東壩和常營誰的發展好

大家在北京買房，想要花同樣的錢，有相對好的居住體驗，首選就是朝陽，原因在於朝陽區房價便宜。

從北京的各區分佈看，地段最好的就是朝陽海淀，東城西城。城六區裡還包括石景山和豐臺，但是豐臺的存在感又相對差一些，石景山給人的印象本來就不咋好，老破房子太多，位置也相對偏。

所以只有東西海朝是北京熱度最高的幾個地方。

這幾個區裡，房價最便宜的就是朝陽。因為朝陽沒有什麼好的學區。東城西城海淀都以學區房著稱。

比如說，你要花個700萬買房，買到西城就是老破小，西城的頂級學區房價格在15萬左右，700萬隻能買個40多平米的房子。海淀均價8。5萬左右，稍微好點的學區就得10萬以上，700萬的總價，也是一個六七十平米的老破小。

但是如果選在朝陽，就能買一個還不錯的商品房兩居室，老房子裡買個三居也很輕鬆。

今天就給大家梳理下朝陽區買房的大致思路，供買家參考。

1 朝陽也有學區房

很多家長也想買個學區房，但是也未必買在東西海，只要教育條件差不多就可以了，這種就直接買朝陽區的學區即可，朝陽的好學區還有一個好處，那就是九年一貫制，小學和初中都解決了。

朝陽的好學區目前有三個：

朝陽外國語學校、人大附朝陽學校、白家莊小學+80中

。

這些學校對應的小區都比較有限，大家查相關資料都可以查到。

從房價上看，其實朝陽的學區房價格也不算低，單價基本上10萬左右了，不過朝陽的好處是學區房總價低，還有就是九年一貫制，家長相對省心一些。

除此之外，朝陽還有一些中等偏上的學區，比如說，陳經綸嘉銘分校、陳經綸帝景分校等。望京那邊的整體水平還比較平均，從整個朝陽區來說也算中等偏上。

2 新舊板塊思路

從樓齡角度看，朝陽區的版塊也有新老之分。新版塊的樓齡都集中在2000年以後，以商品房為主。老闆塊就多以老公房為主。

朝陽區的新版塊有：奧林匹克公園版塊、新北苑版塊、太陽宮、孫河版塊、朝陽公園、東壩、朝青、雙井、常營。

其中，這些新版塊又可以按照改善和剛需分為兩類：

改善類版塊主要是奧林匹克、新北苑、孫河、太陽宮、朝陽公園、雙井、朝青

；

剛需類版塊主要是東壩和常營，另外朝青和雙井版塊也可以作為剛需的選擇。

在這要說明一點，這個劃分是從版塊的角度說的，並不意味著大家買房的時候，直接從這裡面挑選版塊去買。為什麼這麼說呢？

版塊新，意味著這個版塊裡絕大多數的房子，樓齡都比較一致，比如說朝青板塊，樓齡基本上都是2005年之後的，整體風格上也都比較接近，

從版塊的角度看，成長性就比較好

。但是這又不意味著適合你的房子一定在這個版塊裡有，很多老版塊裡，也有不錯的樓盤，但是從版塊角度說，成長性就差一些。

這些新版塊裡，從位置分佈上也比較有特點，比如說，雙井、朝青這些地方主要就是吃國貿的紅利，在國貿附近工作的人，如果想買個700萬以上的兩居或三居，基本上會選擇在雙井、朝青版塊。

而望京工作的人群，買房的時候通常會首選望京，其次會選擇新北苑或者是孫河這類。

圍繞商圈買房是一個比較普遍的現象。畢竟大家都願意把自己的生活工作範圍儘量縮小一些。

3 剛需買房的思路

從買家的角度出發，主要分為剛需和改善，其中改善又分為小改善和大改善。先說下剛需買房的情況。

剛需在朝陽區買房，主要的思路就是：

買新版塊還是舊版塊

？

適合剛需的新版塊有兩個：東壩和常營。這兩個板塊的特點也比較明顯，東壩的限價商品房，回遷房特別多，整體樓齡都在2010年以後；常營的限價商品房、經適房也特別多，整體樓齡也都在2010年以後。

這兩個版塊的區別在於，

常營已經是比較成熟的商圈，有六號線地鐵常營站，和龍湖天街。區域的生活便利性非常好

。

東壩現在還跟個城鄉結合部差不多，不過很快就能有萬達廣場和地鐵3號線，預估3年內變成成熟商圈問題不大，畢竟人口數量在那擺著呢，只要有商場，就能很快起來

。

剛需在這兩個地方買房，好處是價格低，可以買個面積大的，壞處是離上班的地方都比較遠，生活便利度比東三環東四環這類的，要差一些。但是區域的成長性肯定要比城裡強。換算成人話就是，

房價的漲幅大機率比城裡高

。

三四百萬總價的剛需，買房的另一個選擇是買

老城區

，這個選擇範圍就比較大了。東三環，東四環，北三環北四環，都可以。

相對熱門的版塊比如說：安貞、西壩河、團結湖、石佛營、勁松、潘家園等等。（不限於此）

其中，北三環和東三環的價格還有比較大的差異，北三環買個一居室的錢，在東三環可以買個兩居室。北邊由於地理位置更好，靠近海淀，去哪都方便，所以價格要高一些。

另外，如果預算只有300萬以內，那麼沿著八通線往東，

雙橋管莊

這些存在感不是特別強的地方，就比較適合。

4 改善需求的選擇

其實改善買房的思路和剛需買房的思路差不多，先從版塊上區分出優質新版塊和相對老的版塊。

總體上來說，大家更喜歡相對新的版塊。新版塊的好處在於，人群結構也更優質。

比如說，800萬預算的這種小改善，通常的選擇會集中在雙井、朝青、望京等地方。（望京比較特殊，下面會單獨講）

四惠其實也是一個選擇，但是四惠和這幾個地方的區別就在於，四惠周邊比較亂，

位置非常好且亂

。所以四惠的價格算不上太高。雖然那邊也有不錯的樓盤，比如說東恆時代這些，但是由於整體板塊不好，所以在做選擇的時候，很多人更傾向於在一個相對優質的版塊裡，買個還不錯的房子。

1000萬以上的這種改善需求，選擇範圍會進一步縮小。也就是說，總價越高，大家買房的時候就會越挑剔，希望買一個各方面都滿意的房子，

尤其是區域要更好一些

。

舉個例子：1000萬總價的預算，如果買在常營的常楹公元，就覺得有點怪怪的，因為大家去常營買房的預算通常不會有那麼高，也就是說，這個總價範圍，在常營不具備太好的流動性。

如果1000萬+的總價預算，買在紅廟片區，也有點不合適。這個片區內，主要是老公房，單蹦了一個高總價商品房小區，從區域選擇上來說，大家也不願意買這類。所以房子的升值性也會有一定的問題。

目前朝陽區比較適合高總價人群的版塊有：

奧林匹克公園，望京，太陽宮，朝陽公園等

。

這些板塊的特點也各不相同，奧林匹克和朝陽公園版塊有點類似，都挨著大公園，但是風格不一樣。朝陽公園周邊的住宅都比較飄，適合土豪和明星。奧林匹克周邊更低調沉穩一些。

5 望京

望京要拿出來單說一下。

從全北京範圍看，像望京這樣發展這麼好的區域沒有第二個。原因在於，望京吃了兩撥時代紅利，一個是外企紅利，另一個是移動網際網路紅利，而且這兩撥紅利基本上是無縫對接。

從時間角度說，這兩個時代紅利跨越了20年，這麼長的時間跨度，足以讓一個區域發展透，不僅是產業配套，還有各種生活配套等。

最終望京就變成了一個獨立的高階小城。

關於那兩次紅利，這麼說吧，一個區域只要吃過任何一次紅利之後，二十年內穩穩當當做個小土豪沒問題。望京吃了兩波紅利，就有點開掛的感覺了。

之前還有人說，南邊的草橋有沒有機會變成下一個望京。這就有點扯犢子了，要想知道能不能變成望京，先得知道望京是怎麼變成的。行業紅利這東西，一旦過了，就再也沒機會了。跟人的青春一樣……

現在望京的房價也比較貴，從全北京範圍看，除了有學區房的地方，就剩下望京了。

當然，望京可以吐槽的地方多了去了，路是斜的，風水不好，戶型奇葩等等。但是對於版塊發展來說，最重要的還是產業，其它的都只能作為次要因素。

望京目前的這種狀態，也使得它的市場熱度比較高，很多剛需，以及置換人群，都會把望京作為一個重要選擇。

從長遠發展來說，望京的發展空間也是比較大的。

其實朝陽區，主要的兩個產業高地，一個在國貿，一個在望京，國貿有點坍塌的感覺，跟網際網路毫無關聯，周邊的房價也不算太高；望京依託於高新產業，未來的發展更值得看好。

6 公寓系列

朝陽區另一個值得重點拿出來講一講的就是朝陽區的公寓們。

過去朝陽區的經濟發達，起步也早，大量的外企過去就集中在朝陽區。所以朝陽感染了很多西方的疑難怪癖，公寓就是其中之一。

朝陽區的那些公寓主要集中在東三環到東四環那邊，從南到北都有。主要的特點是，

房子大，戶型小，裝修逼格高，租金貴，漲幅低，不適合普通老百姓買

。

這種玩意，其實有點類似於，一些西方屌絲在本國買不起豪宅，於是開發商為了滿足這些人的需求，在當時還比較落後的中國，蓋了一批這東西，滿足一群人的虛榮心。非常不實用，但是特別適合裝X。

望京也有不少。

當年的國產開發商也有點沾染這種習氣，蓋了好多染了公寓怪癖的奇葩戶型房子。過去我寫文章的時候貼過圖片，這裡就不重複貼了。

在這嚴重提醒各位買家，遇到此類房子，儘量別碰，除非有裝X需求。

以上就是朝陽區買房的一個大致思路整理，供各位參考。

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