您現在的位置是:首頁 > 舞蹈首頁舞蹈
地產專案門窗成本,這樣控就到位了
塑鋼門窗利潤怎麼樣
-01-
門窗工程的基本內容
1.1 企業經營的本質
利潤是企業維繫正常運營的基礎;
老闆最關注經營指標:淨資產收益率-ROE
職業經理人能對利潤率貢獻:
開源(創收)——投拓、營銷
節流(降本增效)——設計、成本、工程、財務
1.2
如何控制目標成本,提高專案利潤率?
趙豐:
價值分析法:
嚴控
結構性成本,
滿足
功能性成本
適當提升:
客戶敏感性成本
鋁合金門窗:屬於客戶敏感性成本,為什麼要進行最佳化?
理由:
門窗工程總建面單方佔比高
中低端專案門窗工程成本,總建面單方在100元/m2;
佔除地價外開發成本的3%,佔地上建築工程費成本的9%;
1.3 常用門窗不同材質價格及組價
鋁合金門窗材料與安裝費佔比
材料佔比:72%
安裝佔比:28%
鋁合金門窗各材料費佔比
鋁型材佔材料費比例:46%
玻璃佔材料費比例:28%
五金佔材料費比例:16%
輔料佔材料費比例:10%
1.4
門窗敏感性分析
客戶敏感點:
門窗材質
(鋁合金/塑鋼)
、防水
效能
、窗地比
(防水效果、採光效果、外立面效果);
客戶次敏感點:
門窗分隔形式
(通風效果)
、五金件品牌
(使用壽命);
客戶非敏感點:
型材品牌、型材系列、隔熱條品牌、玻璃品牌、玻璃厚度;
結論:
客戶敏感性成本內也區分敏感點與非敏感點;
客戶非敏感點成本
佔比
54%;
最佳化量級:10個專案(100萬方)可減少1000萬成本;50個專案(500萬方)可減少5000萬成本;
戳這裡,一鍵對標成本力
-02-
門窗標準化
設定目標及標準化成果
2.1 鋁合金
門窗現狀調查
1、門窗價格浮動大
55系列:510-580元/m2;
60系列:555-745元/m2
2、型材含量浮動大
55系列:8。3-10kg/m2;
60系列:8。9-11。2kg/m2
2.2 鋁合金
門窗成本控制設定目標
根據各地域不同降低鋁合金門窗綜合單價50-100元/m2;
2.3
舊規範預設目標及標準化落地結果
舊規範55系列平開門窗,90系列推拉門窗;
現狀:鋁型材淨含量8。3-10kg/m2;
目標:鋁型材淨含量7。5kg/m2;
舊規範60系列平開門窗,90系列推拉門窗;
現狀:鋁型材淨含量8。9-11。2kg/m2;
目標:鋁型材淨含量8kg/m2;
2.4 標準化結果的驗證
標準化55系列型材米重比中斷專案55系列最佳化綜合單價:(8。84-7。26)kg*23。58元/kg=
37元/m
2;
Ⅰ+Ⅰ型18。6mm進口穿條改為國產穿條
最佳化綜合單價
:
(8。6-6)*7。26=
19元/m
2
玻璃由6LOW-E+12A+6按照規範厚度最佳化為5LOW-E+12A+5/ 6LOW-E+12A+6,
暫按各佔50%計取,最佳化綜合單價
:
(182-161)*0。75*0。5=
8元/m
2
五金件選用興三星,比堅朗減少9元/m
2
標準化圖紙門窗綜合單價比中端專案共減少綜合單價
73
元/m
2
總建面單方最佳化:
73元/m
2
*門窗含量0。21*可售比70%=
11元/m
2
2.4 標準化結果的驗證
2.5
2.5
新規範預設目標及標準化落地結果
新規範預設目標及標準化落地結果
-03-
新規範實施時間:2021年2月1日
專案採用舊規範/新規範區分要點:專案立項備案時間(除南京外)/圖紙審查透過時間(南京)
新規範主要差異:型材壁厚
外門、外窗定義: 與外界有直接接觸,例:開放式陽臺門
內門、內窗定義:與外界無直接接觸,例:封閉式陽臺門
用地規劃條件內要求封閉陽臺,包陽臺部位算外窗,陽臺門算內門考慮
新舊鋁合金規範的差別
浙江新規範:
《浙江省工程建設標準建鋁合金建築外窗應用技術規程DB33/T1064-2021》
3。1。2 隔熱鋁合金型材應採用多腔構造,主要差異:推拉門窗採用閉口型材
3.1 規範名稱:《GB/T8478-2020 鋁合金門窗》
3.2 省標新規範主要差異
-04-
區分採暖區域與非採暖區域,非採暖區域無節能要求
採暖區域:須採用斷橋隔熱型材
非採暖區域:如樓梯間、公共部位、屋頂炮樓:
採用普通鋁合金推拉窗、普通玻璃/白色型材塑鋼窗、普通玻璃
區分改造區域改造前門窗材質,降低成本
鋁合金門窗標準化思路
4.1
涉及後改造區域改造前門窗:採用白色型材塑鋼窗
區分不同區域選擇門窗材質
戳這裡,一鍵對標成本力
一、根據產品檔次控制開窗率(窗地比)
控制窗地面積比,中端系列高層住宅控制在
0。22-0。24
,高階高層住宅控制在
0。26
二、控制北側開窗
1、
北側開窗率
要
小於南側
2、儘量
避免在北側、南側次臥設定落地窗
,
窗臺高度確定為900mm
,不須設定護窗欄杆
三、控制轉角窗的使用
轉角窗存在抗風能力弱、滲漏風險大、米重高等問題,
應儘量避免出現轉角窗
四、門窗的分隔儘量合理
1、開啟方式對成本影響大,按
“大固定小開啟、多固定少開啟、多推拉少平開、橫挺豎挺最少化”
方式進行控制
2、
滿足通風要求的情況下減少開啟扇數量及單扇面積
3、應避免設定過小和過大的門、窗扇,
減少使用平開門
4、權衡壁厚型、材截面與其承重能力的關係,
儘量減少使用鋼襯
4。3。1 鋁合金價格組成
鋁型材供應價=鋁錠價+鋁型材加工費+運輸費
一、鋁錠價:
鋁錠價以集採約定下單當日
“XXXX”
上午開盤鋁錠報價的平均價為準。(可在西本新幹線、世鋁網等網站查詢)
型材橫截面尺寸的允許偏差分為普通級、高精級、超高精級
舊規範要求:一般按普通級執行即可,對於裝配關係的尺寸或高檔門窗,按
高精級或超高精級
新規範要求:有裝配關係的門窗主型材基材壁厚公稱尺寸允許偏差,按
高超高精級
普通級精度不足,米重正偏差過大,影響安裝,經論證,按高精級為基準型材
二、鋁型材加工費:
1、型材品牌
相同精度鋁錠本身價格無差異,決定鋁型材價格的是型材的品牌及隔熱條價格。
一線品牌:渤海、亞鋁、廣亞、堅美、興發、力爾
二線品牌:豪美、中旺、廣鋁、經閣、南山、華建
三線品牌:地域性品牌
一線品牌較二線品牌高8%左右
——胡衛波
全國性的公司可選用二線品牌,地域性公司可選用三線品牌
二、鋁型材加工費:
2、隔熱條選擇
進口隔熱條效能優於國產隔熱條,但兩者約1800(14。8mm)-3000(24mm)元/噸的成本差異。
摺合門窗面積,兩者綜合單價差價約17元/m
2
-22元/m
2
進口隔熱條品牌:“泰諾風”,
國產隔熱條品牌:“白雲”
應選用國產隔熱條
三:
鋁合金型材與節能關係
鋁合金框料在節能方面只加長隔熱條,地標未規定腔體結構最低要求時不考慮採用多腔結構;
成本控制要點:
控制鋁合金門窗單價的
關鍵是鋁型材的用量
,
而要控制鋁型材的用量,
既需要合理選擇型材系列,也需要區別不同使用位置使用不同型別的窗型
。
比如50系列、55系列、60系列對應的型材用量的差異分別是100%、105%、113%;
4.2 門窗分割形式
型材節能主要靠隔熱條寬度實現,隔熱條越寬,型材節能越好
本次標準化透過增加隔熱條寬度,提高門窗的節能效能,型材米重略微增加
平開門窗55系列隔熱條14。8mm改為55系列18。6mm,60系列隔熱條20mm改為60系列24mm
推拉門窗本身達不到節能要求,隔熱條採用1。48mm
例:《河北省建築節能門窗工程技術規範 DB13(J)114-2013 》
高效能建築節能門窗的隔熱條截面高度不應
小於24mm正常採用65系列平開門窗,
經標準化後使用60系列就能滿足規範要求,
每平方淨用量減少0。6kg/m2,
每平方單價降低15元/m2
0。6kg/m2*1。08(損耗)*23。58=15元/m2
門窗設計注意事項
外開窗市面上90%是有轉換料做法,某大為了減少型材含量,省成本用無轉換料做法,做法有兩種:
1、壓線朝外做,型材含量最低,存在問題:
1)縫隙在外面容易滲漏水
2)排水孔難施工
3)玻璃負風壓容易墜落
2、Z型中挺,把中挺和轉換料結合,型材含量比有轉換料的外開窗低比壓線朝外高,存在問題:
1)鋁合金強度下降
2)容易滲漏水
解決方法:某大有標準縫隙打膠工藝操作手冊,對施工單位施工能力要求高
經論證,出於安全性,防水效能考慮,標準化圖紙選用有轉換料做法
三、
鋁合金門窗成本與節能關係
南方地區隔離熱量
,單銀膜層選擇位置
2,可有效降低夏季室內太陽得熱從而降低空調能耗;
北方地區吸收熱量,單銀膜層選擇位置3,可充分利用冬季室內太陽得熱從而降低採暖能耗;
玻璃品牌選擇:
玻璃加工廠選擇:
加工費
玻璃加工按加工廠家不同分為原廠加工、異地加工兩種方式,價格差異視其他因素綜合考慮;
按加工廠家的市場信譽,分為一線品牌和二線品牌,
一線品牌較二線貴15%左右
原廠加工:
玻璃廠家使用自有的加工裝置對自產的玻璃原片進行深加工,主要生產鍍膜、Low-E玻璃。
優勢:
裝置先進,工藝完善,質量好,產量高
劣勢:
價格高,運距遠
異地加工:
玻璃深加工單位從玻璃生產廠家購買玻璃原片進行加工,白玻、鍍膜、Low-E玻璃均可生產。
優勢:
價格適中,運距近
劣勢:
裝置、工藝水平一般,質量一般,產量有限
應選擇由公司考察認可的加工廠進行異地加工,降低成本
四、五金選擇
五金
在整個鋁門窗中的成本
與品牌、門窗開啟方式等因素有關
。
國產、合資、進口三者價格大致是100、150、200元/m
2
,
而門窗開啟方式的影響以國產品牌為例:
推拉窗、推拉門、外平開窗、平開門分別是30、45、70、100 元/m
2
。
①根據門窗扇的重量自行設計選配五金配件(標稱承載能力應大於實際荷載的1。5 倍),活動五金應能滿足使用10 萬次以上的A 級產品。
②主要五金包括4種:執手、傳動器、鎖座、摩擦鉸鏈。
③常用材質及價格差異:不鏽鋼>鋅合金>鋁合金。
④品牌差異:各品牌檔次的五金價格差異大,在投標時應上報實物樣品及廠家資料。
進口比國產約貴100%;
國產品牌一線比二線貴15%,五金佔整個門窗單價的10%,即對成本的影響為1。5%
。
——胡衛波《門窗工程系統性總結》
五金件作為常用部件,消費者的敏感度較高,在成本配置時需要考慮五金檔次與產品檔次之間的匹配關係,以及考慮質量、耐久性等技術要求對客戶認同感的影響。
中低端產品應採用國產二線品牌,高階產品採用國產一線品牌,TOP系產品採用進口品牌
五、 安裝方式
溼法施工:
先安裝門窗框,後進行塞縫處理,再進行洞口抹灰。這是常規的施工方法。
幹法施工:
先安裝副框,後洞口抹灰,再安裝門窗框。增加副框(包括鋼副框、節能副框),
增加成本約20~30元/m
2
:
鋼副框採用截面尺寸一般20*40*2mm的熱鍍鋅方管,綜合單價約50~60元/m;
節能副框通常是複合材料,一般20~30 元/m。
幹法施工使用城市:
當地驗收必須使用副框的城市,如江蘇
溼法施工使用城市:
當地驗收未規定必須使用副框的城市
胖棟有話說
id:
RealEstateDesigner
,作者項劍波,轉載已獲原作者授權 在此表示感謝!