理角度，要做到財務健康、管理透明和業務獨立；此外，服務本身要回歸初心，關注客戶滿意度和服務質量。

業內言及產品力和服務力，綠城是一個繞不開的話題，如今的綠城，在小鎮建設領域又率先走出了一段距離。據瞭解，綠城小鎮專案在2022年進入交付高峰期，目前綠城小鎮投資了40餘個持有型物業，2022年是從需要扶持到貢獻利潤的重要時間節點，加上利潤可觀的酒店經營、盈利的商業、微利的教育等，給公司的業績帶來了重要支撐。

新業態崛起

把握時代的潮向，一直都是企業發展的頂級金科玉律，從頂層需求入手，才能更早、更準確地尋到下一階段發展要義。

近年來，我國老齡化加劇，孕育了龐大的養老產業需求。巨大的市場潛力催生房企紛紛入局，為尋找新的盈利模式進行長遠佈局。但養老機構和老齡化社群的建設和運營邏輯，與開發時代的商業模式迥異，房企涉足康養領域必須更新發展模式，迴歸運營和服務思維，才能行穩致遠。

據克而瑞統計，截至2021年底，百強房企中已有約70 家涉足康養產業投資。規模型房企進入養老地產領域的時間多在2010 年及之後，部分頭部房企已經開始形成自己的康養品牌。

經過多年嘗試，目前我國養老地產形成了包括出售型、租售結合型、持有經營型等主要開發模式。

報告也提到，整體來看，由於當前養老地產專案面臨資金回籠週期長，盈利模式尚不清晰等問題，國內養老地產尚處發展初期，“重售房輕服務”的現象較為普遍，從去化模式看，目前有60%的企業透過開發售房形式進入養老行業，養老服務質量依然薄弱。

站在康養產業爆發前夕的風口上，養老地產因其確定性，成為房企轉型的一個重要方向。但是該如何把握這種機遇，順利躍入新藍海，考驗著房企的戰略能力與轉型能力。

報告指出，對於房企來說，做好養老地產，一是要有戰略定力，改變以往“高槓杆、高週轉”的金融思維，告別“賺快錢”時代，改變粗放風格；二是迴歸最樸素的商業邏輯，迴歸產品思維；三是重視長期運營，具備長期健康運營的能力才是重中之重；四是結合新技術的運用，以數字化、智慧化工具最佳化管理模式，精細化運營，提升效率、降低人工成本，改善服務質量。

與此同時，“租購併舉”時代的到來，也為我國租賃住房事業的發展提供了前無僅有的契機。報告認為，隨著政策紅利持續釋放，疊加住房租賃需求逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期，這為相關企業提供了新的發展機遇和新的市場空間。

結合國外成熟住房租賃市場的業務模式，報告指出，我國住房租賃企業發展新模式可以從以下幾個方面借鑑經驗：一是中介 交易雙輪驅動；二是輕資產發展模式；三是重視線上化；四是發展增值服務；五是積極參與由監管側主導的住房租賃市場信用體系建設。

綠色低碳

隨著國家“雙碳” 戰略的推進，房地產也徹底打開了向綠色低碳轉型的大門，並進入加速週期。

作為能耗大戶，目前全球約40%的碳排放來自房地產，中國房地產建築業的碳排放規模則位居全球第三。在“雙碳”背景下，如何改變以往的高能耗模式，走向綠色低碳的發展模式，是房地產必須面對的課題之一，也是房地產新發展模式中的應有之義。

報告梳理顯示，在市場層面，隨著行業進入“房住不炒”時代，購房者對居住體驗的要求越來越高，對綠色、健康、智慧等的訴求不斷提升，這也在客觀上推動房地產業向綠色、低碳的方向轉變但在實際操作中，行業向綠色低碳的轉型步伐一直慢於預期。

在現有條件下，如何達成綠色低碳目標，報告認為，在安全耐久方面，對採取通用開放、靈活可變的空間設計，建築結構與管線分離、耐久性較好的結構和裝飾材料應用等提出明確要求，可以提升建築適變性，儘量減少因建築結構空間改造和維護產生固體廢棄物排放；在資源節約方面，涵蓋裝配式建築、全裝修等綠色建造方式推廣和綠色建材應用，對推廣綠色化、工業化、資訊化、集約化和產業化建造方式具有重要作用，可以有效降低建築垃圾排放水平；在管理和運營環節，透過物聯網、智慧家居、感測器、資料採集與分析等智慧化技術等運用，來提高資源配置效率，減少能耗，同樣必不可少；此外，綠色金融支援房地產建築業的綠色低碳轉型發展前景廣闊。

這其中，中南建設在踐行可持續發展方面的經驗，也可以為其他房企提供一定借鑑。據悉，中南建設的ESG發展路徑以綠色低碳、健康人居、夥伴關懷、慈善公益及正道經營為五大支柱，協同所有利益相關方推進可持續發展，致力於成為行業綠色健康可持續發展的重要力量。

而朗詩在綠色科技住宅領域的口碑也值得關注。業內比較一致的看法是，這家房企較早切入代建領域，並以綠色地產見長，如今，朗詩已經進入轉型2。0時代，成功將輕資產運營與代建相結合，並透過科技住宅的技術輸出實現了品牌溢價。

報告強調，房地產業推進綠色、低碳轉型，也是一個長期的過程。因此，除技術、金融層面的支援外，對於整個行業而言，最重要的是建立長期視野，透過長遠的規劃和紮實的行動來推動行業的轉型。在更好地服務於國家“雙碳”戰略的同時，構建房地產新發展模式。（21世紀經濟報道）