東壩和常營誰的發展好

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

提問

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我們西城一套學區房、朝陽一套的小房子，一兒一女。根據現在的形式，怕手裡錢貶值，想購買一套500萬左右房產（貸款），糾結是在東城還是朝陽。覺得以後兒子女兒得一人一套房產，目前只有一套學區房（以後想給兒子），是否需要再入手一套東城學區房留給女兒。或者第二種方案：學區房誰都不給，就在我們名下，再購買朝陽一套房產。我們買房子主要是考慮自住，如果暫時不住就出租。父母也是外地的，再加上一兒一女，覺得至少還得有一套房子，才能住的開

回答

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1、 既然已經有了一套西城學區房，那就沒必要再買了。現在買了也是用不上學位，那這麼高的學區溢價就等於是資金閒置。

而且這教育改革誰也說不好會怎麼弄，萬一又出臺什麼政策或實施什麼調整，那學區房都有受損的可能。按照教委的說法，以後要做到資源均衡，那如果實現，哪怕是部分實現，現在學區房的價值就下降了。

當然絕對均衡做不到，但相對的平均是很有可能的。比如在我小時候，南城和北城的教育差距巨大，各個片區的考試成績也是天壤之別。

但這合併沒幾年，崇文宣武和原東西城的教育資源真的均衡多了。中國政府的行政整合能力是巨大的，幾乎是想做就能做到。

所以，不建議太早再準備一套學區房，意義不大，風險不小。

2、 不知道你的兒女現在多大，但現在準備財產劃分也意義也不大。也別說學區房的房產確定給誰，是誰有需求就得先給誰用。

房子是用來住的，學位指標是用來上學的。在孫輩面臨報名的時候，必須提前把房產過戶到孫輩的父母名下，否則也上不了學啊。至於最終財產怎麼劃分是以後的事，先把學區房的價值充分利用了再說。

3、 建議在近期再買一套房，今年的經濟形勢太差，貨幣投放量太大了，貶值的可能性也大。現在都不是中國是否想增發的問題了，而是歐美等國逼著中國增發。

貨幣投放量確實是一個國家的主權，但很多時候這數量取決於周邊其他國家的貪婪程度。美國玩了命似的投放，那中國如果不跟進，不僅出口受阻，還面臨熱錢湧入的風險，所以不得不跟進。

在這種經濟形勢下，我是想不出有什麼比房產更能對抗通脹的投資品了。近期股市也火爆，但要想明白，股市裡的新增資金從哪兒來的？真有多少人賣了房去炒股嗎？我不太信，估計還是信貸資金的可能性大。

這種資本流入哪個市場，哪種商品價格就會上漲。按照歷次貨幣寬鬆時期的經驗，必定有一部分資金流入樓市，那房價想不漲都難。

4、 以500萬的資金量，在朝陽五環外買一套自住房，把現有的小房出租，也好租，租售比也高。五環外如常營管莊定福莊等板塊，房價相對低，房齡也新，居住體驗很好。

而且從投資角度講，周邊配套和交通已基本成熟，風險不大，反倒還有跑贏大盤的可能。

5、 最後提醒一點，你們要先考慮好如何解決購房資格的問題。現在名下兩套房，已經沒有了指標。那或者假離婚，或者把學區房過戶到兒女名下，這樣才能空出指標來。

6、 總結：不建議再購買學區房，意義不大，還有一定的風險。建議在朝陽五環外買一套自住房，將現有小房出租。另外做好購房指標的規劃。

提問

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你好，我已經結婚，兒子六年級，海淀上學，現在住海淀部隊房子裡，有軍產本。朝陽酒仙橋有套原首信家屬院的房子，83平，西北向，目前出租，月6000，房本滿兩年，商品房，無房貸記錄。我上班在方莊，愛人現在潘家園上班，以後可能去北六環上班。現在有250，想買一套大的，三居，小區條件要好。限競房感覺限制太多，二手房不錯，現房，出手靈活。但海淀區太貴，不知道哪裡可以買？兼顧自住和保值。公積金月交3000。年收入40

回答

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1、 軍產房不能買賣，總後不可能給辦手續，只能留著，反正也不佔限購的指標。酒仙橋的房子滿二唯一，但這兩年房價沒漲，那也就沒什麼個稅，相當於滿五唯一。

2、 250萬兒童資格，如果商貸的話最多187萬，可購買400萬左右房產。這總價有點低，不太好買。所以建議用抵押貸，這樣能買到500萬以上的，最多能到550左右。這樣的選擇餘地大。而且你們的收入不低，儘量用足額度。

3、 儘量不買限競房，不僅有政策上的限制，而且質量一般都不如正規商品房。

4、 海淀確實不便宜，房價中的學區溢價就不少。現在在東南三環，以後可能北六環，這可不太好選。

5、 如果以550萬三居的話，海淀比較少，朝陽的基本在五環外。東邊的常營管莊東壩和北邊的北苑，相對房源多一些。

最好應明確個大致方向再選擇，或者沿著地鐵沿線，這樣選目標性強。

提問

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章哥好，孩子已取得西城集體戶口，計劃首付300—400萬，首次購房結婚用意向兩居，首套房是否考慮學區房？區域？您給分析分析，推薦一下，謝謝！孩子工作單位在金融大街附近，老家河北，無房貸，父母可以幫助部分還貸。新房二手房都可以。拜託章哥謝謝！

回答

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1、 首房首貸，3-400萬，那如果是月供能力強的話，買到800萬以上的房產是正常的。貸款在近期不是什麼大問題，銀行的額度足。只要是能確保還貸，基本都能申請成功。400萬25年期的月供在2。3萬左右，可以根據自身條件進行調整。

2、 婚房，金融街附近，學區。不建議在西城北部買房，房價太貴，以800萬買不到什麼房齡新的兩居。

南部還可以，也就是原來的宣武地區，房價在10萬左右，選擇餘地還是比較大的。這裡的學區在西城算普通的，但也遠遠超過其他普通行政區。

3、 新房不太建議購買，一是都比較遠，市區內幾乎沒什麼新房。二是年輕人的第一套房子，在未來幾年置換的可能性大。北京的平均置換週期是七年，我覺得沒那麼誇張，但年輕群體有可能達到或接近這個數字。

那既然是有可能置換，買新房就不太划算了。新房到手就變成了二手房，在前五年的新房溢價損失比較大，不合適。最好還是次新房或二手房為好。

4、 也可以考慮海淀地區，像六號線沿線的紫竹橋和四季青板塊，房價比海淀北部相對低，在八九萬左右，田村相對更低，七八萬。

這些板塊的學區相對普通，但居住環境比市區強得多。也可以去看看。

5、 總結：請明確準備購買房產的總價，然後才好明確區域。

隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！