這是近期在朋友圈被瘋轉的一張截圖：

訊號很明顯，

政府對於房價調控，力度、決心都非常大。

因此很多小夥伴也關心，

二手房未來趨勢到底會怎麼走？

當下局面其實和2016年非常相似

，都是在經歷一波牛市後，房價到了高點，政府介入調控。2016-2019年的歷史資料告訴我們，

上海樓市在隨後的3年左右都非常穩定。

2016年上海二手房量價達到高峰，調整後

2017-2019年價格維持在38000元+/㎡

成交量幾乎腰斬

外環內也是一樣，價格維持在52000元/㎡

成交量幾乎腰斬

所以，可以預見，今後若干年二手房價走勢大機率會橫盤，至於一手房價，不用懷疑，肯定非常穩。

而橫盤期，對於購房者而言其實是入手二手房的好時機。

市場進入冷淡期，預期下降後，總有業主繃不住，態度會溫和起來，說不定還有議價空間。至少相比你去年看房的時候，業主一天加價三次對你愛答不理的態度，要好上很多。

那問題也來了，碰到橫盤，

有的區域能跑贏通脹，有的區域非常平穩，有的甚至會跌

，表現各不同，應該怎麼選？

這是一個大資料問題，正好我們手頭有2015-2019年的上海二手房成交資料，今天和大家分享一下，

哪個環線、哪個區域抗通脹能力比較強？

因為資料量比較大，我們這次選取了外環內140多個成交量比較大的小區進行研究，今後有時間我們會把資料做得更加完善。

注意，在價格選取上，我們採用了

年度最高單價

，因為二手房價格普遍做低，而一個小區掛什麼價，其實和最高價的引導有關，

所

以小胖君認為最高單價更能反映真實情況

，當然特別離譜的價格，我們會剔除。

先上結論：

接下來我們來看一下具體表現情況。

內環內

首先內環內，從行政區的角度看，

浦東新區抗通脹能力最強一些，黃浦、徐匯次之，楊浦和長寧表現相對較弱。

浦東的洋涇板塊可謂一枝獨秀，這裡大部分都是95年左右的房子，為何抗通脹能力這麼強？可能還是

面積小，總價低，關鍵有學校加成吧

。

包括周邊梅園，再遠一些的濰坊X村，都是這樣，浦東內環有學校的老破小，從2016-2019年的資料看，抗通脹能力很強。

陸家嘴濱江豪宅，或許是面積大總價太高以及房齡的原因，表現在浦東內環只能算一般。

黃浦區我特意每個板塊選取了一個專案，老西門、淮海中路、打浦橋表現都不錯，四年最高價浮動基本8%以上，人廣板塊相對弱一些。

靜安區中南京西路板塊是最堅挺的

，江寧路次之，不夜城、曹家渡要看具體專案，相對來講曹家渡最弱一些。

徐彙區選了6個盤，四年最高價浮動全部是正向的

，衡山路、徐家彙板塊的價值可見一斑。

普陀區，我很想知道兩個大盤，新湖明珠城和中遠兩灣城的表現，

事實證明大盤在橫盤期間可能略微吃虧，拋售量大，價格向上較難。

虹口方面，瑞虹新城周邊及北外灘附近，我還是很看好的，相對來講曲陽就弱了很多。

長寧內環的表現其實在意料之中，或許是缺乏學校的概念，

長寧的房價相比其它幾個中心區冷靜很多

，橫盤期間，自住為主的小夥伴不妨看看長寧。

楊浦表現也比較疲軟

，特別是很成熟的鞍山板塊，房子都比較老，橫盤期間或許有漏可撿。

內中環

再看內中環。

黃浦的內中環面積很小，但不管香港新世界花園、耀江花園還是紫荊新苑，抗通脹能力都名列前茅的。

地段還是決定性因素。

浦東總體上還是強勢的，特別是

張江、金橋板塊

，深入講可能還是和學校有關。碧雲我查了一些樓盤，2016-2019年基本橫盤，三林和浦東世博板塊/南碼頭表現相對差一些。

大寧板塊其實包含了陽城和永和。

永和不如陽城，陽城不如正大寧。而正大寧樓盤走勢，可能還是和品質、房齡有關。

提一嘴，大寧發展如火如荼，永和和陽城離大寧很近，配套基本能共享，如果預算有限，自住為主，不妨多關注一下。

普陀表現最強勁的是長風板塊

，事實上，不論商業、教育還是生態，長風都是普陀內中環的佼佼者，這個不意外。

曹楊、光新的老破小基本就橫盤了，幾乎沒有浮動。而萬里有點意外，自住很好的一個板塊，但沒有什麼發展空間了，橫盤期間購房者應該有機會。

長寧的古北、天山，從抗通脹能力看，似乎要比長寧內環內更有期待一點。

虹口、楊浦的內中環以老房子為主，和同環線比起來，在抗通脹能力上比較疲軟。

閔行金虹橋的表現要略優於寶山大華。

中外環

最後看中外環，我把外環外徐匯華涇、長橋部分一起算上了。

有三個地方表現比較強。

一是張江附近

，可能還是購買力+需求旺盛，四年最高浮動領跑。

二是閔行的古美、龍柏、靜安新城。

客觀講，閔行的中外環很多地方不輸中環內。

三是徐匯華涇

，品質住宅中海瀛臺、印象歐洲，以及動遷房灕江山水錶現都不俗。

相對來講，長橋的老破小就遜色很多

，一開始我以為長橋四村是個例，四年最高價下降19。33%，但是又接連找了羅秀三村、梅隴十一村，結果皆是如此。

長橋板塊，購房者們等一等或有機會。

另外，

浦東除了張江，北蔡、金橋、御橋表現都一般。三林和康橋的綠洲康城更欠佳了。

靜安的彭浦、虹口的涼城、楊浦的中原，老房子居多，抗通脹能力較弱

，反過來講也是購房者的好機會，可以等一等。

寶山的上大和共康是目前外環內比較火的兩個區域，從2016-2019年的資料看，上大的品質住宅抗通脹能力更強一些。

最後，長寧的中外環，總體一般。成交量較大的虹康花苑、新涇七村四年最高價浮動都是下降的，復地御西郊甚至下降了10。54%，當然這和它2019年成交量少有關。

總之，不考慮學校，長寧還是值得等一等的

。