通常法院處置被執行人房產時先是對房產進行查封，後委託評估機構對房產進行價值評估，確定好評估價後，

再網上

進行拍賣。

進行網上拍賣具體程式是怎麼樣的呢？

首先

、

人民法院收到評估機構作出的評估報告後，應當在五日內將評估報告發送當事人及其他利害關係人。當事人或者其他利害關係人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告後十日內以書面形式向人民法院提出。

其次

、評估價確定好後，再由

人民法院

確定

拍賣輔助機構

，

主要接受諮詢，引領看樣等工作。

最後

、

拍賣應當先期公告

，

拍賣動產的，應當在拍賣十五日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的，應當在拍賣三十日前公告。

拍賣的相關規定是什麼？

1、

起拍價的確定，即保留價。起拍價不得低於評估價或市場價的

70%，我看了下破產案件一般是80%的起拍價。即100萬的房子，起拍價就是一般70萬。

2、

確定加價幅度，一般由法院確定，沒有固定的比例。

3、

競買人數的規定：

網路司法拍賣不限制競買人數量。一人參與競拍，出價不低於起拍價的，拍賣成交。

4、

競買前應先行交納保證金，

保證金數額由人民法院在起拍價的百分之五至百分之二十範圍內確定

，

一般為

5%。

5、

開始競價到結束的競價時間不少於

24小時，如最後5分鐘內有人出價，則再延長5分鐘，直至無人再出價時，最後出價的人確認為成交。

6、

如果一拍沒有人參與競拍，流拍的需進行二拍。二拍

應當在流拍後三十日內在同一網路司法拍賣平臺再次拍賣，拍賣動產的應當在拍賣七日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的應當在拍賣十五日前公告。

7、

二拍

的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。

即前次的起拍價是評估價

70%，那麼二拍

的

起拍價則是評估價的56%。破產案件二拍

的

起拍價一般是評估價的65%左右，競價規則同一拍。

8、

如果二拍仍然沒有人競拍的怎麼辦？進行變賣，變賣價即為二拍的起拍價，即評估價的

56%，有人應價即成交。

9、

有沒有變賣仍然沒有人買的呢？

也有大量這種情況出現，那怎麼辦呢？

變賣的財產無人

競

買的，可以將該財產以保留價交申請執行人或者其他執行債權人抵債；

申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，人民法院應當解除查封、扣押，並將該財產退還被執行人。

購買法拍房有哪些費用？

1

、

一般破產案件的拍賣，買受人需要交納（淘寶）

軟體服務費，為成交價的

0。5%，

2、

契稅：房款的

1。5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下並且是首套房的可以繳納1%）、

3、

印花稅：房款的

0。05%、

4、

交易費：

3元/平方米、

5、

測繪費：

1。36元/平方米、

6、

權屬登記費及取證費：一般情況是在

80

元。

7、

房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬頻費、有線費等欠費的，也均由買受人負責承擔

（

詳見拍賣公告）

。

買

法拍房

有哪些

風險？

1、

首先是

不能落戶的風險

有可能原戶主已經落戶此房，

如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。

那麼你的

戶口就存在沒法落戶的可能，而戶口不能落戶意味著子女就學等問題沒法解決。

2、租賃期

的風險

競買時要注意審查拍賣房屋是否有租賃存在，如果有還要看租賃期限，如不注意審查一旦成交，以為成交價格低，覺得撿了個漏，要是冒出個還有

20年的租賃那就完了。

3、

房屋是否騰退的風險

還有成交後原房主老頭老太太住著不搬走也是個麻煩事。

4、補繳費用的風險

法拍房過戶的全部稅費一般都是由買受人承擔，買受人一定要清楚瞭解、計算過戶可能涉及的稅費

。

以及看房屋土地性質是劃撥還是出讓地，劃撥的土地到時要

補交

土地出讓金就不划算了。

5、

證件是否齊全等風險

房屋是否有產權證，現在還沒有辦理房屋產權證的情況下法院也可以拍賣。

產權直接關係到能否過戶，而且如果沒有產權證的房產有可能還會

交納辦證相關的費用，如契稅，大修基金等。

6、

交納物業費、水、電、氣等各種費用的風險

多數情況是原房屋拖欠水、電、物業費等情況一般要求買受人承擔。